码农们的期权，成就北京一代地产神话

每一波IT产业的迭代，不仅牵引着一个城市乃至整个国家经济，更会搅动产业聚集的区域楼市。从PC时代开始，电商、共享经济、互联网金融、短视频，多是如此。为数庞大的码农，由此成为房地产从业者最关注的群体之一，这种关注在中国互联网之都北京尤为密切。本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹，原文标题：《码农造“神盘”：互联网人20年买房故事》，题图来自：视觉中国

导读

1. 多位置业顾问向经济观察报表示，码农成为买房主力，还有一个原因是比起其他行业，互联网公司能帮助员工解决户口或工作居住证。

2. 一个位于海淀五道口“宇宙中心”项目华清嘉园，当时汇聚了北京顶级高校青年的灵感，与中关村初代互联网公司勃发的野心，被称为“民间硅谷”。

3. 海量码农们的到来，让北京的西北角“旺”起来了。

4. 瞄准阿里员工，是华樾北京的一大营销方向，焦亚洲带领的营销团队通过客户调研，逐步了解了阿里员工的“钱包”。

5. 互联网行业在20年内写就了一个个造富神话，胡森便是通过自身经历，坚信互联网能让年轻人实现财富阶层跃升的行业。

北京楼市打破多年沉寂，是从2020年8月开始的。地处北京昌平东小口镇的绿城奥海明月，刚好赶在那时开盘，踩对了节奏就成了网红盘，至今累积卖出上千套房子。由于西向中关村东升科技园，其中七成左右客户是“码农”。

同花顺数据显示，当月北京商品住宅销售面积为99.3万平方米，创下2017年以来单月销售面积新高，9月破了100万平方米，12月112.9万平方米成交量刷新2016年来的纪录。

据统计：今年1月北京住宅成交前三甲奥森one、岚山悦府、奥海明月的购房客户中，有七成为互联网科技从业人员；华樾国际、华樾北京等项目成交客户中，阿里和美团等IT企业的员工占了四成。这一波，“码农”们的贡献功不可没。

根据著名互联网公司百度的产品——百度百科的解释：码农是指编码的农民，最开始这是程序员的自嘲，后来又被泛指互联网科技公司的员工。其实相比同龄人，他们大多收入不菲，如果有公司股权，身价就更可观了。

事实上，每一波IT产业的迭代，不仅牵引着一个城市乃至整个国家经济，更会搅动产业聚集的区域楼市。从PC时代开始，电商、共享经济、互联网金融、短视频，多是如此。为数庞大的码农，由此成为房地产从业者最关注的群体之一，这种关注在中国互联网之都北京尤为密切。

而今，开发商又要开始研究新一波浪潮了。

2月5日，快手上市，除了让程一笑和宿华两位80后创始人身家暴涨，也让4551名快手持股员工的人均身家达到3445万港元（按快手3月4日收盘价计算）。5个月后，快手员工们手上的股票锁定期结束可以变现。

一位快手员工告诉经济观察报，他在快手工作3年多，持有股票价值近3000万元，扣除45%的个人所得税，到手约1650万元。变现后，他的选择非常明确：买房。

3月4日晚，有消息称百度获得香港二次上市批准，集资规模最多50亿美元。整个2021年，已有字节跳动、滴滴出行、商汤科技、知乎、猿辅导等互联网企业传出上市计划。对那些深谙北京楼市变迁的房地产老人来说，又将是充满想象的一年。

1. 码农成就销冠

奥海明月楼盘同位于东小口板块，是朝阳、海淀、昌平三区的交汇处，西有中关村、西二旗，东有望京。区域5年未供地，市场早已嗷嗷待哺，又因为是限竞房（售价受到政府明确限制的商品房），限价5.88万元/平方米，吸引了大量周边互联网产业客群。

绿城奥海明月的一位置业顾问陈慧，从去年9月至今，共卖出了超百套房子给“码农”们。由于项目面向的客群大多来自“互联网大厂”，让陈慧蓄客时驾轻就熟，往往只需要随口问一句，“您是从哪过来的，平时在哪上班”，大致便知道客户的工作生活圈子。

据她的统计，超百套房子，阿里、腾讯和快手员工购买140平方米的大户型居多，年龄在30岁上下；百度员工则主要购买了88、110平方米的中户型，购房者更年轻化，最小的仅24岁；而65平方米的小户型成交中，网易、新浪、美团员工占了大多数。

