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2020-11-08 19:00
四年等待无力回天,恒大终止回归A股计划

本文来自腾讯新闻《潜望》,作者:何西、唐媛媛,题图来自视觉中国


4年前以白衣骑士姿态出现,一举终结宝万之争的恒大集团,万万没料到摘取胜利果实之路会如此漫长且艰辛。


11月8日,距离再度推迟的重组协议约定的2021年1月31日的期限,仅剩下不足3个月时间,中国恒大(03333.HK)与深深房A(000029.SZ)分别发布公告,决议终止恒大与深深房的重组计划,为这一长达4年的漫长等待,划上了无奈的句号。


这一结果对于恒大和深深房A而言,可谓双输。对于因停牌被锁仓4年的投资者而言,更是苦不堪言。


长期受限于H股对地产公司的低估值,为换来对重组深深房、谋求A股上市获得更多的支持,恒大将真金白银买下来的14.07%万科股份,不惜亏损70.7亿元转让给深圳市政府下属的深圳地铁集团。甚至还为回归A股启动了三轮高达1300亿元的引资计划。


时转事移,尽管推进重组期间,恒大一再表示回归A股一事与监管层沟通“非常畅通”,进展“非常顺利”,但近十年来都未有房企上市的A股市场,在“房住不炒”的指导下,想要闯关,困难重重。


在借壳对象停牌4年期间,恒大自身也开始出现变化,尽管屡次登顶地产行业“利润王”,在2020年也开始提出从“三高一低”转向“三低一高”战略,即“低负债、低杠杆、低成本、高周转”。许家印甚至强调,对于恒大当下最重要的任务,就是降低负债,要用“最大的决心、最大的力度,把负债降下来”。


更大的约束出现在刚刚过去的一个月。住建部与央行指导下的“三条红线”,根据2019年年报数据,恒大系数全踩,其中净负债率高达159%,剔除预收款后的资产负债率为83%,现金短债比为0.61。


在标普近期的评级中,恒大集团更是因流动性原因从B+/稳定级别,下调为B+/负面。


“房住不炒”大方针下,过去多年持续高杆杆、多元化业务扩张的恒大集团,回A计划折戟之时,如何保证主业现金流和顺畅的融资渠道,成为这家巨无霸房企的头号要务。


漫漫回A路暂告段落


2016年,恒大开始启动借壳深深房A的回归A股计划,如若成行,恒大将摆脱H股地产企业低流动性、低估值的困局。


随后在宝万之争中,为换来对重组深深房、谋求A股上市获得更多的支持,恒大以实际行动和深铁、刘元生等站在一起支持万科现任管理团队,合计持股比例达到37.71%,已明显高于宝能系,一举扭转万科管理层所面对的不利局面,将万科股权之争画上句号。


随后恒大以292亿元将持有股权悉数转让,相比2016年期间收购该批万科A股362.7亿元的总对价,亏损70.7亿元,直接占当年净利润的30%。


但该交易在推进3年多时间内,一直未获证监会肯定。尽管在这期间恒大一再表示回归A股一事与监管层沟通“非常畅通”,进展“非常顺利”,但近十年来都未有房企上市的A股市场,在“房住不炒”的指导下,想要闯关,困难重重。


自启动借壳回A计划开始,恒大先后引入了三轮战略投资者,共计融资1300亿元。这些投资者包括投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等,共获得恒大地产经扩大股权的36.54%,中国恒大则持有余下的63.46%。


第三轮引资发生在2019年11月6日,恒大公告称,凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元,其中苏宁电器集团出资200亿元。至此,恒大地产通过三轮战略投资引入1300亿元,恒大地产总估值提到至4252.3亿元。与此同时,恒大在该公告中将重组协议的最后时间推迟一年至2021年1月31日。


值得注意的是,在这一轮的战投中,苏宁电器的出资金额最高,达到200亿元,占恒大地产增资完成后的4.7038%。


9月24日,一封恒大集团《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》开始在网络流传。这封近乎以求救口吻发给政府的报告中称,如果恒大地产不能按时完成与深深房A的重组,须在2021年1月31日偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿分红,1300亿由权益变为负债,资产负债率将攀升至90%以上,从而引发恒大集团在相关银行、信托、基金等金融机构及债券市场的交叉违约。


同时,苏宁也在半年业绩会上表示,如果恒大集团未能在2021年1月底前回A上市,苏宁或将行使回购权,要求凯隆置业以200亿元现金回购其在恒大地产的股权。


恒大通过与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议,在不到一周时间缓解重组风波。9月29日,恒大公告称,战投同意转为普通股权长期持有,且股权比例保持不变。剩余的437亿战投中,恒大已与155亿战投商谈完毕,目前正在办理手续,282亿战投正在商谈中。


恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管出席签字仪式。


11月8日在宣布终止重组的同时,恒大宣布与1300亿元的战略投资者中:剩余的356亿元战略投资者已商谈完毕,即将签订补充协议;50亿元战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组,正在商谈;剩余30亿元战略投资者的本金恒大已支付,即将回购。


恒大的新变化


2016年恒大与深深房签署的合作协议中,恒大地产在业绩承诺中表示,基于当时的土地储备、现有房地产项目的销售情况、开发进度、完工进度,对标的资产三年(2017~2019年)预售合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元,预期营业收入分别为2800亿元、3480亿元、3800亿元,扣非后净利润为243亿元、308亿元、337亿元。


2017-2019年,恒大地产一路高歌猛进。在过去的三年中恒大预售合约销售额分别实现5009亿元、5513亿元、6010亿元、营业收入分别为3110.22亿元、4661.96亿元、4775.61亿元。


尤其是在2019年,恒大地产的多项核心指标实现行业第一:核心净利润783.2亿元,同比大增93.3%,净利润722.1亿元,同比大增106.4%,毛利润1689.5亿,同比大增50.5%,继续保持高质量增长态势;营业额4662亿元,同比大增49.9%;总资产达18800亿元,净资产3086亿,现金余额2042亿元。


前20年恒大地产的战略是规模为王,使得规模占据龙头位置。到2016年是,恒大实现3700亿元的销售规模进入龙头企业,恒大在2017年开始从“三高一低”向“三低一高”转变——由高杠杆、高负债、高周转与低成本转向低负债、低杠杆、低成本与高周转。


然而,方向在2020年开始发生转变。在2019财年业绩会上,恒大地产首次将“高增长、控规模、降负债”提上2020年发展战略的高度。更重要的是,“降负债”成为恒大地产在2020年的第一要义——恒大提出“有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年将总负债降到4000亿元以下”的目标。


监管的约束也开始加强,在住建部与央行指导下的房企“三条红线”指标中,根据2019年年报数据,恒大系数全踩,其中净负债率高达159%,剔除预收款后的资产负债率为83%,现金短债比为0.61。


为拯救自身现金流,恒大地产先于其他地产商,最早在2020年2月份启动全面网上卖房,在恒房通推出““最低价购房”、“无理由退房”等一系列优惠,降低认购门槛至2000元,并启动最低78折优惠等。


一系列刺激手段之下,恒大公布的最新业绩数据显示,9~10月共实现销售1819.7亿元,前10月累计实现销售6325.9亿元,已超过2019年全年6010.6亿元的销售额,完成今年6500亿元销售目标的97.3%。按目前的销售速度,恒大有望提前超额完成全年6500亿元销售目标,并有望向8000亿元的内控目标冲刺。


本文来自腾讯新闻《潜望》,作者:何西、唐媛媛

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