谈谈“房事”

本文来自微信公众号：caoz的梦呓（ID：caozsay），作者：caozsay，题图来自：视觉中国

不好意思，标题党了。

其实关于房产投资的话题，我一直比较忌讳，不愿意涉及。说白了，我缺乏成功经验，判断力也不够强，所以实在不愿意误导用户，尽可能回避这个话题。是的，我知道很多房产大V的知识付费收入远高于我，但人有自知之明，我没这个本事，也就不贪这份收益。

然而，我的读者询问房产话题的依然很多。房产投资，显然是非常非常关键的决策，有鉴于我自己在买房历史上踩过的坑（不好意思，我买房的经历还是颇有几次的），也整理一些逻辑给大家。不要问我买什么房会涨，我不帮你做出判断，我只给一些基本逻辑，具体判断，你们要自己来。

其实旧文也有一些提及。

1. 跟着新钱走

旧文里提过，投资决策，跟着新钱走，选择房产的时候，要看新贵们会选择哪里，要看IT行业人才集中在哪里。

2. 控制风险边界

这也是旧文《关于海外置业，我泼点冷水》里提到的，特别是海外置业这部分。

新兴市场确实存在爆发的机会，但我们要知道，机遇和风险从来都是相生相伴的，你想从东南亚把握“下一个深圳”，并不是每个海边渔村都可以成为深圳的，这不是大概率事件。赌对了你确实可以有丰厚的回报，你要判断赌错了，自己是否输得起。

过度追求杠杆，对市场波动的容忍度极低，是非常危险的。

3. 选择正确的，而不是超值的

这一点我觉得是特别要强调的，也是我从前最容易犯的错误。大家都喜欢超笋盘，也就是价格明显低于市场价的楼盘。我不是说你不该找这样的楼盘，但这个不是最重要或者说最优先的。我们把时间拉长了看，如果20年前，你在北京南三环选了一个当时抄底超值的尾盘，和在北五环清华旁边随便买一套市价普通住宅相比，从今天来看，哪个回报价值更高？明白我的意思么？现在去看当时的所谓超值，所谓抄底，其实意义并不大。

房产不适合短线炒作，所谓超值，所谓抄底价格，从10年、20年的投资周期来看，其实并没有那么重要，而正确的位置，正确的区域价值，比这个可能重要的多。

所以投资的优先级是，先选择正确的。所谓正确的，就是前面提到的，跟着新钱走以及判断区域规划和发展空间。

很多人会说，你这是站着说话不腰疼，买一套超值的房可以省几万、几十万呢。时间尺度放长一点，先选择正确的区段、楼盘，在这个基础上，再去看有没有超值的房源，就算没有超值的，其实也不用太介意。

投资股票也是，选择正确的股票很重要，不要总是看着短期涨跌计算盈亏。那些长线投资的大师们，不会在意购买时机是不是短期内的低谷。

4. 择邻而处

网上有个故事，说有个小区，为了维持房价，会给成绩不好的孩子集中补课。

虽然这个个案感觉有点过分了，但类似的情况其实很正常，比如一些精英人群聚集的地区，附近的普通小学成绩越来越好，会逐渐变成名校。那么自然这些居民小区也就有了学区房的地位。

而且你自住，如果邻居都是知书达理或者有教养的人，居住环境也会舒服，就算哪天不住了，出租价格也会好不少。

价格并不一定是筛选邻居的有效途径。有些小区价格不菲，如果小区里很多拆迁户，素质和修养一般，那么可能住着自己不舒服，从长远看，楼盘的升值空间也会受一定影响。

在新加坡，不同族裔的聚居区也会影响房价走势。当然，这个说起来有点政治不正确了，不展开了。

比较受欢迎的，高校教职工，科研机构家属区，信息产业从业者，以及其他具有一定教育背景的居民人群。

5. 不求全责备，但也不留特别遗憾

不求全责备，因为你所能承担的成本，你所期望的目标，不可能面面俱到。列出一个愿望清单，哪些是必须的，哪些是可选的，可选的优先级是多少，然后是预算限制。那么比较不同房源的时候，看看优先级的不同，百分百满足诉求的，可能很难追求，所以有所取舍，也是自然的。

但有些问题，就是那种可能让你膈应，而且短期内不可能解决的问题，是不可以容忍的。

比如，小区对面有个工地，很扰民。你了解到工期是两年，这个问题可以容忍，因为两年后建好了可能对小区配套还有帮助。这是短期内可以解决的问题。但如果你发现邻居业主素质很低，经常占用公共空间乱放杂物，这个就是短期无法解决的问题。有人说这个问题不严重或者不影响，如果你很在意，就不要容忍，除非你没有自住的计划。

毕竟如果你花半生积蓄在这么一个资产上，如果住起来天天心烦，这就不合算了。

这种问题可能有很多，每个人好恶不同，你觉得很膈应的事情，别人觉得无所谓，觉得你矫情。谁花钱听谁的，干嘛花钱找不自在呢。

6. 关注长远规划，但也要有自己的判断

政府对城市不同区域会有不同的发展规划，比如修地铁、建设新的产业园区，比如有新的商业设施或学校。要多关注，多了解，不要只听开发商一面之词，要自己去政府官方平台二次核对。

另外，也要补充说一点，很多所谓产业园区，最终可能难以达到预期。每个地方都想引入头部企业，都想开辟新技术产业园区，但最终能够做成规模效应的，其实也只有头部城市的少数区域，大部分都是挂羊头卖狗肉的房产项目，比如香港曾经的数码港。

所以看长远规划的同时，也要关注当前实际的进展，并且评估机会和风险。还是那句话，机遇和风险是伴生的，并不是每个海边渔村都可以成为深圳。

7. 关注流动性

简单说就是，如果哪天你需要用钱，或者你可能需要换个城市发展，需要卖出房产，是否有足够的机会被接盘买单。

有些房产，自住确实不错，可能对当前的工作和子女学习也都符合，但当你有新的发展空间，想要脱身抽出资金的时候，意外发现市场有价无市，没有接盘侠，你就尴尬了。可能只能放出极大的价格折扣才能转让出去。

国内可能很少人关注这方面，但至少在新加坡，我发现这个问题还挺严重的，很多我觉得性价比超好的房产资源，挂牌半年以上无法成交。

一般而言，成熟大社区的成交相对活跃。所以这又回到前面提到的，有时候你觉得捡到了超值房源，但想想以后当你需要变卖的时候，是不是也只能用这种方式才能出手？

那么总结一下，购房决策确实是人生重要决策，我无法帮你判断哪里更值，哪里更好，但以上逻辑和思路，希望对你的判断有所帮助。

以及，虽然购房是重要决策，但不是压倒一起的决策。有些人说我要在哪里为买房定居，所以我的事业、我的家人、我的子女教育，都要围着这个转。我觉得这是舍本逐末了。

有房在手不是坏事，但事业在哪里，发展机会在哪里，不要被局限在房子里，做房子的主人，不要做房子的奴隶。

旧文提到一个案例，更新数据给大家分享一下：

十来年前，房东340万新币买入的，现在房东出售价格是多少呢？270万新币，挂了好几个月还卖不出去。还是永久产权！

这是我当时发的内容，那么后来房源还是成交了，新加坡所有成交价公开透明，而且没人敢做假，看看成交数据。

2007年业主340万新币买入，2020年转售价格，247万新币。永久产权。

最近又有一个值得分享的数据：

2011年新盘价格375万，2021年转售价格275万。嗯，这个是99年产权的，还剩下接近90年。

本文来自微信公众号：caoz的梦呓（ID：caozsay），作者：caozsay