日本遍地“负动产”

本文来自微信公众号：Vista世界派（ID：dailyvista），作者：YUKI，原文标题：《曾用“中国威胁论”炒房，如今日本处处皆“鹤岗”》，题图来自：日剧《卖房子的女人》

400多平的双层宅院，外加三个车位的车库、洗衣房，还有和式庭院和一个小山坡，只要4万块钱，你买不买？

听起来，这像是一个鹤岗买房的故事。

其实，它发生在日本。

就在今年1月，21岁的日本年轻人海斗（化名），决定逃离东京，搬到乡下去。

没有太多买房的启动资金，为了实现自己的田园梦，海斗选择在乡下购入白菜价的古民居。

他花了80万日元（约4万7千元），购买了开头提到的那栋别墅。

海斗80万日元购入的新家。图源：かいどうYoutube频道

在日本乡下，年轻人涌向都市，留下了大量无人问津的空置房，正在以极低甚至0元的价格出售，吸引了一批厌倦都市生活的年轻人。

与在鹤岗买房相似的现象，在日本早已上演。只是，上演得还要更激烈。

鹤岗两三万的房价，已经令很多年轻人跃跃欲试；在日本，这样的空置房，很可能是免费送，甚至房主还会倒贴钱。

在日本大城市之外，可以说，处处皆有“鹤岗”。

21岁的“买房自由”

这些白菜价，甚至免费的房子长什么样？

它们大多是有着几十年历史的古民居，且有一个缺点，比较破旧，需要花时间修缮，没有办法拎包入住。

但对喜欢DIY的年轻人来说，这也是一件好事，他们可以按照自己喜好重新装修房子。

为了节省费用，海斗选择了亲自装修。

空置太久的房子到处都是灰尘和蜘蛛网，木制地板因为潮湿开始摇晃，海斗需要把地板全部拆掉，铺上除湿材料，再重新装好地板。墙皮和天花板也因为湿气剥落，需要重新油漆。

拆除地板中的海斗。图源：かいどうYoutube频道

海斗的手指根磨起了大大小小的水泡，又因为重活儿被挤破。最终，耗时两个月，花费15万日元（约合人民币8400元），海斗一个人将破旧的老房子变成自己理想中的样子。

对于习惯都市生活的年轻人来说，田园生活并没有想象中那么简单。

入住那一晚，本应沉浸在搬家喜悦中的海斗，闭上眼之后就开始后悔。

乡村的深夜，房间那头传来昆虫细细簌簌的声音，扑棱蛾子在头顶上飞来飞去，还有不知名的小动物在啃木头柱子。

海斗花了三个月时间说服自己学会和这些虫子、动物友好相处。但很快又崩溃了，有一次，他在玄关换鞋时，伸进靴子的脚底传来一阵柔软温暖的触感。海斗吓了一跳，那一刻，他开始想念遥远的东京生活。

心理挣扎过后，海斗还是留了下来。比起这个缺点，山上摘不完的野菜、清新的空气和乡下缓慢流动的时间，可以给人带来无限的治愈感。

属于海斗一人的后山。图源：かいどうYoutube频道

海斗是个没有什么物欲的人，除了去超市采购生活必需品需要开车半小时外，他没有觉得其他生活不便。况且现在网上购物已经很便利，即使在如此偏僻的地方，亚马逊下单的东西第二天就可以送到。

不过，像海斗这样吃得了苦，有动手能力的日本年轻人还是少数，大多数人的田园梦只是口头说说，如同你我一样，他们并没有足够勇气辞掉工作在乡下开始全新的生活。

而这些上一辈遗留下来的房子就像历史的眼泪，被永远留在乡村的土地上。

“土地神话”的破灭

这些地方的房价可不是一直都这么低的。

战后日本，人口增加、都市扩张、经济高度成长，开始了地价不断走高的“土地神话”时代。1980年代，日本地价持续飞涨，巅峰时期甚至出现了东京山手线内土地价格可以买下整个美国的说法，当然，这种说法并不那么严谨，但也可以借此看出当时日本地价有多疯狂。

