险资正在从地产撤退

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：陈晨，头图来自：视觉中国

在今年中期业绩会上，中国平安联席首席执行官谢永林强调，“平安选择投资不动产，是为收租，而非炒地皮。”

不过从目前来看，谢永林的解释显然并未将市场对平安对地产相关投资的关注移开，反而热度在递增。8月30日晚，有传闻称“中国银保监会正在调查中国平安在房地产市场的投资。”

对此，中国平安回应称，“我们的投资一直以来严格遵守监管的相关规定，不评论无事实依据的市场传言。”不同于平安对于地产那么深沉且浓厚的爱，另一家险资则在悄悄缩减对于地产的投资。它就是阳光保险集团。

今年3月，阳光保险集团将位于北京清华科技园内的启迪科技大厦D座，出售予金茂&首开&高和资本。据乐居财经了解到，该交易的成交价不超过28亿元。

此外，在对房企的股权投资端，阳光保险系也动作不断。先是于2020年3月，阳光保险旗下子公司阳光人寿和阳光财险减持在京投发展的持股比例，降至5%以下。截至目前，在京投发展前十大股东中，早已没了阳光保险系的身影。

眼下，阳光保险的地产投资版图还剩下多少？而险资对于地产的投资，真的如市场传言般受到了严格监管吗？

一、“盖楼”爱好

不同于其它保险公司喜欢收购地产项目，阳光保险系偏爱自己“动手”。阳光保险集团和旗下子公司自己拿地建设，一部分用作集团自用地，另一部分则是作为办公酒店康养项目等。

早前于2010年，阳光人寿以2594.98万元拿下成都高新区地块；2012年，阳光人寿又以1.53亿元拿下北京通州区商务园地块。这两个地块分别被阳光保险集团建成了“成都阳光金融城”、北京通州“阳光金融城”，作为阳光集团两大后援中心。

同年，阳光财产保险以18.72亿元拿下的北京朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z2a地块，用于建设“阳光保险金融中心”项目，并于今年年初封顶。

此外，阳光保险集团还于2015年耗资12.96亿元拿下深圳南山后海区商用地，用于阳光保险集团深圳总部大厦。

阳光人寿和阳光财产保险均是阳光保险集团控股子公司，分别由阳光保险集团持股98.86%、99.958%。据乐居财经统计，截止目前，阳光保险旗下非保险子公司中，涉及地产的子公司就数量超过10家。

其中，阳光人寿旗下子公司海南阳光鑫海发展有限公司操盘海南海棠湾培训中心项目；海南阳光颐和健康产业发展有限公司操盘海棠湾游艇社区项目；广州市和丰实业投资有限公司操盘广州从化凤凰颐养文化村项目。

而阳光财产保险旗下，除建设阳光保险金融中心项目的阳光融和外，还有海南阳光颐和发展有限公司，后者作为阳光财产保险房地产业务方面的布局触角，主要建设三亚阳光金融广场项目。

阳光保险为何对自建项目如此感兴趣？回溯其基因，它从成立初就背靠地产公司。

截止目前，阳光保险大股东为深圳市霖峰投资控股有限公司（下称“霖峰集团”），持股10.36%。

该公司曾用名为“深圳市祥南置业有限公司”，是一家以金融、文化旅游、珠宝艺术、城市综合体开发运营以及城市更新等多元化发展的集团企业。开发了南宁牛湾文化旅游岛项目等多个项目。

此外，在阳光保险的34家股东行列中，涉房企业包括新湖控股有限公司（6.26%）、深圳市星河房地产开发有限公司（5.36%）、深圳中洲集团有限公司（2.98%）、北京九鼎房地产开发有限责任公司（1.5%）、海伦堡控股集团有限公司（1.49%）。

其中，深圳市星河房地产更是一度为阳光保险集团的大股东。

二、“输血”地产

保险公司操作地产项目，多少会面临些许问题。阳光人寿、阳光财险就曾多次为旗下地产子公司输血。业内专家分析道，或因股东初期对于项目投资预估不足。

一个月前，阳光人寿还向其子公司阳光鑫海增资6.4亿元，用以支付海棠湾培训中心项目开发建设及运营费用。

这已经是阳光人寿拿下三亚市海棠湾地块建设以来的第4次输血。据统计，自2012年项目公司成立以来，阳光人寿共对该项目公司增资“输血”金额超17亿元。阳光人寿对阳光鑫海的投资额达到23.4亿元。

此外，今年以来，阳光人寿还向开发建设海南海棠湾游艇社区项目的海南阳光颐和健康增资5亿元；向阳光渝融（成都）置业增资9.4179亿元，用于成都后援中心项目。

这样的情况在阳光财险也有所体现，阳光财险于2018年、2019年先后向旗下子公司北京阳光融和置业增资4.04亿元、9.11亿元。而阳光融和开发建设的就是位于北京CBD核心区Z2A地块“阳光保险金融中心项目”。

在国内，虽然阳光保险系不再是京投发展的前十大股东，但它还手握另一家房企——金科的股权。乐居财经查阅获悉，阳光人寿保险透过分红保险产品和万能保险产品，持有金科2.66亿股股份，持股比例近4.98%。

在海外，阳光保险系的的酒店投资主要为在2014年底至2015年初，连续收购了两处国外酒店，分别是耗资4.63亿澳元收购的澳大利亚悉尼喜来登公园酒店，以及2.3亿美元收购的纽约水晶宫旗舰店。

此外，阳光人寿还通过SunflowerAmericanCapitalLtd（下称“Capital公司”）进行海外资产投资。

今年3月，阳光人寿对Capital公司的8500万美元借款展期，展期期限为5年。在去年，阳光人寿已对其5830万美元债权转为股权，并免除了Capital公司相应未付利息286.40万美元。

三、险资“扫货”的逻辑变了

险资有钱，但回报良好的出路难寻，地产板块自然也就成为险资眼中的香饽饽。

在2015年，《关于修改〈保险资金运用管理暂行办法〉的决定》被实施，保险公司对保险资金运用进一步被松绑，险资权益类资产、不动产类资产投资限额设定为不高于保险公司上季末总资产的30%。

彼时，由生命人寿、金地集团双双举牌金地集团；安邦保险举牌金融街为开端，刮起了一股险资举牌地产股的风潮。

去年以来，险资更是频频举牌入股，“围猎”房地产。泰康人寿入股阳光城成为第三大股东；太平洋人寿认购大悦城6.61%股份成为第二大股东；更有中国平安计划借道定增入股招商蛇口，但却因失败告终。

不过，随着去年年底中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确了保险公司“负面清单”，提出十大“禁止投资”要求，这其中就包括了房地产开发建设企业。

自此，险资对于房企的股权投资明显减少，而不动产投资则成为险资在地产领域的主要投资方向。相较去年上半年，仅平安人寿投资平安香港总部大楼的情况；今年上半年，险资布局大额不动产投资市场则异常踊跃。

以平安入局来福士为代表，6月28日，平安人寿计划以不超过330亿元的价格，收购凯德6个来福士广场的部分股权，总资产价值为467亿元。此番入局更多是出于对稳定收益型资产的投资和未来的长期价值投资。

此外，还有中国平安旗下的平安信托也以43亿元将黄浦区的商办项目歌斐中心收入囊中；和谐健康保险股份有限公司（简称“和谐健康”）则投资了位于北京的SK大厦，出资高达90.57亿元等等。

据乐居财经不完全统计，在2021年上半年，保险资产大军投资大额不动产就已超过500亿元。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：陈晨