全球房价飙涨，刚需还能去哪住？

本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：良豪，头图来自：《寄生虫》

进入2021年，房子还是最能牵动每个社会人神经的头等大事。

4月16日，国家统计局公布了今年3月全国70座主要大中城市的房价数据。从数据看，房价环比涨幅和上个月相比变动幅度并不大，但5.2%的同比涨幅，让不少想要在一线城市买新房的置业者们捏了一把汗。

的确，从去年年底开始，全国楼市时隔五年再度进入普涨格局：全国70个主要大中城市里，绝大多数都在拼命往上涨。

前段时间，上海学区房上涨引发热议。/ Unsplash

但是，如果和全世界的房价相比，去年中国4.1%的房价涨幅更像是小巫见大巫：

据彭博社统计，2020年第三季度，全球近九成的国家或地区的房价都在上涨，创下了2000年以来的新高。而且，大多数国家最近一年房价的涨幅超过了5%。

而火爆“买房热”场面，在世界各地几乎每天都在上演着，甚至比想象中的还要激烈：

在伦敦西北80公里外的郊区，有900栋崭新的住宅即将封顶。“我从来没有想过，在这里（卖房子）会这么忙。”当地一个楼盘的销售顾问不禁感慨。

在加利福尼亚，今年3月，一位房地产经纪人挂牌出售一套三居室住宅后不到24小时，就收到一位“甚至都没见过这栋房子”的买家的现金报价。“他本人已经准备好52万美元（约合339.5万元人民币）买下房子，比两年前卖家的报价高出37%。”在连续拒绝了17位购房者的参观请求后，这位房地产经纪人说。

这并不是发生在三四十年前，而是在2021年，世界经济正面临自二战以来最严重的衰退的大环境下。

胡润百富日前发布的《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》显示，2020年，全球房价涨幅最高的前50名城市中，有六成城市涨幅超过10%。

房地产市场的状况，往往是展现经济前景的一个很好的指标。但在这次前所未有的经济衰退之下，全世界的房价反倒变得越来越朋克。

一、经济衰退房价坚挺，“买房是适应疫情时代的新生活”

“这是一套始建于20世纪50年代的三居室住宅，坐落在市中心的一处突出的街角旁。它的外立面以青绿色为主色调，大部分原始装饰都完好无损。这里离维多利亚大学非常方便，只需要步行十几分钟就能抵达；如果您有自己的座驾，那么您可以很快地从这里出发，驶上高速公路，去往任何一处想去的地方……”

在新西兰首都惠灵顿的一个竞拍场里，台下的一对新婚夫妇希望买下这套“完美的住宅”，作为他们的第一套房子。他们从租住的房子里出发时，就已经预设好了买下房子后的美好生活。

但当主持人宣布这套“完美的住宅”的起拍价为120万新西兰元（约合556.4万人民币）时，这对夫妇的表情突然变得阴沉。“太贵了，我们不得不放弃这套心仪已久的房子。”妻子对丈夫说。

竞拍现场里起价声络绎不绝。最终，这套房子以181万新西兰元（约合840.6万人民币）的价格成交。

新冠疫情在全球大流行以来，许多国家经济陷入负增长，但全球楼市却异常坚挺，多国房价涨幅更是创下历年之最。

今年1月，美国联邦住房金融局发布的数据显示，过去12个月，美国房价上涨12.0%，是自2006年以来的最高涨幅。英国土地注册处3月发布的数据披露，该国的房价过去一年里增长了7.5%。

在疫情趋于稳定的新西兰，截至1月底的前12个月里，该国的房价上涨了19%。奥克兰一栋普通住宅的价格飙升至72万美元（约合470.1万元人民币），令善于在楼市中察言观色的总理杰辛达·阿德恩尴尬不已。

而韩国在经历了24轮调控之后，创下了现任总统文在寅上任以来的新高：2020年，韩国房价出现了过去9年来最快的增速，同比上涨5.36%，部分住宅甚至一个月内就上涨了约200万元人民币。房价上涨太快，以至于在今年的新年致辞里，文在寅不得不向国民致歉：“对那些正在为住房问题而苦恼的民众，我表示深深歉意。”

《经济学人》杂志网站4月10日报道，其追踪的25个发达国家中，实际房价在前12个月平均上涨了5%，为自2006年以来的最快涨幅。

全球的住房指数在经历了2008年金融危机的滑坡之后，一路高歌。/IMF

而在一年前，《经济学人》则预估，2020年全世界的房价通胀将放缓至2.5%，价格普遍下跌的可能性为25%；但整体而言，房价很大可能会下跌。

即便是在疫情暴发初期，更多人的想法恰恰是，随着各国陆续推出限制性措施，个人收入和地区经济将受到影响，而房价也会随之回落。比如，去年5月，加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）就曾预测，由于疫情爆发，加拿大的房价将下跌至少18%。