一位30岁出头、入职快手近3年的购房者，来访当天便跟陈慧签下了一套140平方米的大户型，还介绍了两位同事各买了一套，均是3天内付完首付款。当陈慧惊讶于客户的购买力时，却得到了略显“凡尔赛”的答复——“如果我早进快手一年，我们就不会在这里相遇。”原来他2017年以前入职的同事们分得期权较多，上市后相约看房都是总价千万以上的改善盘，甚至别墅。

慢慢地，陈慧练就了一眼识别“码农”的技能，外观上看三点——格子衫、戴眼镜、发量较少，谈吐上话少低调、简单直接。此外，由于同个办公室、同级别同事的年薪相近，且不忌讳谈论买房投资的话题，买房之后老带新效应明显。陈慧记得有一个客户，定房后建微信群，拉上了后厂村地区的同事、同学、前同事等近200人，分享买房攻略。

春节前一周，陈慧接到了一个百度客户，看房第二天便定房付款。陈慧好奇地问着急买房的原因，客户才解释：“因为下周公司要发年终奖了，他们（同事）一发就发几十万，肯定有一批人要跑来买房，我要趁他们来之前把房赶紧买了。”

码农们买刚需盘的需求很简单，总价够得上，位置距离公司近，付款上车十分果断。开年2个月内，陈慧共成交了33套，其中19套是“一见钟情”，即到售楼处当天便定房。

多位置业顾问向经济观察报表示，码农成为买房主力，还有一个原因是比起其他行业，互联网公司能帮助员工解决户口或工作居住证。户口政策逐步收紧，非京籍买房条件需在北京交5年社保，但许多互联网公司内部排队申请工作居住证，一般需要半年至一年，最快的只需两个月。部分公司会给员工提供约40万元-60万元的免息或低息贷款，作为员工购房福利。

2. 初代神盘

北京互联网产业大致分布在四大板块：腾讯（北京）、联想、小米、百度、网易、快手、新浪从原来的中关村北上，扎堆在后厂村板块；阿里、美团、陌陌抱团在望京；京东选择从中关村南下，在亦庄一枝独秀；字节跳动、商汤、爱奇艺等仍留在中关村。

上世纪90年代，坐拥清华、北大等高校资源的中关村地区，被视为中国“新经济”的窗口，也是最早一批高科技公司的发家地，联想、四通、方正、紫光、新浪、搜狐、百度、京东等巨头均诞生于此。

一个位于海淀五道口“宇宙中心”项目华清嘉园，当时汇聚了北京顶级高校青年的灵感，与中关村初代互联网公司勃发的野心，被称为“民间硅谷”。2006年前后，这里诞生了一批互联网早期创业公司，批量走出了美团王兴、字节跳动张一鸣、快手宿华、美丽说和HIGO徐易容、暴风影音冯鑫等一群互联网创业者。

建于1994年华清嘉园，由华远地产开发，其一期开盘时间是2000年，彼时开盘价4500元/平方米，次年二期开盘价涨到7000元/平方米。20余年过去，归属于老旧小区的华清嘉园均价仍在12万元至15万元，很长时间都是北京楼市的标杆。

而海淀万柳区域的万城华府项目，也因为中国商业教父、第一代科技企业家柳传志曾经做过业主，而成为售楼员津津乐道之处。万城华府在当地的知名度很高。万柳周边居民至今还说：“如果你看到万柳附近的中介都站到街上发广告单，这就说明万城华府出房子了”。

现任华樾北京、华樾国际营销负责人焦亚洲，17年前恰好在万城华府担任销售员。据焦亚洲回忆，请柳传志去看项目，还是通过万柳地区另外一个楼盘的销售员，才拿到他的联系方式。

当时焦亚洲的上司、万城华府的项目总鄂俊宇，2020年2月份还曾发朋友圈追忆“华府记忆”。17年前的“非典”时期，鄂俊宇正与美国设计师闭关研究产品定位和方案设计。

这个项目地块位于昆玉河畔，毗邻三山五园，中关村的日渐崛起，让鄂俊宇立志要把它打造成北京西部精品项目。在产品设计上，20万平米全做成300平米以上的户型，把塔楼做成一层一户的豪宅，开启了北京市场大平层产品的先河。

