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#社畜生活
2020-11-25 17:25
长租公寓为何暴雷?背着租房贷的年轻人能否自救?

11月21日,北京迎来冬天的第一场雪。有人在朋友圈分享喜悦,而有人则在零下两度的北京寒冬中,面临无家可归的窘境。


在多次爆雷的传闻后,蛋壳公寓已经有很多租户,出现了停网、停水、停电的情况。收不到租金的房东,只能把风险转嫁给租客,勒令租客立即搬出房子。


有数十万蛋壳的租户,每天都生活在随时被驱赶的可能中。


我在朋友圈看到显微故事的文章,《一场发生在蛋壳维权群的「内战」:房东被踢出群、租客被贴条换锁》这篇文章被疯狂转发。



文章中说,因为迟迟得不到回应,全国各地的蛋壳租户,已经自发成立了互助维权群,人数高达5000人。大家会按照欠房东租金、被房东警告、上门收房等不同标签进行分类。而无奈的房东被房客看做是与蛋壳一伙的恶人,被踢出群。



没有办法说到底是租客的问题,还是房东的问题,双方都在维护自己的权益。


吊诡的是,作为始作俑者的蛋壳,不仅从未出面,拿出明确的解决方案。在传出被我爱我家接盘之后,美股股价反而连续三天上涨,从11月17日的1.41美元低点回升到4.02美元。


数千用户维权无门,资本市场却埋头狂欢。作恶者躲在远处,只留下良善的普通人互相为难。



01


在看了这么多新闻以后,有许多人不太理解。既然长租公寓这个模式如此危险,为什么还有这么多人选择租长租公寓?


其实如果你把自己想象成一个刚成为北漂的应届生,就不难理解了。



我之前在《租房防坑指南》的视频里提到过,租房要先选地段、考虑租金、找好中介等等。但说实话,能理性做决策的总是少数人。



为什么呢?因为房租太高了。如果人人一千块钱就能在大城市租到合适的一居室,那大概没人会不理性。在我的人生经验里,许多非理性行为,其实是被囊中羞涩逼出来的。



租长租公寓就是一个典型的案例。


在今天的北京,你想要在一个还过得去的地段,租一个还过得去的单间——注意我说的是单间,差不多是一个20㎡以下用来睡觉的卧室,客厅、厨房和卫生间基本都是公用。就这样的单间,每月的租金3500元以上是不夸张的。



然后北京的房租,除了押一付三之外,因为房东在市场中属于强势方,所以一个月房租的中介费,也是租客掏。


也就是说,你刚刚毕业来到北京,什么也没干,就要先掏17500元用来落脚。所以很多北漂初期都只能靠家里补贴。


这个时候你是很难拒绝长租公寓的魅力的。


因为单从租房体验来讲,长租公寓绝对属于性价比高的那种。为什么呢?


介绍长租公寓坑在哪里的文章和视频都很多,租金贷想必大家都听过了。



一般来讲,长租公寓分为三种形态:


一是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓,他们在各个小区住宅楼里承租房间,再通过装修改造之后出租。



二是魔方公寓为代表的集中式长租公寓,将一整栋楼租下来,改造成公寓出租。



三是万科、龙湖等头部房企,因为资金量充足选择自持土地建设长租公寓,自主装修和出租,相对来说更规范。



不过无论流程有多规范,始终逃不过一个灵魂拷问:到底能不能赚钱?


像蛋壳这类长租公寓,本质上属于二房东。正常的挣钱方法肯定是通过低收高租获得现金流差价,用来提升服务和维护房屋。



实际上,房企、运营商、租客和房东都没有想到,长租公寓的落地和盈利,远比想象中困难得多。


无论是公寓运营商还是传统地产巨头,至今为止都还没有找到可行的租房盈利模式。


业界龙头万科,位于北京的成寿寺长租公寓项目,是全国首个集体用地长租公寓项目。但是在 2020 年 7 月第一批用户入住后,第二批公寓的交付一直在被延期。



这是万科和村集体合作的项目。村集体以土地经营权与万科合作,万科负责所有建设成本投入,获得项目 45 年经营权,村集体享受保底收益以及经营分红;万科则负责产品打造和服务运营。


