消退的地产副业

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳，题图来自：视觉中国

生意场上充斥着大量的投资机会，大部分企业都不会只固守单一赛道，而是在主业之外，同时涉猎其他投资线条。

这方面，房企们向来最有发言权。在投身地产开发事业之余，他们总会将商业、教育、冰雪、汽车、家居等赛道，都放在扩大的投资视角中。

甚至不少开发商陷入了“别人做，所以我也做”的怪圈，大举进行跨品类、多元化的扩张。很多扩张毫无技术含量和价值创新，完全是同质化竞争。

俗话说，专业的人只能做专业的事，跨界的风险系数并不低，现实中因多元化不善而拖垮主业的例子常有发生。

近年来房企投入造车，继而“翻车”的情况并不少，例如恒大、宝能、华夏幸福。尤其是在行业调控的背景下，过往“多线并举”的思维，已不太切合实际。

对比之下，若是房企看好某个领域，只对其进行战略投资，不参与经营，则可以在享受收益的同时，省去许多亲自操刀的思虑，这不失为当下大环境下的另一种投资策略。

正如碧桂园投资万达商管、合生创展投资汽车、远洋投资大物流大健康等，都是此类投资策略的绝佳体现。

另类“投资”

房企似乎在用不一样的方式，打开“多元”。

近日坊间传闻，碧桂园在万达商管Pre-IPO中的投资额达15亿美元。乐居财经从接近万达商管的人士了解到，“碧桂园战投万达商管确实存在，但金额没那么大”。

在此之前，碧桂园已通过碧桂园创投，先后投资了贝壳、快手、安居客、蓝箭航天、遇见小面等各领域的代表性企业。

它围绕硬科技、大健康、新消费、产业链四大投资主题进行股权投资，覆盖“VC-PE--上市公司”的投资阶段，现已跻身国内CVC机构第一梯队。

去年，碧桂园创投还与保利资本发起成立保碧“地产产业链赋能基金”，至今已投出多家上下游创新企业，助力产业链深耕及协同赋能。

类似这种股权投资操作，对于远洋来讲，也早已驾轻就熟。2016年前后，李明开启了多元化战略，尽管后来重新聚焦主业，但他却没有收缩旗下的远洋资本，反而加速让它伸展投资触角。

近年来，远洋资本在发力地产基金之余，投资了医疗健康领域的联合丽格、豪思生物，物流供应链壹米滴答、郑明现代等，支起了多领域投资的大网。

而目睹着多家房企跨界汽车遇阻，善于掌控投资方向与节奏的合生系，也并不想让公司亲力亲为，参与汽车领域的运营，徒增风险。因此，它只停留在战略投资层面，后续获取投资收益。

2019年7月，合生创展旗下汽车租赁公司链链好车携广汽新能源及天峰控股旗下汽车租赁公司驭道天下，达成战略合作。合生创展称将计划投入100亿元在新能源汽车共享领域。

当时，三方宣称合作将在新能源汽车的车源合作、汽车租赁、汽车金融等方面展开。合生创展和广汽新能源将投放至少5000辆广汽新能源AionS，用于共享出行服务，但负责运营的主体，则由天峰控股担任。

今年年初，朱孟依家族还参与广汽蔚来的增资扩股，以19.23亿元获得后者66.2%股权，但这笔投资有可能也未涉及实际控股，只做财务投资。

“副业”不好搞

业务线条的扩张与收缩，几乎成了房企永恒的主题。

此前几年间，开发商陆续掀起了集团化、多元化的浪潮。它们似乎提前预见到了传统地产业务利润的“天花板”，于是纷纷涉足养老、长租公寓、金融、物业管理、家居、物流等领域。

潮起之时，它们也随之将企业名称里的“地产”二字隐去，换之以“集团”等字眼，表明其多元业务齐头并举、协同发展的心志。

然而，行业的调控不断加持，发展的容错空间逐渐收窄，许多房企都因为“多线作战”而感到吃力。为了维持上市平台的经营与周转，不少主体都意识到“行有余力，乃可他顾”，做出了割舍多元业务的举动。

连自称要“做好农民种好地”的万科，也曾在业绩会中提出“收敛聚焦”“修枝剪叶”的论调，表示做好基本盘，才能更好地转型。这是房企们回归、聚焦主业的心声。

千亿房企摒弃多元不在少数，比如远洋在2019年开始强调非住宅业务“要适当的反哺，自己靠资产去做增量了”，并给自身定下了投资的信条：“2020年在非开发业务上不增加净资本投入；新项目IRR不低于20%。”

也是在这一年，远洋集中出售了北京邦舍置业有限公司100%股权、北京椿萱茂投资管理有限公司30%股权，从上市平台上剥离了长租公寓、养老业务。

除此之外，在中小型房企中，销售规模相近的奥山集团、大发地产、上坤集团、鑫苑中国、国瑞集团、和昌集团、五矿地产等，其业务形态大多也只是以地产辅以商业、建筑，并没有太多的开枝散叶。

常言道：隔行如隔山。房企经营多元业务，并不尽如人意。有统计，今年上半年Top10房企多元业务的营收占比，与去年同期相比无太大变动，整体表现平淡。

融资宽松的年景，地产商尚能用时间换取空间，循序渐进地经营副业；到了银根收紧的时候，若新业态经营不力，反而可能成为企业风险爆发的引线。此外，希望新业务于短期内，能够取代地产开发成为新的利润贡献来源，也是不太可能实现的。

因此，才让房企萌生了对副业只做战略投资的想法。

进退有据

现金流是企业的生命线，在投资中，只有防止真金白银被套牢，才能走出一盘活棋。房企对消费升级、产业升级等高潜赛道进行股权投资，其中就有对资金进退的考量。

一方面，碧桂园创投、远洋资本等主体，其进行股权投资的资金来源，既包括自有资金，也可以利用部分市场化基金募资，缓解投资压力。

此外，股权投资的退出方式也有很多种。清科研究中心数据显示，去年中国股权投资市场中，退出案例达到3842笔，其中借IPO、股权转让、回购方式退出的比例，分别为63.4%、17.2%、10.3%。

换言之，房企对外投资一段时间之后，就有了抽身撤离的机会，这对企业的资金回笼与风险规避，起到了重要的作用。而在投资的过程中，他们还能从中获得一笔收益。

比如， 截至 2020 年末，远洋资本股权投资在管规模为 88.05 亿元。从收益构成来看，它该业务的收益主要来源于作为GP的管理费收入和超额收益，而该公司作为LP 获取的收益，也计入投资收益。

曾经为华南五虎之一的合生创展，其投资业务与地产业务的收入现已平分秋色，前者不仅没有消耗公司大量的运营精力，还提供了部分收益的真金白银，看起来相得益彰。

朱桔榕接班之后，将股权投资业务纳入合生创展的主要业务板块。公司也正式从房地产开发、商业地产运营商，转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。她似乎看到了投资业务的潜力所在。

在持续的调控基调下，部分中小房企应对主业尚且如履薄冰，若要分出精力运营涉足未深的领域，必然千头万绪。所以战略投资的方式，也算是另辟蹊径。

不过，这并非多数房企的选择，一些企业向来信奉“绝知此事要躬行”，若从长远计，培育多元业务还是要亲自运营，这样才更能更好地把控。

具体做出什么样的选择，还是要看掌舵者的考量，与企业各自的现状。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