车位为什么卖不出去了？

围绕上海新房，我们也写了很多选题，比如像每年的供应量、积分数据以及“千人摇”红盘都是谁在买，还有连年上涨的物业费。

但其实，一直在涨价的除了新房均价和物业费，还有一样不可忽视的，就是水涨船高的车位费。

我选了内环内、内中环和外环外三个典型板块，可以看到这几年新房标准车位的价格都有不同程度的上涨。

数据整理自网络，仅供参考

在这样的价格压力下，部分新房的车位去化不理想。

根据网上房地产的签约数据，目前车位去化低于50%的楼盘不在少数。

数据整理自网上房地产，仅供参考

以其中一个楼盘为例，已经卖出去的还有一定比例是微型车位，以及地下二层的标准车位。

要知道，这两者定价都比地下一层的标准车位要便宜不少。

数据整理自网上房地产，仅供参考

面对如此惨淡的车位销量，开发商们为了加快回款，不得不向业主们派发车位优惠券。

从一开始的一两万到三五万，再到现在动不动高达数10万，甚至还捆绑赠送几年的物业费。

到底是为什么，现在大家都不买新房车位了呢？

一、一手车位天量供应

众所周知，2010年以后的商品房车位比都有明确规定：地面和地下加起来至少有1:1.1，更不用说有的改善盘高达1:1.5。

豪宅盘还能更高，保证一家一户都能2个车位起步。

这也就导致新盘的车位非常充足，只要想买，基本上人手一个。

上面提到的几个车位去化不理想的新房，车位比大致比例都在1:1.1到1.3之间。

数据整理自网络，仅供参考

最夸张的宝能公馆1288，车位比更是超过了1:2。

也难怪业主不再有抢不到车位的紧迫感，而是更愿意等等看折扣，慢慢买。

一边是已交付的新房车位卖不动，另一边是更为浩浩荡荡的新房车位大部队在路上。

据统计，截止12月17日，2024年上海新房供应盘数达到311个，供应套数达到5.94万套。

按照最基本的车位比1:1.1来算，也要新增超过6.5万个一手车位。

按照“十四五”规划，2021年到2025年，上海计划新增商品住房供应约40万套总量。

减去前4年已经供应的32万+套，明年还有7万多套新房，和约8万个一手车位的供应。

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与此同时，上海汽车的销量也开始出现了疲态。

据乘联分会官方统计，上海2024年前10个月上牌总数仅有38万+块。

年底还是销售淡季，哪怕按照一个月平均4万块的数据来算，全年加起来也就只有46万+块。

数据来源：乘联分会，单位块

和前几年动辄60多万的上牌总数比起来，少了可不是一星半点。

上海汽销行业协会也曾表示，上半年全市新车销量仅为约24万台，比起2023年同期大幅下降了近19.6%。

不论是油车还是新能源车的销量都一路走低，人们买车的需求明显降低。

尽管新能源汽车还离不开充电桩，存在一定对车位的硬性需求。

但在天量的供应和不足的需求面前，新房车位作为车的附属品。

还是显得越来越“鸡肋”，销售压力不断加大。

二、过去大家为什么抢着买车位

和新房车位形成鲜明对比的是，上海有很多老小区由于车位比严重低于1:1。

停车资源格外紧张，供需失衡，得好几户抢夺一个车位，也就出现了像东方曼哈顿、永业公寓这样百万级别的天价车位，比一些知名豪宅的车位都要贵，一个车位就抵得上一套老破小。

本身买入价可能就不到20万，十几年过去翻了整整四五倍，遥遥领先于房价的涨幅。

也让部分人看到了车位的有利可图，冲着投资属性纷纷买起了车位。

数据来源链家&中介，仅供参考

有的小区还有机械车位和地面车位，价格稍低一些，部分满足要求的车辆可以考虑。

动迁房则因为没有产权车位，居民们只能靠先到先得，每天上下班都要开展一场惊心动魄的“抢车位大战”。

不得不感叹一句，“在上海买车容易，买车位难”。

但是，这些天价车位毕竟只是个案，并不具有普遍性。

在二手交易市场上，大多数人通常会选择卖房带车位一起卖，几乎成了惯例。

不过现在的买家并不一定愿意为此买单，卖不出价的车位反而成了烫手山芋，附加值在变低。

我2024年走访的一些二手房小区，像中远两湾城、上海康城还有临港保利铃兰公馆等等，负责片区的中介普遍反映，很多买家只给房子报价，不要车位，总价越低越好。

买卖涉及非人防车位，在办理产权证前还要缴纳契税和印花税。

没办法，有的业主最后只能把房子和车位拆开来卖。

把房子卖给合适的买家，把车位卖给小区里有停车需要的其他业主。

更有甚者为了快点卖房，直接免费送车位给买家，不算价格。

也就是说，当前的大环境下，一二手车位的投资属性都在减弱，更加偏向业主自用，和汽车本身一样，变成了一样大宗消费品。

三

最后，让我们来算一笔账，是不是买车位真的不如租车位划算？

一般来说车位价格和房价呈正相关，房价越贵，车位也就越贵。

综合多方数据资料，目前上海各环线新房车位平均价格，大致如下：

数据主要来源中介、网络资料，仅供参考

内环内在60到90万，中环内均价30到50万。

中外环是20到40万左右，外环外在10到30万之间。

对于内中环这些豪宅业主来说，新房均价早就突破10万/m²，房屋总价少说也有两三千万起步。

一个车位在他们看来，谈不上什么贵不贵，自己有需求就直接买了，和自身购买力较为匹配。

但对很多远大新的刚需业主来说，一套房子在四五百万左右，交房后还要花钱装修，交物业费、维修基金等。

动辄一个车位30万起步，可不是说买就能买得起的。

更何况，最近外环外还有新房车位开到了38万一个，再度刷新郊区车位的天花板。

网上房地产的签约数据也显示，远郊车位去化表现确实比市区要差一些。

再来看车位租金方面，大多数都在千元以下，最低的每月只要500元。

数据整理自网络，仅供参考

假设在外环外，一个标准车位定价20万，每个月租金700元。

租金保持不变、不上涨的情况下，20年的租金加起来才16.8万，30年的一共25.2万，算起来也就和定价差不多。

如果把这笔钱拿去提前还贷，每个月省下的利息钱也能补贴一部分租金。

而且这还只是物业规定的租金价格，在业主内部还会打“价格战”。

不少人买了车位后自己不用，会以更低价出租给其他业主。

我了解到浦东和闵行的两个新房就是如此，小区内部互相转租车位，有的能比物业定价便宜上两三百元。

图源小红书用户

此外，买车位之后还可能会出现一种情况。

那就是遭到开发商“背刺”，自己是第一时间原价买的，结果后面没卖完的车位都打折出售。

2023年嘉定交付的某新盘，当时车位标价15万一个，很多业主看价格还算实惠，就先买了自用。

结果不到一年的时间，2024年7月只要8.8万就能买到。

已经买了的业主直呼有苦说不出。

这也让更多人在买车位这件事上，变成了“等等党”。

四

“到底要不要买车位”，是摆在每个新房人面前的一个问题。

我认为，既要根据自身的日常出行需求，是否经常开车上下班，真的需要购买一个家附近的固定车位。

也要看当下的经济情况，在承担房贷的压力下，还能不能负担起一个车位。

还要看所在小区的车位比情况、车库的品质，以及周边停车的紧张程度。

综合多方面因素考虑下来，才能得出一个对自己更为有利的选择。

伴随当下消费观念的转变，车和车位都不再是大家的必需品。

越来越多的人更倾向于量力而行，手握充裕的现金流。