本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，原文标题：《海尔地产300亿元小镇“梦醒”》，头图来自：视觉中国

四年前的11月底，海尔集团董事局大楼内格外热闹，青岛市相关政要，海尔集团董事局副主席、总裁周云杰带领一众高管相聚一起，举行签约仪式。

当天，即墨区政府与青岛海尔体育产业发展公司（下称“海尔体育”）签订了《即墨温泉田横运动休闲特色小镇框架合作协议》。根据协议，海尔将投资300亿元，对标德国巴登巴登小镇、意大利蒙特贝卢纳小镇，将小镇打造成世界级体育运动休闲项目。

白云苍狗，近四年时间过去了，即墨运动小镇似乎“消声灭迹”。6月28日，海尔地产也从小镇项目公司“海尔体育”中全身而退。

与最初的高调亮相相比，如今海尔地产悄无声息的退出，却显得尤为落寞。

当大潮退去，方知谁在裸泳。事实上，在当初特色小镇建设的浪潮中，海尔地产所投资即墨运动小镇只是其中一个缩影，当大潮退去后，诸多特色小镇倒闭，留下的只有“鸡毛”。

一、谁来接盘？

改名或是海尔退出的先兆。5月底，青岛海尔体育产业发展公司的名称变更为青岛领海和航产业投资发展有限公司。紧接着6月28日，海尔体育的股东发生大换血。

变更前，由君一控股（曾用名“海尔地产”）持股100%；变更后，新增股东青岛领海众嘉资产管理有限公司（下称“领海众嘉资管”）持股100%。法定代表人也由相恒国变更为尹航。

四年前，作为小镇“风口”下的产物，海尔地产在项目地曾风光无限，海尔体育也得到了大规模曝光。

资料显示，海尔体育成立于2017年9月，注册资本5000万元，经营范围涉及体育场馆的投资管理及建设、体育健身服务、对体育项目的投资开发等。这与体育小镇建设不谋而合。

截至目前，海尔体育对外投资4家企业，3家已注销，仅剩青岛海康朗悦置业有限公司仍处于在业状态，持有80%～100%股权不等，涵盖房地产开发、体育产业、商业服务业等。

新股东领海众嘉资管有何背景，能爽快接盘海尔地产300亿的“小镇梦”？

乐居财经获悉，该企业成立于2021年1月，注册资本1000万元，由尹航、李卫东各持股40%、60%。其经营范围涉及自有资金投资的资产管理服务、以自有资金从事投资活动、认证咨询等，仅对外投资海尔体育1家企业。

其中，大股东李卫东对外投资13家企业（2家已注销），注册资本100万元～6000万元不等，同时持有20%～100%不等股权，涵盖了房地产、批发、零售、运输等行业。

对于山东省高唐县百姓而言，李卫东并不陌生，他是当地著名企业家，也是恒冠系的掌舵者。

资料显示，2002年，山东恒冠企业初创于青岛，下属有青岛金石恒冠置业有限公司、山东茂隆华泰控股有限公司等十多家分支公司，是集制造、贸易、地产、投资、养生、物流、驾培及能源开发为一体的多元化的大型实业公司。目前，恒冠企业拥有净资产19亿元。

二股东尹航是李卫东商业上的好基友。除了在收购海尔体育上有合作外，两人还共同投资青岛盛润医疗器械有限公司、青岛东兴领航产业发展有限公司等。

值得注意的是，两年前，尹航就曾与海尔体育关系“暧昧”，他是海尔体育对外投资企业的股东。

例如，体现在青岛海康恒悦置业有限公司（已注销）股权上，海尔体育持股90%，尹航持股10%；另外，在青岛海康朗悦置业有限公司股权上，海尔体育、青岛海泉启航体育产业发展有限公司各持股90%、10%。股权穿透可知，青岛海泉启航体育大股东为尹航，持股47%。

就此而言，在这笔海尔体育“易主”交易中，尹航角色更像是“牵线人”。不仅自己作为股东，还引来有资金实力的“好友”李卫东。

二、资金链“迷雾”

四年前，300亿元的投资项目即墨温泉田横运动休闲特色小镇，投资规模之大赚足了人们的眼球，各大媒体争相报道。

公开资料显示，该小镇打造成涵盖体育赛事、全民健身、教育培训、演艺、养老大健康、全域旅游等多个业务板块的世界级体育运动休闲项目。其中在配套服务方面，建设有体育主题公寓、体育生态智慧社区等。

2017年5月，即墨温泉田横运动休闲特色小镇是青岛唯一入选国家体育总局公布的第一批国家运动休闲特色小镇试点项目。加之，青岛市相关政要还亲自莅临签约现场，足以代表项目的重要性。