2016 年 11 月,当时各大开发商信心爆棚,都想在长租公寓领域分一杯羹。


北京万科是第一个吃螃蟹的公司。


经过与保利、绿地、首开等房企竞价 30 多轮,确定 100% 自持和多次方案评审后,万科最终以 109 亿元总地价,将海淀永丰 18 号地和 19 号地收入囊中,土地单价超过 36000 元 / 平方米。



万科在这块土地上开发出了翡翠书院,全国首个自持 70 年产权租赁房,对外只租不卖。


2018 年翡翠书院入市,最终的方案是,月租金最低 1.5 万起,想要入住需要一次性缴纳 10 年租金 180 万,别墅租金 10 年 500 万元,承租人拥有转租,优先续租的权利。


那么问题来了。这种租法,我为什么不买房呢?这种「以租代售」的模式,外界并不看好。


结果是,2018 年翡翠书院出租 150 套,2019 年出租量暴跌到 70 套,到了 2020 年末,有记者了解到全年出租不超过 10 套。


而哪怕做到入住率全满,万科翡翠书院的净运营收益率也不到 3%,可以说是基本不盈利。


而对于蛋壳这类分散的长租公寓来讲,扩张市场的唯一方式就是拿下更多房,因此成本只会不断上升。



就是这样一门几乎看不到盈利希望的生意,却诞生了两家上市公司。


这其中主要是因为,2019 年,以蛋壳为主的长租公寓平台,给资本市场讲了一个新故事,叫做单位经济模型盈利。


也就是说企业抛开管理、营销等公摊费用,就单个房间盈亏平衡来看,如果单位经济模型盈利,就可以通过扩大规模来摊薄固定成本,实现盈利。


蛋壳招股书显示,从 2015 年到 2019 年,运营的房间数量增长 166 倍,截止 2019 年 11 月 30 日,总运营公寓数量达到 43.2 万间。从 2016 年 9 月到 2019 年 11 月,自如管理的房间也从 25 万间上升到 100 万间,号称精细化管理的青客公寓,运营数量也从 2016 年的 4.42 万间到 2019 年的 9.73 万间。



想要实现单个房间盈利,就必须疯狂地抢占市场,这是一场没有尽头的游戏。


最早这种二房东买卖,其实走的是房子里租客越多越好的路子。比如我从房东手中,以9000的价格拿走一间三室一厅的房子,再以平均每间3500的价格租出去,我的利润就是1500。


但是扣去装修、运营费用,这个利润在资本眼中确实不够看。于是隔断间应运而生。



如果把这个客厅再隔出两间房来,这样三室一厅就能租给五个租户。即使我把平均每间租金降到3000,我的利润也大大增加了。


这也是为什么在大城市里,一室一厅均价更高。对于机构来说,一间房租给一个租户是最不合算的。


02


自从各大城市严厉打击隔断房,这种操作变得越来越少,相对利润也就变低。


这样赚钱实在太慢了,而且要疯狂抢占市场,就必须有大量资金做支撑。长租公寓平台和租金贷公司捆绑,就是在这个时期出现的。



在租客与长租公寓签订租赁合同时,通过长租公寓和金融机构的合作,引导租客办理贷款。


这样长租公寓就能从金融机构拿到预付的一年房租,从而获得充足的现金流。而租客以为自己每月是在交房租,实际上是在还贷款。


至于具体怎么引导,我稍后会讲。


租房,实际上已经变成了金融产品。在有了充足的现金流以后,长租公寓就可以加杠杆,拿下更多的房子,不断去滚雪球。



而且既然已经成为一种金融产品,资本压根就瞧不上低收高租这种挣钱方式了。我唯一的目的就是扩张市场,只要扩张市场就能挣钱,在这个过程里还能迅速挤死同行。


于是,为了抢房源,很多机构都采取了高收低租。7000收的房子,6000就租出去。亏是不可能亏的,反正我从金融机构预支了一年的租金,风险都在租户和房东身上。


2018 年 9 月,一位北京天通苑房东在水木社区论坛发布了一篇名为《资本盯上租房,要吸干年轻人血》的帖子。


帖子中提到,房东拥有一套 120 平米的三房,出租心理价格在 7500 ,结果自如和蛋壳两家争抢,最后蛋壳出价 10800 元拿下房子。


资本的魔幻,你永远想象不到。这就是为什么长租公寓性价比高的原因。6000块让你租到7000的房子,那性价比能不高吗?


