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2021-09-15 09:12
SOHO中国停卖,对房企们有何启示

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,原文标题:《SOHO中国停卖启示》,头图来自:视觉中国


号角躺在尘埃里,风没了力气。曾经被地产商追捧的并购路径,已经失去了往日的风光。


今年的中期业绩会上,素有并购王之称的孙宏斌直呼“并购市场没有了”,他明确今年下半年不再并购,“目前所有的企业无论你开什么价,我都是没有办法并购的,因为我还要同时并购你的债务”。


这种表态,跟他此前“买买买”的口风有着天壤之别。


自2016年以来,孙宏斌曾在多个公开场合,道出了对房地产头部效应的判断,即百强房企市场集中度将达到70%至80%,前10名会占35%至40%,在此过程中,收并购是一条重要的途径。


对于房地产投资逻辑,他此前强调“要买对地方、买对时间,多借点钱,最好借的长一点,可以穿越周期。”如今,周期漫漫,逻辑转变,老孙也适时改变了策略。这是行业收并购归于理性、不确定性增加的缩影。


今年上半年,收并购市场仍处于风起云涌的状态,发起的百亿大单并不少,但真正落槌的却少之又少。


按理说,供地两集中后的土拍市场,竞争更趋于白热化,拿地销售比不超过40%的限制,更让收并购成为房企土储补充的重要形式。但在火光烈焰之下,房企却逐渐看清了其中潜藏的风险,生怕碰上烫手山芋,被拖入泥潭。


被摆上货架的资产,内部往往编织着千丝万缕的债务大网,要将其解开并非易事。在调控基调持续的当下,不仅行业头部企业对收并购的兴趣急剧下降,精明的买家们也增加了调查权衡的时间,“大鱼吃小鱼”的节奏自然就慢了下来。


一、终止成常态


潘石屹的资产套现也无奈终止了。


3个月前,SOHO中国曾宣布,黑石集团将以30.5亿美元(约236.58亿港元)收购公司约54.93%的股权。眼下,先决条件进展不足,黑石决定不就收购SOHO中国股权作出要约。


有相关人士分析称,“目前大环境出现了较大变化,黑石或是对当下整个经济形势和宏观政策走势做出判断后,决定放弃”。换言之,黑石对所收购资产的前景,心里没底。


另一边,鉴于目前市场环境等原因,迁延了六年之久的中房股份与中国忠旺的资产置换,也不了了之。


而上半年还活跃于收并购市场,揽下广西“一哥”彰泰的融创,近来也声称,将终止与万达酒店发展21家酒店的管理协议。


调控的环境下,开发商冷暖自知,如履薄冰,再没人将收并购当做“宣传标语”。


去年,万科就介入泰禾。今年以来,市场频频传出消息,万科接洽多家陷入债务问题的房企,接盘恒大、蓝光发展、华夏幸福旗下多个项目和公司,为此还被外界称为新的“接盘王”。


万科总裁祝九胜在今年年中业绩会上再次重申对于并购的态度,“我们应该去做一些有利于整个行业的事情。无论什么样的同行,我们都有不同的接触和合作。万科所有项目如果按数量计,约七成有合作;按金额计,约八成有合作。”


他虽承认万科“绯闻”对象颇多,但却坚决撇清关系:“(万科)与恒大目前没有无实质性的更多合作;与蓝光确实有项目层面的收并购,我们收了它3个项目;而华夏幸福最近一年多,我们连项目层面的合作和谈判都没有。”


华润置地总裁李欣也对收并购策略进行了总结,直言面对这样的市场环境,华润置地采用的策略应该是广泛接触,但是谨慎获取。


而宝龙地产基于过往的经验,对收并购市场的项目并不看好:从以往在市场收购及拍卖回来的项目看,结果不如预期,还耗费大量人力物力,得不偿失。对于收并购,宝龙地产只会关注,作为补充。


许华芳很坦然地说:“反正天上掉下来的好东西轮不到我。”