精耕细作的产品主义也让互联网初代大佬、金融高层、煤老板们纷纷为万城华府买单。为了吸引京城豪宅客群，万城华府主打圈层营销。为了拓客，项目附近的万柳高尔夫球场是万城华府的长期巡展点，“万柳高尔夫球场的会员基本都是北京西边的新贵，我们去那赠送客户高尔夫球、举办晚宴等，顺带让销售将会员们请到项目，留下电话，再追访，以此成交了很多房子。”焦亚洲的记忆里，那是一段只要勤快就能当上“销冠”的日子。

3. 西北“旺”了

随着互联网公司的壮大，中关村租金居高不下，新办公楼资源越来越少，难以承载众多企业的快速扩张。

2009年，百度成为打头搬入上地地区的互联网公司，入驻“搜索框”大厦，周边的鹏寰大厦、奎科大厦、首创空间大厦也都留下过百度的痕迹。2014年，百度科技园在“搜索框”大厦向西3公里的后厂村落地。

此后，滴滴、网易、腾讯等大佬纷纷北上，将总部或北京分公司从中关村搬到了西二旗、上地和西北旺。2016年，扎根中关村核心区的20年的新浪也来了。

海量码农们的到来，让北京的西北角“旺”起来了。

IT产业在西二旗、后厂村蓬勃发展，互联网公司市值持续走高，一大批高管、精英拿着高薪，却没有地方消费。或许是提早嗅到大厂北上的信号，2008年，融创中国孙宏斌联手首钢地产，以20.1亿元拿下了北五环外的西北旺地块。3年后，西山壹号院入市，与百度科技园、腾讯北京总部仅一墙之隔。

西山壹号院瞄准了互联网新贵们强大的购买力，在户型设计上，300平方米做三居、400平方米、500平方米做四居，其产品尺度在当时整个北京市场并不多见。

至今，百度、腾讯大楼的员工们，向西眺望百望山的晚霞，常常都能俯瞰到西山壹号院。周围的二手房中介们常常将小区内住着什么人，当成营销说辞。一度，还成为了后厂村、西北旺码农们口中计量财富的单位：快手上市后股价翻番，持股员工平均身家超3000万港元，被戏称“快手人手一套西山壹号院”。

一位中介告诉经济观察报，当下我们所熟知的互联网新贵，许多都是小区业主。

后起之秀的小米，2010年最早在中关村银谷大厦807室诞生，此后逐步搬家到卷石大厦、宏源大厦，再到五彩城大厦，又租了五彩城周围4栋楼，5年间一年搬一次家。到了2019年9月，雷军才带领小米搬进位于上地的小米科技园。

在清河五彩城办公的几年间，小米与华润置地结下了不解之缘，从一开始的写字楼租客与房东，演变成业主与开发商，并在2018年升级为联合拿地并进行产业合作的伙伴关系。“小米有大量高管住在万橡府（橡树湾第五期）。”一位华润内部人士透露，小米刚入住五彩城最早的东区写字楼时，和华润签了很多年的租赁协议，但当时的小米影响力并不大。随着小米逐步壮大，以及华润精耕细作的造城能力，把周边的区域价值带动起来了。

2018年11月，华润置地和小米联合体以26.57亿元拿下了昌平区七里渠公建混合住宅用地，随后定案名为万橡华府。一位知情人士透露，万橡华府将作为小米员工房，内部售价约在3万元/平方米-4万元/平方米之间，部分可对外出售。小米高管们对代建方华润提出的需求是：希望把万橡华府打造成像万橡府一样的房子，希望小米的年轻员工也能住上“万橡府”。

4. 望京分流

在北京，BAT中的B（百度）和T（腾讯）在后厂村，只有A（阿里巴巴）在东北五环的望京板块。2015年，阿里在望京绿地中心C座安营。2019年12月，阿里北京新总部启动建设，新总部位于来广营东路，预计在今年8月结构封顶，2023年正式投入使用。美团、陌陌、优酷、携程、360、58同城、雪球、百合网等亦扎根望京。

在阿里北京新总部启动建设前两个月，首开联合金地拿下周边一地块，即是现在的华樾北京，项目于2019年12月首期开盘、次年4月加推，两次均在1个多月内实现清盘。

距离阿里新总部800米，华樾北京客群中有4成是互联网科技公司员工，其中阿里客户占比超过20%。

瞄准阿里员工，是华樾北京的一大营销方向，焦亚洲带领的营销团队通过客户调研，逐步了解了阿里员工的“钱包”。比如，总价约700万元的房子，主要是阿里p6级别以上的员工在买。