另外,长租公寓机构,真的是非常能洞察年轻人的需求。


市面上的大部分长租公寓,在拿到房子后,都会进行装修或翻修。


他们刻意把装修风格做成非常小清新的简装,再配几个好用的电器,花不了多少钱,但足够让北漂的年轻人体会到家的温暖了。





你要是还犹豫也没关系,不怕租金上吃亏,就怕你不租。为了诱导你租房,引导你用租金贷,长租公寓还能「放血」,提供押金全免,首月租金减半这种优惠。



最骚的是,用租金贷租长租公寓的大部分人,压根就不知道自己其实是还贷,以为就是正常的交房租。


这基本也是目前市面上各种贷的常用推销方式。


经历过多次新闻教育后,普通年轻人大体还是知道,贷款这个东西,是不能随便碰的。大家谈贷色变,你要一上来就说是贷款租房或者贷款干别的什么,一般人也不会乐意。


诱导这个方式,总是一步一步侵蚀你的底线,拉你入坑。


一开始,刚走上社会的年轻人,被租房市场一顿暴打,兜里的现金很难支撑自己租到心怡的住所。

这时候长租公寓的管家带你看了类似蛋壳的公寓后,这个性价比由不得你不心动。



一般这种招聘来的管家年龄也不大,跟你称兄道弟,一起吐槽吐槽高昂的房租,拉近关系,心理上就减弱了防线。


价格方面,见到你还在犹疑,管家就会跟你说,我们机构专门为应届生提供了优惠,但是有名额限制。


然后开始装模作样地给主管打电话,给你申请名额。挂掉电话后就告诉你,他硬是帮你争取到押金全免,首月房租减半的名额。


情感上,你会对他有感激。理智上,房子性价比确实不错。如果省下押金和半个月房租,对应届生来讲,这省下的一个半月房租可不是小钱。


之后,管家就开始帮助你办理「手续」,实际上是操作借贷。即使你在这个过程中有疑惑,管家也会用「正常手续流程」这种理由来搪塞你。


何况心怡的房子就在眼前,你也很难说服自己找到更合适的房子了,于是只能按他的操作来办。反正等到流程走完,管家佣金到手,后面发生任何问题,也不关他的事了。



而对于房东来说,自己要么没时间去一个个接触租客,要么不想花钱装修或翻新,能把房子甩给长租公寓公司一步到位,坐收房租,自然也乐得清闲。


无论在租客还是房东眼里,中间的机构总比陌生人的可信度要高。


所以长租公寓这个概念虽然狗血,但在资本眼中是个没有毛病的故事,因此也乐于进行投资。尤其在前几年,市场上热钱也多,这种目标用户群体是年轻人的故事,一讲一个准,资本非常乐意掏钱。



2014-2015一年内,就有六家长租公寓机构获得了千万美元以上的融资,各个都市值疯涨。


贝壳研究院统计,长租公寓在经历了野蛮扩张后,2018年龙头企业的股权融资高达74亿人民币,是2017年的3.6倍,到了2019年9月股权融资额高达114亿。



03


这种把实体打包成金融项目的玩法固然挣钱,同时也面临着巨大的风险。


在这种情况下,长租公寓公司必须保证高入住率,也不能突然间有大量房客退租,否则就会面临资金链断裂的风险。也有部分公司,直接把融资投向股市和资本市场,增加了亏损概率。


这是个非常非常脆弱的系统。


早在2018年8月19日,原我爱我家副总裁胡景辉就大胆预言:长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。



就在胡景晖做出预言的第二天,杭州鼎家运营的鼎寓云就因经营不善,资金链断裂。



紧接着8 月 26 日,上海长租公寓平台爱公寓被爆出资金链二次断裂,四个月之前它就已经爆仓过一次了,当时中元世家资产管理公司以 1.3 亿收购 100% 股权,帮助它渡过难关。