但是，预测的数值偏偏就被人们的需求打得啪啪响：因为疫情，很多人对自有住房的观念和态度都发生了巨大转变。

首当其冲的，就是反复无常的限制措施带来的生活方式变化。

“很多人都在重新思考各种意想不到的事情。”伦敦政治经济学院住房经济学荣誉退休教授克里斯汀·怀特黑德（Christine Whitehead）认为，“人们开始在中心城市和主要城市之外寻找更多外部空间。”

为了控制疫情，世界各国都相继出台了限制人员流动的措施，居家办公、远程上课逐渐成为了一种新潮流。起初人们只认为这是临时性的措施，但当此类限制越来越频繁地出现，且更倾向于“可能会没完没了”时，人们发现，现在的房子非常不适合这种模式。

疫情反复无常，stay home成了欧洲人不得不面对的现实。/Unsplash@Caspar Rae

这仿佛像在告诉打工仔们，他们已经不需要每天花上大量时间通勤到位于中央商务区的豪华总部去工作。既然如此，他们何必再在大城市里花巨资买一套一居室的公寓呢？

而且，既然可以在网上订购商品，为什么还要回到城市里的超级市场购物呢？如果半数的餐馆、酒吧和博物馆都不开门，那么住在市中心还有什么意义？

“在3月份（开始）封锁之后，美国人发现，他们目前的住房已经无法满足新的工作、教育、锻炼、做饭需求，以及在家生活的现实，”美国著名房地产交易平台Realtor的高级经济学家乔治·拉蒂乌（George Ratiu）称，美国人正在寻找更大的空间、更安静的社区、更好的家庭办公室、更新的厨房和能到户外的地方去适应这种新生活。

不少欧洲人也有类似的想法。总部位于阿姆斯特丹的ING集团去年12月发布的一项调查报告显示，超过四成的欧洲人表示他们正在考虑搬回家住。报告还称，由于居家办公变得更容易，许多想要搬家的人——尤其是年轻人——打算把昂贵的小公寓换成更便宜的居住空间。

“人们都在说：‘我要卖（原来的房子）了，因为我要改变我的生活。’”马德里的一个房地产经纪公司的团队负责人表示，限制措施使人们对市中心公寓的关注度不断减少，而更青睐在郊区的有户外空间的房子。

二、撬动房价的“印花税假期”

“我的邻居里，至少有三个人正在考虑在伦敦以外的地方买房。”

怀特黑德发现，她的邻居们改变生活的意图，既是因为目前城市生活的限制，也是因为政策的鼓励——比如，英国政府推行的“印花税假期”（stamp duty holiday）。

所谓的“印花税假期”，实际上是一项减免房产印花税的经济刺激措施。

根据英国法律规定，房产印花税起征点为12.5万英镑（约合112.3万元人民币）；当房产总价处于12.5万至25万（含）英镑的区间时，需缴纳2%印花税；处于25万至92.5万（含）英镑的区间时，税率为5%。

去年7月8日，英国财政大臣里希·苏纳克（Rishi Sunak）宣布，临时将住宅印花税的起征点上调至50万英镑（约合449万元人民币），有效期至2021年3月31日。苏纳克强调，大部分购房者“将免于缴纳印花税”。

今年3月3日，苏纳克宣布延长这一“印花税假期”三个月至6月30日。

“印花税假期”实施期间，购房者所缴纳的税率一览表。/GOV.UK

有媒体计算过，如果一个英国人在“印花税假期”期间购买一套零税率房产，最多可节省1.5万英镑（约合13.47万元人民币）的购房成本。

消息一出，不少苦于买房的英国人喜极而泣——毕竟能省下一笔数额不小的购房成本，想想都觉得高兴啊。一时间，英国上市开发商股价大涨，房地产网站浏览量猛增超过10%。

但是，英国房地产专家亨利·普赖尔（Henry Pryor）在BBC的一档节目里却泼了一盘冷水：“这项政策很可能会快速推高英国房地产价格，因为买家会用自己（从起征点临时上调之后）节省下来的钱互相竞争。”

换言之，购买者从“印花税假期”中薅出来大笔英镑，意味着他们有更多现金与其他购买者进行竞争，而这样竞争的后果只有一个：房价会进一步撬高。

英国国家统计署的数据显示，2020年全年，英国平均房价达到创纪录的25.2万英镑（约合226.3万元人民币），上涨8.5%，是自2014年以来的最高年增长率。《经济学人》杂志披露，2020年最后一个季度的销售量“上升到14年来的最高点”。

