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2021-11-09 07:39
脆弱的地产友谊

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳、林振兴,头图来自:视觉中国


在南昌弘阳府营销中心门外,“新力”二字被无情铲除,但砖墙上仍隐约留有人工扣除的痕迹。而旁边路牌上,来不及清除的字样则被两张A4纸糊住。


在新力还未出事之前,这个项目原本名叫“新力弘阳府”,由弘阳、新力联合开发。在新力股价闪崩后的第四天,为了将合作损失降到最低,弘阳当机立断接盘了这个项目,并连夜将合作方“新力”抹得一干二净。


目前弘阳府项目高层有人在施工,小高层已完工。或许是避免受到原开发商暴雷拖累,弘阳才有了上述操作。


“过去在南昌最好卖的房子就是新力和万科的楼盘,南昌人信任新力的牌子。”


凭借着“新力”两个字,新力控股在南昌“贴牌”操盘了一个又一个楼盘,很多外来房企来到南昌,都主动找到这位“江西一哥”寻求合作。


可是,曾经用最快的时间实现IPO的黑马新力,如今暴雷速度超乎了所有人想象。“新力”二字,曾经炙手可热的一块金字招牌,如今也成为一个烫手山芋,合作方纷纷撇清关系,在项目上去“新力化”。


不仅仅是新力,眼下其他暴雷房企也面临类似的尴尬境遇。


百强房企老板告诉乐居财经,“公司近段时间在执行‘排雷’行动,列出所有项目合作方,看看哪些是已经暴雷房企和存在暴雷风险的房企,提前做好处置方案。”


在风调雨顺的时候,各方合作主体往往能在宽松的环境中把酒言欢、共享盛宴;当行情不好的时候,如果一方遭遇暴雷,会被另一方当作“瘟神”,有可能全部接盘,有可能撤资,还有可能闹到公开撕破脸、对簿公堂。


在这场人人自保的危险游戏里,没有所谓的朋友,只有眼前的利益。面对考验,各扫门前雪,休管他家瓦上霜,似乎变成了见怪不怪的生存常态。


一、抹去的案名


暴雷声不断的房地产市场,合作不一定意味着共赢,当一方遇到困境的时候,另一方有可能会迅速与它划清界限,明哲保身。这种现象,眼下并不少见。


在江西,新力被“除名”的类似情况仍在不断上演,江铃新力臻园、洪大新力合悦滨江等楼盘的对外宣传口径,已不再出现“新力”字眼和logo。


而在省外的苏州、合肥,合作方“去新力化”的行动也未停歇。去年,走进售楼处时还能看到(苏州)中梁新力·宽泰铂园的推广名,楼盘介绍展板上及品牌介绍区都有关于新力的品牌介绍和相应logo的露出。


如今再进入售楼处,已经看不到关于新力的任何介绍。项目顾问透露,“自从新力暴雷后中梁已经全全接手项目,目前也正在谈收购事宜;而抹掉新力名字,则是为了消除其给项目带来的负面影响。”


容错空间渐窄,房企们都变得更为如履薄冰。旭辉在花样年流动性出问题前夕,也迅速退出了与其合作的深圳坪山街道世界塑胶厂片区旧改项目。


该项目总建筑面积逾39万平方米,规划建设成集住宅、商业、办公、酒店为一体的综合体项目,运营主体为深圳市花样年房地产开发有限公司。


据业内人士披露,旭辉早在7月底就与花样年签署了合作终止协议,退出了项目的合作开发;并于9月底完成所有股权退出和工商变更流程的同时,它也按约定收回了全部投资款及相应之投资收益。


