上海，是怎么啃下工业用地这块“硬骨头”的？

为什么今天我们要来聊“工业用地”，这个听起来有些陌生的话题？

之前更多关注住宅用地，像上海每个批次的土拍和新房情况。还有一些公共设施和商业部分，哪里又规划和建设了新的地铁、高铁站还有商场？

其实大家可能不知道的是，工业用地的面积同样庞大，在整个城市的占比也很高。只是一直没怎么被注意，它对城市的意义，可能比住宅和商业那些更大。

最近上海更是相继官宣了多个指导文件和重磅合作，包括像首次全面梳理了《关于支持工业经济发展加强规划资源要素保障的指导意见》（下称：《指导意见（2025版）》），还有《营商环境行动方案》更新到了8.0版本。

当然，其中最吸引人眼球的还得是“开门红”，上海开年以来的最大招商：丰田中国宣布，雷克萨斯独资工厂将落户金山。

据相关人士透露，该工厂计划投资约50亿元，第一款纯电动车型最快将于2027年投产。

而金山给其预留的用地面积，甚至比特斯拉临港一期的86公顷还要大。

事实上，自2018年特斯拉超级工厂来到临港以来，上海就从全球各地源源不断地引进高端制造企业，这才成就了整个城市连续两年生产总值突破5万亿大关。

数据来源：上海统计

但其实，作为一座国际大都市，全市的土地资源相当有限，可以说是“寸土寸金”。

这些工厂总部还有生产基地都是从哪里“变”出来的土地？

是不是只能去金山、临港还有朱家角这样的郊区，市区就没什么可能了吗？

今天带着这些疑问，让我们来深入挖掘一番，上海究竟是怎么啃下工业用地这块“硬骨头”的？

一

现在工业用地到底是个什么情况？

城市建设用地基于用途和功能，主要分为这几类：居住用地、商业用地、公共设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地和特殊用地。

在上海这样的国际大都市，既离不开日常的衣食住行，又必须谋发展、搞工业，工业用地的重要性也不可忽视。

据相关资料介绍，我国很多一二线城市的城市建设用地中，工业用地都占到相当一部分的比例。

数据来源自网络，仅供参考

上海总体维持在25.8%左右，略高于全国平均水平。而国际平均占比仅为10%左右，美国甚至还不到8%，这也导致了国内工业制造面临一系列痛点，如开发效率较低、闲置土地再开发和产业结构转型困难等。

对于上海来说，市区地价高昂，使得工业用地主要集中在104工业区块、195区域和198区域，大部分都在郊区。

数据来源自网络，仅供参考

一直以来规划引导的工业集聚区，主要分为产业基地和社区两大类。

前者以制造业功能为主，区域内工业用地占比不低于70%，代表性的就是长兴岛海洋装备基地，以及上海电气临港重装备制造基地。

后者更强调产城融合，区域内工业用地面积不低于50%，广为人知的就是张江科学城和漕河泾。

除此之外，还有一些零星工业用地，以及规划未保留的工业用地。

二

相关政策也在持续优化。

为了避免更多企业“外流”，也为了帮助本地企业更好更快地发展。

上海下了大功夫，先后密集出台了多项针对性政策。

资料整理自网络，仅供参考

先是2022年稳步推进高端制造业，提出探索“工业上楼”的新模式，接着在2023年下半年，展开了上海首次大排摸，累计梳理出了728平方公里、4.85万幅的工业用地。

结果发现，光是绩效靠后的50个园区，就占了全市24%的工业用地，但产值贡献甚至还不足5%。

开发效率之低让人震惊，产业的转型和升级尤为迫切。

当年年底就迅速发布了绩效评估相关政策文件，构建出全国首个完整的产业用地评估技术体系。随后在去年4月，围绕该评估体系，正式启动了专项行动，对全市范围内工业用地的“表现”进行打分。

图源网络，仅供参考

从A到D分为四个等级，对应制定出不同的提升和盘活路径。效果也是相当迅猛，仅用了半年多的时间，就盘活处置了37.8平方公里的低效用地，总面积差不多有两个黄浦区那么大。