“不断增长的需求推高了价格，一些人走上了阶梯，另一些人则被推了下来。”英国自由民主党（Liberal Democrats）前党魁文思·凯布尔（Vince Cable）在《独立报》撰文指出。

房价被“印花税假期”撬高，对那些原本就买不起房子的家庭而言，“买房梦”变得更加遥不可及。

“我们一年挣了7.5万英镑，但还是买不起房子，”已经是四个孩子的父亲的自由职业者伊桑·威尔金森（Ethan Wilkinson）和妻子去年计划买一套价值33.5万英镑的四居室房子。尽管房主接受了他们的购房邀请，但因为他们的自雇身份和小额存款，贷款人两度拒绝为这对夫妇提供抵押贷款。

“鲍里斯·约翰逊曾承诺要把‘租房的一代变成买房的一代（Generation Rent into Generation Buy）’，但这更像一张空头支票。”威尔金森说。

伦敦一直是全球房价天花板城市之一。/ Unsplash

三、房价高度内卷之下，调控调出的“丑闻”

坚挺的楼价以及引发的一连串社会问题，让不少决策者不得不用尽招数面对这个棘手的难题——如果一次调控控制不住，那就再来一次。

比如在韩国，面对高企的楼价和严重的土地问题，今年2月，韩国政府出台了第25套楼市调控政策，未来四年新增逾83.6万户住宅供应，其中32.3万户位于首都首尔，7万户位于属于首都圈范围内的京畿道。

眼下，韩国过半数的人口都扎堆住在首都圈。今年1月，韩国国民银行发布的一份报告显示，首尔住宅交易每平方米均价为919.6万韩元（约合5.38万元人民币）；而据韩国国土交通部统计，2020年全年，韩国累计住宅成交量同比增长58.9%，创下自2006年该国有统计记录以来的最高值。

为韩国GDP贡献近一半的首都圈，仅占韩国全国面积的12%。韩国人相信，在首尔拥有住房是一种身份象征，因此大量人口蜂拥而至，住宅供应僧多粥少。而首都圈的房价恰恰是全韩国最贵的区域，不少人甚至连住宅都租不起，只能居住在公寓大楼下潮湿昏暗的半地下室里。

2015年，韩国居住在地下室或半地下室的家庭数量达36万，约占全国人口总数的2%。而在首尔，这一比例跃升至6%，即22万首尔家庭居住在这样的恶劣环境中。

即使住在这些自上世纪80年代开始合法化的半地下室，不仅要承担每月数十万韩元的租金，还要给房东支付一笔价格不菲的保证金。以拿下奥斯卡奖的韩国电影《寄生虫》的取景地首尔麻浦区为例，这里的半地下室的保证金就高达1.3亿韩元（约合76.8万元人民币）。

住在地下室里，对金基宇、金基婷两兄妹来说，在厕所里蹭上富人家的Wi-Fi都是一种奢侈。/《寄生虫》剧照

高度内卷化的房价让很多韩国人难以看到未来。“当我和女朋友讨论如何在首尔为我们的家庭找房子时，我们找不到答案。”29岁的上班族朴英植（Park Young-Sik，音译）向《纽约时报》倾诉生活的无奈。

而最近曝光的韩国土地住宅公社职员在京畿道的炒地丑闻，让这些被房价压迫的韩国底层百姓对买到房子的愿望“感到更加渺茫”。一些人到首尔的韩国土地住宅公社办公室抗议，贴上了“贼窝！”的标语。

“韩国土地住宅公社的炒地丑闻，揭露了一些韩国人是如何通过房地产欺诈而一夜暴富的；而我们其他人即使辛辛苦苦工作一辈子，也几乎买不起房子。”朴英植愤怒地说道。

丑闻还直接左右了韩国地方选举的结果。4月8日，最大在野党国民力量党在首都首尔和第二大城市釜山市长补选中获得压倒性胜利。有分析更认为，之后的韩国总统选举，文在寅所领导的执政党“处在非常危险的境地里”。

不少人将这一丑闻归咎于文在寅的调控政策。自文在寅当选为韩国总统以来，就陆陆续续进行了24次力度不一的楼市调控，大多以打击房地产投资为主，但这些调控，更像是在本已高度内卷的楼市里“打补丁”而已。

“打补丁式”的调控的结果最终如何，楼市价格给了很打脸的答案。根据韩国房地产委员会的数据，在文在寅任内，首尔的公寓价格飙升58%。在同一时期，首尔一些热门住宅区的公寓价格几乎翻了一番。