熙来攘往的地产界,各方合作主体往往能在宽松的环境中把酒言欢、共享盛宴。一到银根收紧的节点,因一笔款项没谈妥便对簿公堂、公开撕破脸的情景,也时常上演。


今年年中,北科建便状告了它的二股东泰禾集团。


泰禾子公司福州泰禾与北科建合资成立了一家公司,名为北京瑞坤置业有限公司(简称“瑞坤置业”),负责开发泰禾丽春湖院子项目。


瑞坤置业曾与福州泰禾订立《借款协议》,前者向后者提供借款3.43亿元,借款期限自2018年4月26日至2018年8月6日,借款年利率6.5%。但后来北科建一直没等来泰禾的全部还款,于是提起上诉。


而眼见泰禾资金链紧绷,丽春湖院子因“减配”问题频遭业主维权,北科建也干脆将其持有的瑞坤置业51%股权,摆上北京产权交易所出售,试图将风险彻底抛开。


看起来,对于烫手的山芋,谁都避之唯恐不及。


二、合作心态变了


近年来,融资渠道不断收紧,但一些房企仍能保持良好的销售业绩增长,其中的主要秘诀之一,便是报团取暖、合作开发。这种方式能减少开发商的资金压力、分散风险,并实现优势互补,可谓是一剂良药。


由于合作模式的广泛开展,百强房企的平均销售权益逐年下降,已从2016年的85.5%,降至今年上半年的72.4%,未来预计还会有所下滑。


但为项目引入援手,并非就能万事大吉。近两年出现流动性问题的房企们,大部分都将联合开发当做自身的发展战略,但调控之下,合作所产生的效益仍难解猝不及防的危机。


归母净利润与净利润的比率,在一定程度上能衡量企业自主开发体量的占比,并反观其合联营公司的多寡。


乐居财经统计获悉,今年上半年,蓝光发展、泰禾、佳兆业、华夏幸福、恒大等企业该项数值均达到90%以上,而阳光城、新力控股、花样年、当代置业该项数值分别为88.27%、85.65%、50.5%、66.12%。



无论是自愿出售项目回笼资金,还是被迫退出合资楼盘,重压之下,它们的合作版图无疑正在不断收缩。


下半年以来,蓝光接连退出重庆均钥置业、四川润宸置业、四川嘉富润置业,将其完全交给融创、碧桂园等合作方;花样年退出深圳市奥启富投资,把股份都转给奥园……凡此种种,都是例证。


事物总有正反两面,合作开发虽拥有诸多利好,但统筹协调也是一门不小的学问。


年景好的时候,尚且常遇到投资理念不合、原则性分歧难调和、联合审批流程复杂等掣肘。当下调控基调持续,企业各自的运转都须更加精打细算,信任危机出现的概率,也就有所增加。


有房企总裁向乐居财经表示,“合作各方不信任,有时会出现在合资公司中谁都不签字的情况,导致有钱也用不了,对过往账户的钱也不能动。”


在银根收紧的背景下,这样的操作等同于将各自的退路逼得更窄。


据乐居财经统计,截止2021上半年末,175家内房股在手现金32516.9亿元。TOP10名门槛为747.69亿元;TOP20门槛511.98亿元。即便部分房企财报上的账面现金充足,或现金量持续增长,也依然不能完全避免短期流动性风险的发生。


更何况,市场上风声鹤唳,一则负面消息就可能引发一次山崩。


房企若有债券违约,或被标普、惠誉、穆迪等机构调低评级,那么一场疾风骤雨就在所难免。而风险还会迅速蔓延至合作项目,这对于翘首等待资金回笼的合作方来说,显然是不愿意看到的。


三、捡漏者的狂欢


应对债务问题,出售项目公司、回笼现金是大多受难房企自救的第一步,但这也使得捡漏者们有了可趁之机。


最聪明的“捡漏王”当属万科。最早之前,万科也曾考虑24亿元拿下泰禾20%股份,当上二股东,但尽调之后却发现整体入股房企困难重重,它便改变了打法,转而“精挑细选”收购单个项目。