诸多光环加持下的重要项目，海尔地产为何将引以为傲的即墨小镇“拱手让人”？

事实上，该项目签约初期，获得了大量关注，此后却一直处于“消失”状态。直至2019年，即墨区政府、青岛蓝谷管理局、海尔体育签署合作协议，三方将在青岛蓝谷建设水上运动嘉年华项目，以及后续有赛事在小镇举行，才有了新动态的浮出。

据悉，即墨温泉田横运动休闲特色小镇是海尔在青岛打造的第一个运动休闲主题特色小镇。根据规划，小镇总面积4.1平方公里。2019年10月信息显示，相关部门已完成土地组卷初步工作，项目开工前准备工作正在有序推进。

形成落差的是，今年年初，有消息指向，2019年签约的水上运动嘉年华项目（小镇组成部分），至今没有任何进展。政府相关部门则回复道：“这个项目我们现在还在商谈中，因为存在资金及其他一些问题，项目还没落地。”

众所周知，文旅项目属于投资大，“回血”慢，甚至还很可能面临长期亏损局面。而该运动休闲小镇投资规模更是高达300亿元。对于海尔地产来说，是一个大数字。

事实上，海尔地产近几年的销售业绩一直在200亿上下徘徊。数据显示，海尔地产在2017年～2018年分别实现198.1亿元、233.6亿元销售流量金额，在2019年～2020年则分别实现179.7亿元、230.1亿元销售全口径金额。

目前，该小镇项目进展到什么程度？乐居财经尝试致电项目公司，但电话并未接通。咨询当地房产置业顾问，得到的回复是，“对该小镇不熟悉”。

至此，在有关项目进展消息少之又少的情况下，即墨温泉田横运动休闲特色小镇项目像一团“迷雾”，变得扑朔迷离。

三、小镇“不香”了

当达摩利斯之剑落下，资本四处逃窜，风口上的小镇留下的只有一地“鸡毛”。海尔地产退出运动休闲小镇只是一个缩影。

如今，不少特色小镇出现资金链断裂、商户逃离甚至沦为“空城”。数据显示，至少有100个“文旅小镇”处于烂尾、倒闭状态等。例如，当初名噪全国的 “成都清明上河图”龙潭水乡和杨店卓尔小镇就面临上述问题。

无论是耗资20亿元历时4年的龙潭水乡，还是总投资50亿元、占地32000亩的杨店卓尔小镇，在项目落地之初风光无限，如今却成为“失败”典型案例。

其中，龙潭水乡以清明上河图为噱头，规划设计却仿照周庄、乌镇，而主街用《红楼梦》的金陵十二钗命名，街上又有晚清民国风景雕塑，定位“混乱”。其投资商正是房企上海裕都投资（集团）有限公司。

而杨店卓尔小镇项是由卓尔发展集团投资兴建，打造成为集农业种植、旅游、生活服务配套等为一体的现代化生态农业观光小镇，但没过多久便停工。

由于卓尔在进入杨店镇以前并未涉及农业生态文化旅游产业，在打造该项目的过程中，总规划和详规一直在不断变化，最终导致项目失败，最后只建设了700亩桃花景区。

这些红极一时看似成功的特色小镇，随着时间推移走向衰败沦为空城，其背后原因令人深思。

彼时，由于政策调控、地价及市场竞争加剧，企业在招拍挂、收并购等方式之外，借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地蔚然成风。截止2018年7月，克而瑞房企销售排行榜TOP 100中有71家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个。

由于房企在传统开发的基础上，能够嫁接优质产业资源，带来工作机会和经济增长，因此，政府在出让土地时相对给予一定的优惠，使企业获取土地的成本降低。“丁祖昱评楼市”曾指出，根据典型企业借助利用产业资源或IP拿地的公开资料可以看出，嫁接资源获取的土地价格平均是周边的51%，土地价格优势明显。

这也导致诸多特色小镇项目，看似是做产业，实则为房企披着小镇外衣卖住宅。2018年9月，国家发改委明确指出，淘汰有房地产化倾向的特色小镇。

事实上，众多企业在选择小镇产业时钟情于文旅产业，但是文旅不是房企做产业的避风港，其需要把控的To B和To C两端，使其更加依赖长期运营能力，当下企业进入小镇更需要“真材实料”。

政策的趋严，加之由于仓促上马、缺乏特色、业态单一、运营混乱、资金链断裂等种种原因，一些特色小镇既没有留住人气，也没能保住自己。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