四、“房价是被有房者而不是无房者推动的”

威尔金森和朴英植的“买房难”故事，或许只是世界房价高涨背后的冰山一角。

为了抵抗疫情冲击，全球央行集体开启“大放水”，在宽松货币政策的利好之下，房贷利息变得非常低。据彭博社的数据显示，2020年，全球四大央行在量化宽松政策上就投入了超过5.6万亿美元。

而这带来的，却是全球资产价格的膨胀。

另一方面，经济低迷加上无间断的“封锁政策”，人们的消费机会减少，在疫情下那些保住工作的人“已经把钱藏起来了”——毕竟人们原本用于日常通勤、外出就餐、旅行度假和文化娱乐的支出减少，多出来的钱自然可以用在房地产这一经久不衰的投资上。

而一些手中现金充裕的，以银行储蓄为主要投资方式的人群寻找新的投资方式——房地产就是一个非常主要的资产，而这一群人通常是已经拥有房产的“上楼人士”。据美国《大西洋月刊》报道，美国2020年的典型购房者年收入接近10万美元，比往年的普通购房者高出不少。

伦敦政治经济学院经济地理学两位教授保罗·切斯特（Paul Cheshire）和克里斯蒂安·希尔伯（Christian Hilber）对疫情期间伦敦房地产市场进行了一项专题研究。他们发现，房价上涨，几乎完全是由于富人在伦敦市中心购买了大型独立式住宅。

切斯特发现，在某些欧洲国家，资金更有可能投资于新的经济活动，为实体经济带来更健康的投资。“而英国人的闲置资金几乎都用于住房，因为相对于其他投资方式，这看起来是一项不错的投资。”

经济刺激措施和超宽松的货币政策的双重加持，无疑是进一步助长了投资者涌向房地产等高收益投资的热潮；而投资者对房地产的热情，使得绝大多数房产都掌握在有房者的手里。比如，一家在15个国家拥有房产的投资管理公司，在伦敦的中心就抢购了1233套公寓。

“即使‘印花税假期’延长三个月来鼓励有希望的购房者，仍有许多人发现自己被忽视了，因为他们的家庭收入不符合抵押贷款机构的标准。”英国一家大型房屋咨询公司CEO奈杰尔·普尔夫斯（Nigel Purves）评论道。

在英国，计划成为有房者的“无房者们”想要获得合适的抵押贷款，首先需要被认为有足够的信用，但是否按时缴纳房租却并不都是能够被贷款机构所认可的信用凭据。据统计，租房者在最终攒够钱购买第一套住房之前，平均会在租房周期中投入近6.4万英镑。

但尽管如此，他们之中的绝大多数人靠辛辛苦苦打工挣来的钱，都无法和拥有房子的人正面竞争。

“房价是被有房者而不是无房者推动的。”第一太平戴维斯（Savills）的房地产评论员卢西恩·库克（Lucian Cook）直截了当地说道。

英国房地产中介比价网站GetAgent近日发布的一项调查显示，在新冠疫情大流行期间，较大的住宅、带花园的别墅和高档地区的公寓，已经被英国买家抢购一空。

独栋的待售郊区别墅，早已经成为英国的稀缺品。/Unsplash

在新西兰，据统计，有房者的财富通常是无房者的14倍。而在美国，“2020年，一个典型的房主，就已经积累了大约2.4万美元的财富。”美国全国房地产经纪人协会高级经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）博士在接受美国广播公司采访时说。

韩国的情况也十分相似。《南方周末》此前的一篇报道中，援引韩国银行的研究员镐顺辛（Ho Soon-Shin，音译）和玄昌义（Hyun Chang-Yi，音译）的研究指出，截至2016年，首尔多套房业主持有的住房单位数量占首尔住房总量的53%，略高于49.9%的全国水平。

韩国《中央日报》报道称，因为房价暴涨，今年2月份首尔全租住宅的押金均价（5.9829亿韩元，约合346.3万元人民币），在四年前“几乎可以在首尔购买一套房子”。

在这种情况下，人们再怎么勤勉踏实工作，换来的也只能是对可望而不可即的楼市的无限叹息。

五、缓解住房危机没有“特效药”

“人们付出汗水换来的薪水价值和劳动价值越来越低。”韩国明知大学政治学教授金炯埈（音译）告诉韩国《中央日报》。

国际货币基金组织此前估计，2020年的收入不平等比以往任何一次经济危机都更加严重——与许多低收入者不同，高收入者的储蓄激增，而他们中的大多数人能够继续在家工作。

而在高房价的大环境下，年轻人无疑是处于这一压力危机中的漩涡。据《南方周末》报道，2019年，超过六成的韩国新婚家庭（注：在韩国，申报结婚不满5年的，且居住在韩国境内的初婚夫妇，称为新婚家庭）没有自有住房。另一方面，不断飙升的住房成本也导致韩国的生育率下降，越来越多韩国的年轻人不愿成家。