为了刺激经济，银行降低贷款利息来刺激消费，越来越多人加入到投资买房的队伍中来。人们沉迷于贷款买地买房，等到升值之后转手卖出，再用卖房的钱买更多的房，循环往复，把地价推到顶端。

一些不良房产中介看准了赚钱时机，开始编织谎言来欺骗消费者上钩。

他们在深山里大量修建别墅，用500万日元、1000万日元（约合人民币28万、56万）这种很低的价格出售并大肆广告宣传，未来这里会通新干线，会修建车站。在这个地价只增不减的时代，未来房产将会升值到几千万日元。

1972年房地产商在报纸上刊登的地产广告，呼吁人类回归自然。图源：推特@yuwave2009

为了刺激更多人上钩，他们甚至利用起了“中国威胁论”。一些媒体号称，有中国人大量购买日本的野地，这将会对日本的国防造成威胁。产经新闻社编辑委员宫本雅史就在《被爆买的日本土地》一书中称，当时，人们传言中国资本以修建度假村名义购买北海道土地，欲将北海道作为“中国第32个省”。

一些爱国的日本人坐不住了，开始高价购入低价值土地，在暗中与中国人进行着这场“看不见的战争”。

就在各种真真假假的商业宣传下，整个日本都陷入了爆买房产的陷阱里，手握现金却不买房的人被视为没有头脑的傻子。

但是，“神话”也有破灭的一天。

1990年代初日本经济泡沫破碎后，资产价值迅速下跌，经济进入大萧条时期，这带来的不仅是“失去的十年”，大量“不动产”就这样变成了“负动产”。

“负动产”

负动产，顾名思义就是，房子对于主人来说成了只赔不赚的不动产。

比如，2018年，度假胜地伊豆的一栋别墅，开价负50万日元（约合人民币负3万），也就是说，房主答应付给购买者50万日元，都找不到接手的人。

那须、轻井泽等过去抢手的别墅聚集区，也出现了低价抛售别墅的现象。负300万日元（约合负16.79万人民币）都卖不出去的房子也时有见到。

于是日本就出现了，一边是房价高企，年轻人买不起房；另一方面，很多房子又卖不出去的情况。

位于伊豆的1日元别墅。

当然，如同中国鹤岗一样，日本很多低价房也往往出现在一些小且偏远的区域，比如交通不便的郊区或乡村。很多房子曾经是上一辈的祖屋或避暑别墅，房屋长期不住人而年久失修，就这样交到了下一代人手上。

因为位置原因，这些房子很难找到买家，就这样闲置了下来。

根据日本相关法律，拥有土地、房屋的人需要每年缴纳固定资产税，税率为1.4%上下。

根据不动产公司VENTURE-SUPPORT试算，以170万购入的住宅为例，根据建筑年限不同，每年需要缴纳的固定资产税高达8000到15000人民币不等，别墅更是需要高额的物业管理费。

没有人愿意为不住人的房子付钱。就这样，人们开始低价抛售这些空置的房子，甚至不惜倒贴钱，只求为房子找到新的主人。

日剧《卖房子的女人》剧照。图源：hominis

无人居住的房子

现在日本正面临严重的少子高龄化问题。

根据日本国立社会保障人口问题研究所的统计结果，1973—2015 年，日本 65 岁以上的人口数量从810万增至3386万，老龄化率从7.5%增加至26.6%。同时，日本的人口出生率从 1970 年的2.13%，下降到了 2015 年的 1.45%。

人越来越少，空置房自然就越来越多。

住房空置率，是指空置房占住房总数的比例。根据日本总务省调查，2018年，日本共有空置房848万9千户，空置率为13.6%，达历史新高。

而在欧洲，近年来英国的住宅空置率大约在3%-4%，德国则不到1%。

日本杂志《Wedge》的"新房诅咒”封面报道。图源：Wedge

具体到地区来看，山梨县和和歌山县的住房空置率已经超过20%，长野县和德岛县也保持在19%以上。

1968年，日本住宅总数首次超越了家庭总数，出现了4%左右的空置房，之后，大量住房不断新建，空置房率也相应的大幅上升。

即使在空置房增加的如今，日本每年也会新建90万以上的住宅，仅仅2018年一年，日本就修建了95万户。日本野村综合研究所的预测指出，到 2030 年，日本的房屋库存将会达到7126万户，比2013年增加1063万户。届时，日本空置住房可能达到2100万户，住房空置率将高达30%。