整个望京5年没有供货，且项目是地铁上盖，区位和交通成为互联网产业人口就近置业主要考虑的因素。“这些互联网精英们大多都是90后，习惯了城市商圈的生活方式，且工作节奏大多996、007，不愿意花更多时间在通勤上。”上下班高峰有多堵？焦亚洲说了一个细节：到了晚上10点，互联网白领们纷纷打卡下班，项目售楼处常常打不到车，滴滴打车排队到100多号。

同是互联网公司，但望京与西二旗的客群特性不尽相同。“西二旗偏科技类，而望京偏商业运营类，与码农有所不同。”焦亚洲介绍，在华樾北京规划设计阶段，金地便着重突出项目兼有城市繁华区配套与小区内一方静谧归属的立意。考虑到互联网公司客户多是海归、精英，注重生活品质，项目更多地将心思用在打造园林上，启用金地在西二环的顶豪产品金地华著原班设计团队。

园林上增加了近2成的投入，但焦亚洲坚信，把成本花在客户关注的地方，这些互联网新贵们会愿意为之买单的。“这些互联网年轻人，比如能够在阿里做到p6以上的级别，几乎都是行业佼佼者。”对他们而言，生活方式的吸引力是第一位的，而园林是生活方式的重要承载，“铺一个草皮，项目也能卖，业主入住后最多自行添置家居提升幸福指数，但很难对绿化大动干戈。”焦亚洲解释。

其后的销售数据应证了焦亚洲及团队的设想：互联网客群对价格敏感度较低，客户全抢最贵的楼层、户型。“20多层的楼，每个楼栋最贵的次顶层、中高层一堆人抢，而最便宜的2、3层，便宜近50万，却是卖得较慢的。”

华樾北京还刷新了焦亚洲自己从业近20年的一个认知。由于二期开盘前突遇新冠疫情，售楼处关闭，部分客户从未见过房子长什么样，就远程付完全款定房，互联网、金融行业居多。“互联网小精英们有一种认知，愿意相信互联网上看到的东西，即使是买一个大几百万的房子。”“阿里人肯定不会在白天来签约。

”针对互联网人996、007的工作节奏，销售人员租房也会离售楼处近一点，晚上12点下班是常态，甚至有很多IT人凌晨2、3点到售楼处看房、定房，售楼处24小时需有人值班。

5. 新贵崛起与传奇远去？

互联网行业在20年内写就了一个个造富神话，胡森便是通过自身经历，坚信互联网能让年轻人实现财富阶层跃升的行业。

2008年，胡森硕士毕业后，放弃了国开行的offer，毅然加入腾讯做一名码农。一年后，他决定北上，在朋友租住的回龙观合租屋里蹭住了3个月。2010年，胡森选择加入奇虎360，并在5年间从高级工程师到技术经理，再到技术总监的位置。

2014年，当胡森决定离职创业，卖掉奇虎360股票套现了1000万元，这是他人生的第一桶金。这笔钱被胡森在东四、西二旗买入了3套房子，如今的价值翻了2-3倍。

几次创业失败后，2020年，胡森选择回到西二旗的大厂，梦开始的地方，担任中层业务管理者。除了薪资较高，胡森更看重的还是公司给予自己的权限，以及股票期权。

“程序员实现财富自由的路径之一，便是加入独角兽公司，拿到大量期权，并坚守到上市套现。”胡森说。

2021年，百度香港二次上市的脚步近了，知春路的字节跳动称正考虑将部分业务上市，中关村的商汤科技、知乎，以及后厂村的滴滴出行等互联网企业，前赴后继地传出上市计划。

如若上市，又将有一批互联网新贵期权变股票。

而当问起北京市场，能否再造类似过去橡树湾、万城华府、五矿万科如园等“神盘”时，一位曾参与过橡树湾项目的负责人表示很难，“不是市场购买力不足，也不是开发商产品功力退化了，是北京市场已经没有大盘，且价格限制也要求开发商必须压缩利润、追求流速，抓紧回款。”“过去所谓神盘的成功，是把土地价值最好地展现出来。但在不同的城市发展阶段，有关部门考虑的侧重点会不同。比如当下，更重要的是刚需客能否上车。”该项目负责人说。

（胡森、陈慧为化名，实习记者蔡瑞对本文亦有贡献）

本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