“英国的住房负担能力危机已经持续了几十年，”英国智库决议基金会的研究主管林赛·贾奇（Lindsay Judge）认为，“年轻一代被剥夺了拥有住房的权利，他们长时间住在通常价格高、质量差的私人租赁住房中。”

《经济学人》杂志认为，房地产价格飙升的部分原因是供应不足，而供应的增加应该有助于冷却价格——根据供求规律，如果建造更多的房屋，房价将会更便宜。

“美国和英国的新建筑速度看起来很稳定，如果（房地产）需求最终转移到不那么拥挤的地方，住房建设的步伐甚至可能会加快。”《经济学人》杂志评论道。

贾奇呼吁，英国主要城市等高需求地区应该建造更多的住房，尤其是经济适用房，让更多年轻人能够摆脱住房压力。

但建更多的房子，特别是经济适用房，并不是短时间内能解决这一燃眉之急的快捷办法。面对高涨的房价问题，加上疫情“几乎切断了稳定的旅游客流”，想方设法提供经济适用房成为了不少政府的解决措施。

据《纽约时报》报道，去年10月开始，葡萄牙首都里斯本市政府与空置的短租公寓业主签订五年的租约，以获取这些公寓的使用权。之后，政府再以更低的价格转租给有资格获得补贴住房的当地居民。这一政府转手做“二房东”的项目，目前已经吸引200名业主参与其中。

爱彼迎中广受欢迎的独栋套间，也被政府“征用”作经济适用房以缓解住房压力。/Unsplash

“这个项目不是魔杖，但它可以成为提高经济适用房供应的解决方案的一部分。”里斯本市长费尔南多·梅迪纳（Fernando Medina）说。

无论使用哪一类方法，如何解决供需矛盾是必须要面对的一个坎。但是，如果不注重住房和人口的有效匹配，不注重房价和收入的合理平衡，并且不通过有效合理的政策手段来调节这一全世界公认的刚性需求，而仅仅是一昧地通过多建楼房作为缓解住房危机的手段，这只会导致住房危机会进一步恶化：城市会蔓延得越来越大、越来越没有节制，最终只会造成房地产的盲目聚集。

“住房危机是一个复杂的问题，对此没有‘特效药’。”新西兰总理杰辛达·阿德恩日前在一场新闻发布会上表示，“这就是为什么我们现在用尽一切手段去寻求改变。”

参考资料：

[1] 城市的兴衰：基于经济、社会、制度的逻辑. 郑荣华

[2] 24轮调控，韩国楼市为何越调越涨？. 南方周末. 2021-2-25

[3] 《寄生虫》真实写照：韩国贫困家庭的地下室生活. 亚时财经. 2020-2-15

[4] 阴冷潮湿、蟑螂乱窜……探访韩国真实版《寄生虫》地下室一族. 环球网. 2020-2-11

[5] 韩国住宅土地公社投机事件为何引民愤？“公正才是经济的最高价值”. 韩国《中央日报》中文网. 2021-3-10

[6] 韓國爆偷步買地投機醜聞　“土湯匙”苦尋失落的社會公義. 香港01. 2021-3-26

[7] Why are house prices rising amid the worst economic crisis since WWII?CGTN. 2021-1-25

[8] Priced Out: Liquidity Is Also Causing Global Real Estate Prices to Rip.Forbes. 2021-1-28

[9] House prices in the rich world are booming. The Economist. 2021-4-10

[10] Small cities in America’s Mountain West are booming. The Economist. 2021-4-10

[11] COVID-19 Has Changed the Housing Market Forever. Here’s Where Americans Are Moving (And Why). Forbes. 2020-10-11

[12] Stamp duty holiday: The winners and the losers. BBC Business. 2020-7-8

[13] ‘The Den of Thieves’: South Koreans Are Furious Over Housing Scandal. New York Times. 2021-3-23

[14] Europe’s housing market shows signs of life. Financial Times. 2020-7-23

[15] Housing Frenzy in New Zealand Exposes Perils of Ultra-Low Rates. Bloomberg. 2020-12-3

[16] It's Beautiful and Virtually Covid-Free. Just Don't Try to Buy a House There. Bloomberg. 2021-4-7

[17] With Vacation Rentals Empty, European Cities See a Chance to Reclaim Housing. New York Times. 2020-10-25

本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：良豪