许多曾经布满老旧厂房的工业用地，纷纷解除了对高度和容积率的限制，“长”出了新企业、新大楼。

典型代表就是位于徐汇的老凤祥总部。作为一家百年老企，原大楼建于上世纪70年代，外形充满了古早的年代感，内部结构也很陈旧，地上容积率在1左右，建筑面积只有约2.5万平方米，在2023年评估中仅被列为C类地。

去年抓住政策机遇，开始大刀阔斧地实施改造计划，目标把建筑面积扩展到约6万平方米，地上容积率提升到4.5，建筑高度也拔高到70米以上。

这样一来，不额外增加土地，还能最大程度扩展原有空间，也缩短了重建时间。

改造完成后，包含都市工业、都市旅游、非遗保护和传承、都市产业、数字化产业等复合功能，也有望成为又一地标建筑。

最后是前两天刚发布的《指导意见（2025版）》，一共有20方面55条政策，采用“1+3+1”架构，提出很多个第一次的创新。

重点是给到企业土地和资金两方面的大力支持。比如可以选择分期支付土地价款，首期缴纳50%比例即可，剩下的一年内缴清也不算利息。

此外，存量企业提高容积率或增加地下空间的，也不用再交土地价款。通过减轻企业的资金压力，来降低用地成本。

三

为什么上海这么重视工业用地？

说实话，工业用地的面积确实很大，也就有了可以成片发展的充足空间。

我们目前看到的上海主要工业聚集地，基本都是一片又一片的，甚至还会发展成为一个独立的板块。

上面提到的张江科学城，就是一个典型以工业为主的板块，内部的住宅和商业较为有限。

刚开始只是一片不起眼的乡野沃土，被叫做“咸菜小镇”，从1992年政府规划开始，以全国首个用“高科技园区”命名的开发区身份，逐渐引进不同产业的企业。

也在2017年正式升级为张江科学城，加快从“园”向“城”转变，学校、医院、商场、住房、绿地等配套建设跟上，有了浓浓的烟火气。整体面积随之越变越大，从最初的17平方公里，到95平方公里，再度扩容到了220平方公里。

张江科学城的二次扩容，来源网络

经过这么多年的演变，张江科学城形成了以集成电路、生物医药和人工智能等多个产业集群。

据官方数据，其2022年规上工业总产值达到3702亿元，占全市的9.1%，也成为浦东新区乃至整个上海不可或缺的重要发展引擎。

原来在产业园区发展的背后，都有政府对工业用地一盘棋的总体规划。遗憾的是，上海在2023年的城市工业总产值仅为3.94万亿元，不仅落后于深圳的4.85万亿元，连苏州的4.43万亿元也有不少的差距，已经变成了实打实的“中国工业第三城”。

数据来源各地统计局

整个城市活力的根本还是在于经济，第一要义是夯实工业基本盘。

为了重新夺回上海工业产值的领先地位，上海定下目标：到今年年底，工业增加值超过1.3万亿元，占GDP比重达25%以上。

《上海推动制造业高质量发展三年行动计划（2023-2025年）》

为了尽可能做大工业这块“蛋糕”，迈向下一个经济台阶。

只有在土地这个空间载体的“面粉”上，使出十八般武艺，不断扩大面积、提高使用效率。

对于上海这些企业自身来说，由于土地面积有限，地价也不便宜，开发成本也在一路走高。

有不少处于上升期的初创公司，迟迟找不到合适的工业用地，不得不“出走”搬往外地。

同时也不可避免，有一些歪心思的人打起了囤地炒地的主意。

这些大大小小的因素，都让工业用地的重要性愈发凸显。

四

我们常说，上海的城市发展离不开更广阔的土地支撑，在各项规划建设方面也是戴着镣铐跳舞。

既要增加中小套型商品住房供应，优化住房供应结构，又要实现耕地和永久基本农田的最低保有量，还必须控制工业用地总量，推进低效用地的减量。

只有持续引进高端产业，发挥龙头企业效应，不断完善产业政策还有生态，留住也吸引更多的人才，才能让整个城市的发展走入“正向循环”。

就像马斯克当时说过为什么要把特斯拉首个海外超级工厂设在上海，“就是基于这座城市所拥有的创新创造活力、高效的行动力和各类人才集聚优势”。