二、喧嚣后的反思


过去几年间,地产的收并购经历了熙熙攘攘的黄金阶段。尽管自去年以来有所收缩,但今年上半年,收并购市场仍处于风起云涌的状态,发起的大单并不少。


2021上半年,国内递交破产文书的房企达到203家。危机从小房企蔓延到中型、大型房企,一家家资金链拮据的企业都在盼望着金主,等待救援。


在此背景下,作为激活企业和盘活资产的重要途径,并购重组也在如火如荼地进行。并购方试图利用这个契机,重塑公司价值。


市场数据显示,今年第二季度,地产相关领域并购规模激增,涉及金额高达910.66亿元,同比增长58.57%,环比增长98.89%。


按理说,供地两集中后的土拍市场,竞争更趋于白热化,拿地销售比不超过40%的限制,更让收并购成为房企土储补充的重要形式。但在火光烈焰之下,房企却逐渐看清了其中潜藏着的风险,生怕碰上烫手山芋,被拖入泥潭。


被摆上货架的资产,内部往往编织着千丝万缕的债务大网,要将其解开并非易事。


2019年底,世茂曾作价2000亿元,入股操盘福晟。但直到当下,福晟此前亟待交付的部分项目,以及它部分欠上下游供应商的债务,在公司易主之后,仍然剪不断、理还乱。


此外,收购协信远创的丰隆集团旗下的City Developments Ltd(简称CDL),也遭遇了一些波澜。


去年4月, CDL曾以43.9亿入股协信远创51.01%股权,其中27.5亿作为给协信远创的贷款,另一半27.5亿作为有条件的股权投资。


本以为这笔交易能够双赢,但此后却有外媒传出消息,由于协信远创的资产过于棘手,该投资导致CDL内部管理层、郭令明家族出现裂痕,他们还成立了一个特别小组,重新审视这笔交易。


过往的案例历历在目,为更多的开发商敲响了警钟:买入的资产要消化得了,才能实现1+1大于2的效果,否则更有可能成为累赘和包袱。


好比泰禾,在2015~2017年间,对千亿规模的渴望,助推了收并购市场的疯狂。


但现在,规模猛增变得不再可能,负债问题成为泰禾当下最需要解决的现实。黄其森调整了步频,走“小而美、小而精”战略,保持300亿左右规模就足矣。


所以开发商尽职调查时,更加小心识别收并购项目的风险,包括法律尽调、财务尽调、工程尽调等各个层面。在调控基调持续的当下,他们增加了调查权衡的时间,“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”的节奏自然就慢了下来。


三、撬动基金平台


房企要顾虑的因素太多了。信贷紧缩的大背景下,对开发商的融资造成一定影响,房企在收并购上的金额持续下降。而“三道红线”指标的量化,也让他们稍有动作,就会导致现金、负债等情况随之变动,公之于众。


据中金公司统计,今年年中,覆盖A股和港股房企的平均净负债率为76%,较年初下降2个百分点;扣预资产负债率为70.2%,下降0.8个百分点;现金短债比为1.8倍,提升0.1倍。


由此可见,他们眼下正在改善财务指标的路途中缓行,并不想让任何一笔较为随意的收购,破坏这种来之不易的成果,以致影响自身的信用评级。


而由于融资渠道紧缩,开发商们不得不加大依赖内生的现金流。他们更希望通过去库存、提高旗下项目的周转效率,如果收购来的项目沉淀周期过长,那对于资金链的维持,并不能起到正向的作用。


在扩储上,他们陷入了矛盾的状态。


过去2年到3年的内卷式扩张成为了“原罪”,土拍市场的高价出手,让许多房企现阶段普遍出现结算毛利率、权益占比创十年新低(少数股东损益占比创十年新高)的情况,导致业绩上的“增收不增利”。


收并购的方式,本来能获取较为低成本的土地储备,对后续提高毛利率是有帮助的;但大环境下,各方主体一般都不敢肆意挥动杠杆,透支现在去赌未来。


不过,有些房企也想出了收购的应对之策,即利用基金平台,募集收购资金,并通过后者对所购资产进行培育,优化之后再并入主体公司。这样既缓解了资金压力,又排除了风险,避免将负债带入上市平台。


今年3月底至6月初,远洋集团收购红星地产、接盘红星物流资产等,就是借远洋资本之力完成的;而融创、大悦城、旭辉、越秀地产等,也都曾在地产基金上下过功夫,助力地产业务的收并购。


但这只是夜空中的一道光,并不能改变收并购市场的理性与沉寂。恣意扩张的时代已经结束,未来沉淀的趋势才是主流。


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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