日本住宅市场，陷入了一边空置一边新建的难题。

“新房信仰”

日本人对新房有着很深的执念，也就是所谓的“新房信仰”。

不管是欧洲还是美国，在房屋交易中，二手房的占比保持在70%-90%，而日本的二手房占比低于20%。

有统计数据表明，在购房的日本人中，超过八成都希望购买新建房。这并不仅仅是因为日本人喜新厌旧的国民性，而是在房屋更新速度较慢的租赁市场、新房税收减免政策、二手房市场的不透明、常年积累的住宅买卖习惯等综合作用下的制度性问题。

此外，在自然灾害多发的日本，人们对于新房的抗震性和耐热性也更加放心。随着生活水平提高，老房子的空调和热水器等设备也跟不上时代脚步，渐渐被淘汰了下来。

而且新建房可以从零开始自己进行装修设计，毕竟，开放式厨房、地暖、衣帽间进入日本的历史也只有十几年。

日本人喜欢建新房还有一个原因，就是日本很多住宅其实可以理解为“一次性”消耗品，难以进行再利用。

高度经济成长期(1955-1973)，伴随着人口增加，为了消除住房不足的问题，日本进行了八次“住宅建设五年计划”，从“量”入手，确保了充足住房。

但是，“量”是够了，“质”却并没有达到一定的水准。

人们往往会认为日本的房屋质量高，使用寿命长，其实恰恰相反，日本的建筑平均使用时长仅有30年，而英国为77年，美国为55年。

在日本高温多湿的气候条件下，木造房屋是最适合的。根据2018年总务省统计，日本独栋住宅有九成以上都是木造，而独栋住宅在日本的全部住宅中占到了一半以上。

木造住宅自然寿命不会太长，修建15年以后，钢筋混凝土的房子仍然可以保持很新的状态，但木造公寓就需要开始修修补补。

为此，日本也一直在普及“长期优良住宅”，也即建造阶段就将持久度考虑进去的高质量住宅。但是根据国土交通省统计，截至2018年，新建独栋住宅中，属于长期优良住宅的不到25%。

于是，越来越多郊区破旧老房子就这样空置下来。房子的持有者们，还需要每年为这些空置房支付一大笔固定资产税、城市规划税和维护管理费用。

不愿继承的“继承者们”

根据国土交通省《空置房所有者实态调查》（2019年），空置房拥有者中，54.6%都是继承得来，但是，有房子可以继承就一定是件好事吗？

除去固定资产税和维护管理等费用，对于继承者来说，首先需要交高额的继承税。

日本是全世界遗产税最高的国家之一，以5亿日元的资产为例，通过计算，需要缴纳的继承税高达8520万日元。

交完继承税就结束了吗？并不是。

一位理想的继承者，为了不给房屋周围邻居添麻烦，需要对房子履行管理责任。如果不入住，则需要每个月来空置房检查，定期开窗通风，检查水龙头能不能出水，屋顶有没有漏雨……自己无法做到，也有人提供代管理的服务，但这又是一笔支出。

根据日本民法717条，如果自己土地上的建筑因保存不当对他人产生损害，持有者需要对被害者进行赔偿。

保存不当的空置房。图源：Diamond Online

举例来说，如果你的空置房不幸生出白蚁，影响到邻居，就需要支付大约17万日元进行白蚁驱除，两年后还需要请人进行白蚁存活状况检查；如果空置房的老鼠入侵邻居家，也需要支付3.5万日元的驱除费用，自家院子里杂草繁茂影响到邻居也不行，需要支付3.3万日元的除草费用，如果空置房外墙脱落不幸导致路过行人死亡，赔偿金预计高达5600万日元（约合人民币330万元）。