同年10 月 16 日,上海寓见宣布出现资金短缺,已经没有任何资金可以调配,无法支付业主的租金。



一个月后,北京昊园恒业爆雷,这家公司 2014 年才成立,短短 4 年间收购 52 家中小企业,在 2017 年管理公寓数量就突破 10 万间。



短短几个月时间,长租公寓雷声四起。


蛋壳面临的问题和同行相比没有任何区别,只不过它资金量更大,在当时尚能维持系统的运转。但是疫情的到来,成为压垮骆驼的最后一根稻草。


为了自救,蛋壳在疫情期间,一方面施压房东,让房东减免租金。一方面抬高租房价格,两头吸血。

可杯水车薪,这套系统最终是玩砸了。


同一时间,监管的利剑已经停留在了长租公寓企业的头顶。


根据不完全统计,2020年9月以来,上海、重庆等七个城市,针对长租公寓市场发布住房租赁风险提示,提醒承租人谨慎选择合作企业,警惕「高进低出」、「长收短付」的易暴雷公寓企业。


在资金监管方面,杭州、西安、成都、南京4城出台新政,建立住房租赁资金监管制度,启动专款专用账户,通过银行专用账户对长租公寓积累的租赁资金,进行监管,避免违规挪用。



自9月30日正式实行租赁资金监管制度以来,杭州成为公寓企业暴雷重灾区。


魔幻之处在于,这些长租公寓机构,为了挣钱,把风险担给了房东与租客。


当问题爆发,这些机构早已挣得盆满钵满,提前跑路,徒留下租客与房东对峙,或者金融机构对租客的追责。


这些怀抱梦想,来到大城市打拼的年轻人,最后在北京的第一个雪夜被赶出去,只能重新寻找居所。

即使事情发展到这个地步,长租公寓留下的烂摊子,还得整个社会为他们擦屁股。租客、房东,甚至金融机构都在想办法,唯独始作俑者,没有任何行动。



用我朋友的话说,长租公寓这个模式,除了给中介方一个卷款跑路的机会,没有任何一方得利。


04


那对于我们普通人来说,面临这种情况怎么办?


我在《租房防坑指南》的视频里曾经强调过,不要租公寓,这是最安全的办法。



为了避免陷入「钱花了,没房住」的尴尬状态,第一选择还是找靠谱中介,和房东沟通直接租房,哪怕房子环境差点,也好过担风险。


然后是合同问题,我在做直播的时候专门请律师朋友给大家讲过,走上社会第一步就是学习看合同。现在看来还是很有必要把当时的信息整理下专门做一期内容。



像要求你手持身份证拍正面照,就一定要注意,因为这是走贷款的基本流程。


这个不仅可以应用到租金贷,还可以应用到任何套路贷中。



签合同时,永远记住先看合约有效时间。对普通租房来讲,这时间不宜过长。


有的租客选择一次付清半年甚至整年房租,因为打折优惠力度更大。但是以我的经验,为工作租房,一年一换是常见现象,甚至一年搬两次都不稀奇。中途退房或者出现问题,退租的难度一定是地狱模式。



最后,这是一点出于私心的建议。


当机构跑路已成既定事实,租客和房东都是受害者的情况,我还是更偏向租客。


首先相比之下,租客是这个系统中最弱势的一方。有的房东勒令房客当晚搬出,租客根本不可能马上找到下家。


其次租客并非没有履行合约,确实在每月交房租。房东将房子托管给长租公寓机构,机构不付租金,房东有权收回房子的合约,并不约束作为第三方的租客。


所以面临特别不近人情的强势房东,在法理上租客是占优的。之前确实也出现过机构爆雷跑路,房东赶人,租客起诉房东胜诉的案例。


刚出校门的年轻人,脸皮薄,突然遭受这种冲击,一时间很容易懵。


但此时此刻,你没有犯错,你的权益正受到侵害,所以暂时放下矜持,做个不那么好说话的人。


也希望所有在外漂泊和打拼的年轻人,能拥有一个稳定的家。



参考资料:

《房企长租公寓规模半年考:万科泊寓第一,龙湖冠寓第二》—新京报 

《长租公寓公然搞起“割韭菜全套培训”:在极短时间内完成入场和爆雷》—每日经济新闻 

《你住的长租公寓扛不住了》—投资界 

《2020毕业季租房洞察报告:毕业租房,半数青年租金不到2000元》

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