武康大楼一间房3050万，到底谁在买上海老洋房？

本文来自微信公众号：外滩TheBund（ID：the-Bund），作者：Cardi C，题图来自视觉中国

“武康大楼产权老公寓，176.3平，3050万到手，出售中。”

这样一条房产出售的消息最近破了圈。

一是因为武康大楼实在是太火了，用上海新名片来形容它毫不为过。外滩君之前也多次写过关于武康大楼网红热潮的文章（武康大楼脚下，站满了举着雪糕拍照的人）。

现在，我们终于知道了武康大楼里的一套房，有多值钱。

二就是这条房产售卖消息的背后，有一位藏着一肚子故事的人，在上海豪宅圈非常有名。

他的名字叫周璇，与那位老上海“金嗓子”歌后同名，是一名职业老洋房中介。外滩君与他面对面聊了一个上午，听他讲了许多有趣的故事。

买老洋房的有钱人都什么样？老洋房的魅力到底在哪里？周璇解答了我的这些疑问。

武康大楼里面长这样

正在出售的这一套3050万的公寓，面积176.3平米，在近几年出来的武康大楼的房型中是非常大的。

图：王靖

“以往大多是92平米、142平米的，所以这套很难得。全朝南，格局正气，层高也很高。”

房东是位气质优雅的女士，屋里摆着钢琴，书架上满是书籍和书法字帖。最难能可贵的是，她保留了武康大楼的大量室内细节原貌。

图：王靖

“她特别介绍了一点，武康大楼的天花板不是平的，是有弧度的，有特别的美感。”周璇介绍说。

“这是邬达克最初设计的，房东说自己很喜欢这些细节的美，这是需要静静感受的。”

图：王靖

武康大楼的这套公寓，截至外滩君发稿时还没有卖掉。每天会有几十组客户在不同代理的引领下进去看房，前来询问者络绎不绝。

周璇第一次带客户去看房那天，一共排了40组，他排在第10组。

图：王靖

“排到我的时候，我带了三组客户同时上去的，其中有一组当时就拍板说要了。不还价，公司名义一次性付全款，7天就可以全款到账没问题。”

但这笔买卖在临门一脚时黄了，周璇自嘲说还是不够专业，太想当然了。

“我看他是上海人，能这样付款肯定没问题了。没想到最后他是要替朋友买的，他朋友苏州人，公司也是外地的，按照三月后的新规没有在本市交税100万以上。这套现在还没有卖出去。

周璇去年经手的另一套武康大楼公寓

像周璇这样专职做老洋房的中介，上海并不多。类似武康大楼这样的天价老洋房，交易的过程也和普通商品房很不一样。

他说，当业主要放出一套房源时，通常不会直接联系中介来接手。

“因为像这样要出售一套几千万上亿房产的人物，不会把自己的精力具体放在这样一件小事上，一定会有人来代为处理。”

“他们要找的就是很专业而且有操作经验的，然后独家委托给这个代理人，我们再跟这个代理人来合作，他负责维护房东，我们维护客户，促成这笔交易。”

武康大楼向外看出去的淮海路街景

周璇说，现在许多人其实并不清楚老洋房到底是个什么概念。其实老洋房指的主要是独栋的花园住宅，价格往往高达数亿。周璇的经营范围，还包括整栋的新式里弄、老公寓。

他接触过的许多客户以为旧式里弄和石库门也算，“那些其实不是老洋房，是老房子，差别很大的。”

买老洋房的都是什么人？

“会斥巨资买老洋房的，究竟是什么样的人？”难以免俗地，外滩君抛出了自己的疑惑。

“有钱人，首先这一点是肯定的。但是不同价格对应的客户群体，其实是不太一样的。”

周璇说，这几年里会花几千万至上亿买上海老洋房的，首先有不少演艺圈的明星，还有江浙沪的一些实业家、企业家的二代。

而且他现在的客户群体，肉眼可见的年纪越来越轻，其中除了“靠家里的”之外，还有一些是自己白手起家的年轻人，以互联网产业为主。

邬达克设计的外国弄堂（新华别墅），目前4.5亿在售

“因为你知道这些老洋房，我指的是上亿的老洋房，他不单单是一个不动产，更是一个身份的标签。”

这不是一句轻飘飘的概括。因为上海老洋房的壁垒其实非常高，许多都是要求全款支付，有很高的资金要求，这不是普通意义上“有钱人”每个都能做到的。

“基本上，你能想象到的很多大企业的老板都有这样的房产。相比在外面再高档的场合请客，在自己这样私密又很高大上的家里招待宾客是完全不一样的感觉。”

同时，老洋房对于这些富豪而言也是一项非常好的投资。周璇就见过这样一个案例。

“差不多2016、17年，花9000万买下夏衍故居附近的一套房产，两年后1.8亿卖出；之后马上用这笔钱又买了武康路附近的另一套洋房，差不多1.9亿买进的，去年3个多亿卖掉了。”

相应的，和这个阶层的人打交道多了以后，周璇也很清楚如何把握分寸，不会去打探对方的身价。

“这是基本的职业道德，我们需要保护客户。如果稍微越界的话，对方表面上看可能没什么，但回头就默默把你拉黑了，觉得你口风不紧，会引起不必要的麻烦。”

网红博主的租房热

如果价格区间往下走一点，在四五千万之内，或者是两三千万的老洋房，这些客户就基本都是有情怀的，同时有很强的刚需。

“老洋房其实有一个很重要的优势，就是地段，基本都集中在市中心。这些客户会考虑很多实际问题，小孩上学、大人上班、老人看病等等。”

