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2021-12-08 12:41
又一家“炒房”企业栽了

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,头图来自:视觉中国


眼看房地产投资有“打水漂”的风险,百大集团(600865.SH)最终还是坐不住了。近日,它公告称,投资的花样年杭州项目债务本息逾期,目前已提起诉讼。


原本以为是高收益的投资,现在却前景未卜。这笔1亿元的支出,几乎耗尽了百大集团半年的盈利。假若收不回来,那将是一笔不小的损失。


百大集团幕后老板是陈夏鑫。于外界而言,陈夏鑫更为人所知的身份是电梯大佬,他旗下控股了多家电梯公司。


除了造电梯,这位陈老板还热衷借钱给开发商。


去年9月,宋都股份全资子公司宋都集团与杭州西奥电梯有限公司签订借款协议,融资10亿元。彼时,业内人士开玩笑道,有这10亿借款,宋都开发的楼盘估计都会用西奥电梯。


无独有偶,更早之前的2020年6月,西子电梯科技有限公司还曾借款给中南建设的全资子公司杭州茂梁投资管理有限公司1亿元。通过股份穿透可知,这两家电梯公司背后的大股东都是陈夏鑫和陈桂花(陈夏鑫姐姐&王水福妻子)


陈夏鑫比王永福小6岁。最初,两人的默契一直为外界所乐道;但后来,陈夏鑫与姐夫家却曾因股权之争而闹到了法庭。


今年年初,陈夏鑫晋升为百大实控人,王水福则得到了另一家上市公司杭锅股份,这意味着陈、王两家的分家基本告一段落。


但对于陈夏鑫而言,其目前压力并不小。营收、现金规模较小的百大,虽归属于商业零售行业,但其投资线条众多且繁杂,不仅面临着投资暴雷的风险,还因为商业项目租金难以收回,频频打起了官司。


一、1亿打水漂?


今年年中,百大集团曾以自有资金,向杭州鸿同企业管理合伙企业(有限合伙)(简称“杭州鸿同”)出资1亿元,并通过杭州星昂,向杭州花浦房地产开发有限公司(简称“花浦房地产”)发放借款。


或许是投资高回报率、短期限等因素吸引了百大集团,它最终决定驰援花样年。据悉,这笔借款的收益率为10.8%/年,按季收取预期收益,原本约定投资时间不超过4个月。


只是它收到8.9万元、264.85万元的款项之后,三季度末,花样年就开始传出暴雷的声响,债务逾期现象也随之而来。


为此,百大还收到了监管机构的问询函。上交所要求其对这笔投资的风控措施、实际投向等情况进行说明,并披露其他投资情况。


百大略显委屈,以一副审慎自查的姿态,自言在投资前,其已按照内控相关制度进行风险控制,也对投资风险展开了具体的排查,后续对项目也有持续跟进。


言外之意,它可能没有料到,去年年底剔除预收后资产负债率为58.2%、净负债率8.36%、现金短债比2.12的花样年,会突然出现流动性问题,防不胜防。


乐居财经查阅获悉,杭州鸿同有5名股东,分别为百大集团、百大资管、杭州启策、苏州祥迈、杭州逸昀。百大资管为百大集团子公司,它们共持有杭州鸿同99%股权;而后三者均为大家祥驰关联公司,共持股1%。



大家祥驰具备国资背景,是一家综合性投资及资产管理平台,其控股股东杭州市城建开发集团有限公司(简称“杭州城建”),对地产项目有一定的接盘及操盘能力。


百大集团、大家祥驰通过杭州鸿同,合计将16.34亿元资金汇入杭州星昂,最终用于花浦房地产的建设开发。截至10月底,花浦房地产总资产为16.86亿元、净资产0.15亿元,还未产生营业收入。


据了解,花浦房地产由杭州花锦房地产开发有限公司(简称“杭州花锦”)全资控股。杭州花锦则由上海花样年房地产开发和杭州星昂分别持股9%、91%。今年5月,杭州花锦以总价32.68亿元+自持比例2%竞得该地块,成交楼面价为27074元/平方米,溢价率为29.78%。


因涉违约事项,后续花样年杭州项目将被处置;若处置之后仍不能覆盖百大投入的本金和收益,后者将向花样年行使追偿权。


但百大集团话锋一转,又吐露了心中的无奈:“到目前为止, 由于公司无法掌握花样年集团的真实财务状况,故目前无法评估其担保能力。”换言之,它已无法预料这笔投资未来的前景。


事已至此,提起诉讼或许是它无奈中的退路。今年上半年,百大集团实现归母净利润仅为9832.74万元,一笔投资耗去了它半年的盈利水平,产生焦虑在所难免。


除了花样年项目外,百大集团现存续的投资项目还有2个,分别是6.2亿元投资于金成平湖新埭地块项目、4.2亿元投资于温州瓯海项目。虽然这两个项目处于正常状态,但在行业调控趋严的背景下,百大或许会心有余悸。


二、从造电梯到当开发商


百大集团所属行业为商业零售业,系单店经营。自2008年起,它将杭州百货大楼委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年,每年可获得相对稳定的委托经营利润,自称受行业环境波动影响较低。


眼下,杭州百货大楼是百大最主要的营收和利润来源,但该公司涉及的业务线条并不止于此,物业租赁、财务投资、产业投资等都在它的经营范畴之内。


乐居财经查阅获悉,百大集团有16家对外投资公司,承担主要角色的有6家子公司。其中,百大置业负责房地产投资、百大资管负责资产管理,另有酒店管理、物业、广告、技术服务等不同领域的平台。