对于那些不愿意对自己空置房负责的人，还有法律进行兜底。日本有一部法律叫做《空置房特别措施法》，有倒塌危险的、卫生问题严重的、对街区景观有损害的空置房，如果主人不尽到管理的责任，将会被处以罚金。

滋贺县野洲市的一栋1972年建成的公寓，因为主人未主动进行拆除，根据《空置房特别措施法》，如果进行行政代执行，最终的费用将超过一亿日元。而这栋公寓，是仅有九户的小型公寓。

找不到人接手的空置房就像一颗定时炸弹，需要小心维护，否则随时可能给主人带来麻烦。

被行政代执行前的空置房，屋顶已经部分脱落。图源：产经新闻

将难以利用的老房子拆掉再建可以吗？

当然也可以，按照普通的户型大小，一套房的拆除费用在200万日元上下，如果是50套房的公寓，将会面临一亿日元的巨额拆除费。

此外，并不是所有老房子都可以重建的。1950年后，建筑基准法新增规定，在土地上新建房屋时，该片土地与公路的连接面需要在两米以上，以便救护车和消防车通过，而那些1950年前建造的房子，很多都不符合这个标准，于是想要将老屋拆掉新建便不再可能。

那么，从源头上杜绝后患——一开始就不继承空置房也是可以的，也就是放弃继承权。

这对很多人来说，也不是个容易的抉择，因为它意味着放弃继承包括其他现金、收藏等在内的全部资产。

不过近年来，放弃继承权的人数正在增加——由此可见，房子带给日本人的负担真是越来越大。

简而言之，在日本，买房不仅仅是买房那么简单，继承房产也并不一定是一件好事。

国家的“生意经”

最后，如果房子卖不出去、拆不掉，自己也不想留着烧钱，免费捐给国家总可以吧？

法律是不允许的，因为国家也有自己的算盘。

对于国家来说，如果是离城市四五个小时车程的深山野地，价值不高，收归国有并不能带来财富增值，而如果这些土地是私人所有，国家就可以源源不断地通过这片土地向持有者收取固定资产税，这也是他们收入的一部分。

那些不愿意交税、不愿意继承的人中，也有人会选择钻法律空子，不去对这片土地进行登记，于是就发展出“无主土地”问题。根据总务省2016年推测，全日本无主土地达到410万公顷，比九州岛面积还大。

泡沫经济时期遗留下了大量野地里的房子，这笔负担就这样传给了日本下一代。

在这种情况下，大大小小的中介网站应运而生，它们试图将古民居的持有者和购买者连接起来。

出售空置房的网站。图源：空置房Gateway

以At home的空置房bank网站为例，已经有5292间空置房被挂在这个网站上等待新的主人。

文章开头的海斗也是通过这个网站，花费半年时间终于找到了满意的房子。

但总体来说，空置房买卖在日本相对来说还比较小众。海斗开设了自己的YouTube频道，为想要买房的人提供经验，也用镜头记录下了古民家改造的全过程，吸引了一批向往田园生活的年轻人。

海斗正在经营的YouTube频道。图源：かいどうYoutube频道

搬到新家已经半年多了，海斗很享受在这里简单的日常，也从一开始害怕虫子进步到可以直接用手触摸。

最近，他收养了一只小白猫，在21岁这一年就早早实现了买房养猫的人生目标。因为搬到乡下的缘故，他才有机会沉下心来观察雪。他喜欢雪花在指尖融化的触感，所以为猫起名为YUKI（雪）。对他来说，这只小猫就像山间纯净无暇的积雪，陪伴他一起度过古民家里悠闲静谧的时光。

接下来的时间，海斗希望可以通过自己的YouTube频道让更多人了解到古民居的魅力，他开始更新各式空置房的Roomtour视频，其中不乏明治时期修建的豪华宅邸，或是125年前建成的附带电影院的民宅，希望这些散落在日本各个角落的空置房能够在真正需要的人手里发挥出新的价值。

本文来自微信公众号：Vista世界派（ID：dailyvista），作者：YUKI