今年以来,万科频频接洽资金陷入困境的房企,接盘恒大、蓝光、华夏幸福多个项目和旗下公司。郁亮表示,“万科会积极的想方设法,在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情;如果给我们一些具体的机会,我们在市场化原则之下去考量。”


7月的最后一天,恒大集团退出深圳市高新投集团有限公司(简称“深圳高新投”)的股东行列,退出前持股7%,由万科旗下子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司接手。


据了解,深圳高新投是深圳市委、市政府为解决中小科技企业融资难问题而设立的专业金融服务机构。换言之,它也是一家“纾困”机构,2018年,深圳高新投曾纾困多家困难企业,将众多深圳上市公司从“死亡线”挽救回来。


更早之前,蓝光进军石家庄的首个项目——蓝光雍锦,于6月底被万科全资收购。


该项目地处石家庄东南片区,是近来大热的地块,附近医疗、商业、交通配套均较完善。去年8月,该宗地块出让时,场面颇为激烈,短短一个半小时内,蓝光打败万科、中海、荣盛、平安等竞争对手,以7.93亿元将该地块收入囊中,溢价率高达99.7%。


此外,据乐居财经不完全统计,今年5-7月,万科先后收购了蓝光江阴蓝光雍锦园、常州牡丹蓝光晶曜、常州蓝光黑钻、南宁芙蓉山悦、成都天府新区的50亩项目“蓝光·天府黑钻”等一批优质资产。


同样的逻辑还出现在与华夏幸福的交易中。7月,南京江宁地王“孔雀城上元府”项目主体南京孔雀海房地产,大股东就由华夏幸福旗下公司变更为南京万科,公司名称也随之变更为南京裕融置业。


万科拿下“孔雀城上元府”被外界视为是一次精准狙击。对于万科而言,低价购入一个优质准现房项目,既扩充了土储,还能在短期内推项目入市,获得回报,显然是一笔值得做的交易。


行业“老大哥”万科此举,给行业提供了一条新的并购思路,同时也暗示土地市场抄底与并购市场捡漏的机会来了。


同时,看上华夏幸福旗下项目的还有鹏瑞地产。


6月,华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司(简称“华夏幸福城更”)的投资方出现变更,股东由“华夏幸福(深圳)运营管理有限公司”变更为“深圳市鹏瑞地产开发有限公司”,公司也一并更名为鹏瑞(深圳)城市发展有限公司。


据了解,成立不到两年,华夏幸福城更已在深圳、东莞、广州等地拿下十几个旧改项目,其中深圳盐田沙头角项目建筑面积超百万平方米。在外界看来,鹏瑞能通过收购一家公司,鲸吞十多个优质旧改项目,不仅得了便宜,还赚足了眼球。


不关有头部房企和隐秘资本方在此轮暴雷中轮番捡漏,就连地方小房企也看准了“抄底”机会。11月,阳光城转让西安子公司“陕西瑞朗置业有限公司”,由本地开发商陕西泰发祥全资接盘。


这些捡漏者,以低价收购急需资金的开发商的优质资产,为自己扩储的同时,又博得“纾困”美名,一举两得。


当然,除了紧急出售项目公司以外,暴雷房企还将优质资产摆上了“货架”。


乐居财经从知情人士处获悉,佳兆业打算出售北京佳兆业广场。该项目前身为京城长安街上的著名烂尾楼长安8号,2013年,郭英成家族将其收入囊中。今年3月,佳兆业公告称,以130亿元价格从郭英成手中取得佳兆业广场96.8%的股权。


然而,至今都未有下文。业内人士分析,目前佳兆业集团出现流动性危机,这笔交易估计实现不了;卖掉佳兆业广场,集中资金保证债券、理财的偿付,才是当下最为急迫的。


而富力华东区也在出售持有酒店项目,其存有收购万达的酒店17家,其中万达系品牌11家、其它品牌6家客房数4833间,附带车位1359个,华东区域万达系酒店总建面66.72万平方米,产权面积61.74万平方米。


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳、林振兴

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