百大置业于今年上半年实现净利润354.93万元,在百大集团总体近千万元的利润总额中占比较大。2009年,百大集团曾宣布了进击商业地产的战略,百大置业便是其实施战略的承载主体。


彼时,百大置业与绿城联手,作价26.5亿元拿下杭州江干区庆春广场西侧的60号地块,后特地设立了杭州百大置业有限公司(简称“杭州百大”),将项目地块装入其中。


现今,杭州百大由杭州大厦有限公司、百大置业、绿城房地产分别持有40%、30%、30%股权。其中,杭州大厦是当地另一家百货上市公司杭州解百(600814)的旗下企业,拥有国资背景。


据乐居财经了解,杭州百大对应的资产为西子国际商业综合体,该项目包含酒店式公寓、写字楼及501城市广场等,是杭州的地标之一。


除了商业地产之外,百大集团旗下的百大资管,则对外不断伸展着投资线条,为集团贡献利润。


比如在去年,百大资管曾接连出手,它先是在9月以自有资金2000万元,与其他11名合伙人,共同投资设立菏泽乔贝京瑞创投。乔贝京瑞现已投资了苏州裕太微电子、芯朴科技等企业。


12月10日,百大资管出资5000万元,投资入伙杭州源聚丰创投基金;8天后,它又拿出2000万元投资越芯基金,涉足新材料、医疗器械、金融科技等领域。


仅这三笔投资,总金额就达到了9000万元,对于在手现今常年保持在2至3亿元的百大集团来说,可谓是大手笔。


不过,百大仍觉得意犹未尽,它还时常在股票、期权、理财产品等领域放置资金。久而久之,其业绩报表上就产生了许多非经常性损益。


上半年,百大集团实现营业收入12710.82万元,同比增加17.06%;实现归母净利润9832.74万元,同比增加30.47%。但其归属于上市公司股东的扣非净利润,却只为5171.56万元。


换言之,它的非经常性损益达到了4661.18亿元,占比归母净利润总额的47.4%,接近一半。若将这部分剔除,百大的正常盈利能力将大打折扣。


三、郎舅分家


百大集团目前有10位股东。其中,西子国际、西子联合、陈夏鑫、陈桂花,分别持有其32%、7.71%、4.5%、3.26%股权。


穿透股权可知,西子国际实际上又由陈夏鑫持股99.9%,西子联合则间接由王水福、陈桂花持股55.6%、44.4%。因此,陈夏鑫最终持有百大集团36.468%股权,为公司的实际控制人。


资料显示,陈桂花与陈夏鑫为姐弟关系。今年1月之前,前者还是百大的实控人,但后来她以1元的价格,将西子国际的55.625%股权,转让给了弟弟,让位于陈夏鑫。


百大集团的市值达34.84亿元,因此1元的转让价格,堪称无偿转让,看起来,这笔交易只是家族成员之间的调整而已。但如果要洞悉他们的目的所在,则需拉长时间线、扩大关联范围。


其实,早在三年前,百大集团也发生过类似的股权调整,只是主角被调换。彼时,作为百大集团实控人的陈夏鑫,同样将其持有的西子国际55.625%股权,以1元对价转让给陈桂花,让后者成为实控人。


换言之,他们姐弟两人倒来倒去,令人称奇。不过在他们两者之外,不得不提一个人,那就是王水福,他是西子联合的董事长,也是陈桂花的丈夫、陈夏鑫的姐夫。


西子联合起初是王水福发起创办的村办集体企业,后来小舅子陈夏鑫加入公司,助其完成企业改制,加速公司发展。目前的西子联合的产业版图,已包括金融投资、电梯制造、飞机制造、农业、锅炉等。


1994年上市的百大集团,原本具有国资背景。但12年后,西子联合出资3亿多,从杭州投资控股手中接下了其26%股权。彼时,浙商沈国军的银泰系,也通过多次举牌,以21.24%的持股比例紧逼。


但王水福最终胜出,获得了百大集团的控股权,陈夏鑫成为公司董事长。从此,他们一家子就时常有股权变动,令人眼花缭乱。


据说,曾在杭州机场路综合商店,当了24年职工的陈桂花,早已赋闲在家安享天伦。因此,外界猜测,今年年初百大集团的这次股权腾挪,是王水福和陈夏鑫之间的业务板块调整。


在姐弟又一次交接之时,西子集团旗下的另一个上市平台杭锅股份(002534),也发生了股权变动。陈夏鑫等控股的杭锅第二大股东金润(香港)公司退出杭锅股份,仅保留0.32%股权,而王水福成为绝对大股东。


从股权切割来看,陈夏鑫似乎要了其更擅长商业运作的百大集团,而王水福要了其更擅长的制造领域企业杭锅股份。


接下百大集团的陈夏鑫,压力并不小。他不仅要面对投资的地产项目的暴雷,还面临商业项目租金回收难的窘境。


百大集团将杭州大酒店所在物业,出租给海徕(天津)生活服务有限公司,用于经营酒店、酒店式公寓、餐饮及配套商业使用,并由杭州海维酒店管理有限公司负责具体运营。但杭州海维因疫情等因素影响,持续拖欠租金。


此外,它还将位于湖墅南路的部分物业,出租给杭州嘉祥房地产投资有限公司用作商业经营,但嘉祥同样因经营不善而拖欠租金。


目前,百大已对上述事件向法院提起了诉讼,但无论结果如何,都加剧了百大集团营收不稳的现状。


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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