周璇遇到过几次，房子看下来还满意，但就是因为不能停车，被客户一票否决。

“你帮他解决，说在隔壁小区租一个车位啊什么的，都没用。因为同样的价格，他能买很高档的商品房小区，电梯直接入车库，何必选择这种生活方式呢？”

也有客户因为对房子实在是特别喜爱，就会自己主动提出来解决方案，“没事的，走到地铁站很近，骑个共享单车，或者有司机可以来接我。有问题他自己会去解决问题，但是没那么想买的人就会自己给自己设置障碍。”

此外，有很多人会选择租老洋房过日子。照周璇给出的比例，租和买的客户差不多对半开。

如果打开小红书搜索“上海老洋房”，其实可以看到无数的网红博主，美照的背景都是自己的家，这些是每个月花大价钱租洋房的主力军。

“以前我可能会比较排斥网红，怕他们不好好保护这些老房。但后来发现其实他们都挺厉害的，知道怎么把家里弄得好看，审美也很好，老房子经过他们的手重生了。”

另一方面就是，这些老洋房的月租不便宜，而网红博主的支付能力非常强。

周璇给我算了一笔账：“比如十万一个月的房租，他们可以做到年付，一下子签几年，这就是几百万。其实很容易能算出来，他们要自己买个两三千万的房子完全没有问题。”

同时，这些网红很明白如何利用老洋房的优势，拍照、拍视频、直播，提高自己的身价和档次，经常还会有广告和影视剧组来向他们借家拍摄，一天的场地费就能打掉不少房租，成本就分摊掉了。

老洋房的动人之处

周璇是80后，皮肤黝黑，体格壮实。平时每天的日常，就是背着照相机，带着客户看不同的老洋房。

2004年毕业后，周璇开始做房产中介，陆续去过几家知名的地产公司，后来还做了两年二房东。

周璇

周璇当时一直在写公众号，内容基本上都是关于老洋房，那是他心中真正热爱的东西。小时候他借住在亲戚家天平路的老洋房里，有着深刻又美好的回忆。

但凡是自己经手过的老洋房，周璇都会用相机认真拍下每个角落和细节，把建筑的历史和故事都研究个遍，记录在自己的公众号“上海新里洋房”里。

“武康大楼”八音盒

很快，他成了圈子里的老洋房专家。经常有客户通过公众号文章联系到他，最后促成一笔好交易。

周璇说，这样的方式，相比以往一个个打推销电话被人骂得狗血淋头，更有尊严。

他的工作室，位于徐汇区绍兴路，离iAPM和文化广场不远，是一座联排别墅的一楼，闹中取静。

周璇的工作室

在他的房间里，收藏着许多和老洋房有关的老物件，各种材质的门把手、老式电扇、瓷砖等等。其中很多都是客户重新装修的时候淘汰掉的，被他带回来收藏。

周璇收藏的老物件

入口处的木格栅玄关，则是他自己用工作室原本的烂地板做的。当时这里的月租是7000元一个月，装修却花了10万。

门口的花园，本来是一片烂泥地，一直荒着。如今也被他打理得井井有条，绿意盎然。

工作室花园一角

这些木工、园丁的功夫，都是周璇当二房东时练就的。收集起来的老物件，等再装修的时候也可以用上，更多的是留下一份历史的痕迹。

老洋房的背后，是人性

周璇见到过有人在老洋房到手后，会把里面的老装修全部拆空，换上智能家居之类的高科技装备。他认可这是别人的生活方式，但也未免感到惋惜。

“如果老房子破败不堪，你换更好的东西当然可以理解。但如果原本的这些老洋房元素是很精致、特别的，把它毁掉再做新的其实就挺过分的，我们叫破坏性装修。”

所以周璇在每次接触新客户时，自己会先做一遍筛选，通过沟通来看对方是否会欣赏老洋房的美。如果对方尊重这座老房，他会把它变得更美，修旧如旧。

老洋房的交易，其实背后能看到许多人性。买家是如此，卖家亦然。

周璇见过太多因为老房子闹得鸡飞狗跳的家族矛盾。

上海有许多老洋房，一栋房子好几本产证。楼上楼下住着几户人家，各自沾亲带故，却老死不相往来。一旦有一户把自己这间租出去，新进来的住户就会遭到百般刁难。

同时，他也看到过许多动人的温情瞬间。

“有一位客户，是福州大楼的业主，职业是律师。她带着我去看房子，对每一个露台、通道都如数家珍，说小时候这里的地板永远会打着蜡，说和家人的亲情回忆。同学搬去了静安寺，她却还是留恋在这里听到的外滩钟声。”

周璇书架一角

2019年的时候，周璇经手了一套新乐路的老宅，查了许多资料图录，在自己的公众号里写了这栋建筑的故事，关于十月革命之后，俄罗斯的贵族如何来到这里生活。

房东特地来跟他说，家里的老人看到了这篇文章，特别开心，因为以前的故事都只能靠口口相传，他们在这里住了一辈子都不知道这么全面详细。

一年以后，房子卖出去了，对方发短信给他：“感谢您的帮助，让我们生活了50多年的老宅，找到了新的主人。和老宅告别了，我的生活点滴仍然留在这里，感谢。”

周璇说，每次收到这种反馈，都是自己最有成就感的时刻。

“特别美好，这也是老洋房带给我的感动。”

本文来自微信公众号：外滩TheBund（ID：the-Bund），作者：Cardi C，老洋房图片授权自周璇，其余图片由作者拍摄