2025-12-13 08:31
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本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊
我一直庆幸，刚入行的时候有积累各种素材的习惯，其中有一个习惯就是我把上海2005年到2012年各种各样优秀的创新型产品都保存了下来
我一直庆幸，刚入行的时候有积累各种素材的习惯，其中有一个习惯就是我把上海2005年到2012年各种各样优秀的创新型产品都保存了下来
为什么说这个特别重要，因为这个年份是中国房地产快速发展的几年，市场上各种创新层出不穷，持续性的在给业内业外各种刺激和暗示
但是我现在回过头来看那些创新产品，一边看一边唏嘘，不仅仅是因为很多产品现在都不做了， 更有不少当初看上去惊艳的产品，如今看来有点鸡肋，甚至还有点反人性
我一边看一边在想，为什么会这样
今天和大家分享几个如今已经被抛弃了的当年创新性产品，来试着回答一下这个问题
首先值得说的是这个项目，当年龙湖在上海的第一个项目
龙湖滟澜山
龙湖做景观和做产品在2010年前后达到业内极致的口碑，如今我依然记得五重绿化和同纬度移植等概念
而这个政策在后来变得后患无穷。当初在上海买房并没有限购这个政策，无非首付不同，而且宽松的时候其实没有太大的差别
但是这也导致了后来成为二手房之后，接盘人必须要买两套。各位想想后来一段时间在上海谁还有两张房票，以及有2张房票的人凭什么用在你一个项目里被捆绑
正是因为这个制度的调整，直接导致了后来二手房市场无人接盘，因为需求量匮乏，直接导致了项目没人接盘，一手购买者资产没有得到很好的增值
正是因为这样的戾气在，所以后来在社区运营的时候陷入恶性循环，对于小区的维护和保养也都停滞了
龙湖滟澜山一度成为上海最难被卖掉的小区，而这里面的源头，就是当年看上去惊人的神户型设计
和用户的反馈差不多的是，从此之后，上海再也没有所谓的平墅类项目了
后面华润的佘山九里项目想要复制这样的平墅类项目，因为已经到了2014年之后，市场的接受度极低，所以华润项目最后做了一个极端的项目，整体的规划推翻重建，规划小户型类产品，最后才慢慢的实现去化
而这个项目的创新点如今听起来也足够的震撼，叫90平米的别墅
我们都知道，90平米都是紧凑型公寓类产品，为什么还可以做出别墅啊。我也看过这样的户型
这样的产品后面有差不多实施的么，其实特别少，唯一值得说的是杭州的桃李春风这个项目，同样也是90平米的别墅类产品
但是存在最大的不同是桃李春风是单层的别墅类产品，也就是说是一个平面的公寓增加了外部的花园空间
而绿地蔷薇九里最大的问题来自于虽然只有90平米，但是上下规划了三层，几乎每层只有30平米的空间，外加上对于别墅楼梯要吃掉大量的面积
所以直接导致单层的室内空间极度的压抑
后来我打听了一些买在这个项目的业主，询问为什么购买这些产品， 有一个很有趣的结论就是，几乎没人把这样的产品当成别墅产品， 也不认为自己买了这样的产品就人生进阶实现别墅梦想了
有趣的是，后面的二手房价格也挺直接，虽然有各种附赠，但是产证面积的单价和周边的次新房是一模一样的
其实这样的项目在我的素材库里特别多，每次回头看我都会各种遗憾和感慨，明明当年的热捧还历历在目，怎么现在就没人光顾以及合理的价值都得不到肯定呢
我试着从这些项目里找寻一些规律和痕迹，发现一个特别有趣的现象，这些产品产生当初都有一个特别统一的问题围绕在所有的开发商团队里
就是在一个还比较郊区的位置，因为土地楼板价已经到了比较高的位置了，如何在不破指标的前提下做出有创新的产品实现溢价空间
不论是龙湖滟澜山的两套并一套的别墅还是金地多层的容积率要规划别墅类产品，似乎在研发的当初都有这样的症结
我当年也试着问一些朋友为什么要这样做，得到的结论其实都挺有趣
叫做：如果不做这样的产品创新，项目肯定亏钱。不如大胆一点做点创新看看能不能走出来
对于操盘手来说，卖亏本了一定死，这样弄可能还有机会，不如试试看
当然我不知道后面这样的产品对于他们来说是否实现溢价，但是起码在二手房阶段并没有将这样的价格维持住，甚至部分项目出现了严重的贬值
我如今冷静的来看待这些项目，如果一定要让我分析，那就是当年所有的创新， 其实都是围绕着如何做出溢价来规划的，没有一个项目是真正意义上围绕给用户提供舒适产品这个角度出发
虽然在后期营销会包装出各种概念，但是产品规划的根基并没有这样的诉求
所以我们看到营销阶段会有各种自定义和所谓的专利产品，平墅也好3.5米层高也好90墅也好大概都是如此
事实告诉我们， 为了创新而创新，多半没有好的结果
这也是这么久以来一手房开发的命门所在，我们以为懂用户，其实我们多半只是懂老板以及算过账，对于真正意义上交付给用户的产品，我们并没有在乎太多
如今这样的产品交付后，也并未发现有开发商会出来反思和探讨，只是希望这个项目可以快点脱手，转手进入到其他项目的周转中
这样的问题在如今的时代里是否销声匿迹了，可能你觉得会有，因为这些比较小众的产品现在越来越少了，但是如今也换了一种形式去存在
过去几年的房地产开发，也同样遇到了土地成本过高，项目开发受阻的现象。但是开发商的解决方案这一次并没有选择做小众产品创新，而是选择了减配来降低成本，所以这也决定了过去两年市场里的维权事件是最多的
虽然我们看上去两个规律不太相同，但是在我眼里是同一拨的轨迹
今天写这篇文章没有diss任何开发商的意思，而且我认为在当时的氛围下，几乎没有更好的选择
但是我更希望的是，这样的故事， 这样的教训不应该被忘记
时代在发展，我们更应该在经验中总结，不论如何为了追求溢价而创新，仅仅为了博出位的创新，在过去那个时代里不适用，在未来也同样不会适用
好的创新永远是从客户出发，永远是历久弥新，永远经得起时间的考验。只有做到价值最大化，才有可能在价格上有所呈现
创新是一条曲折的道路，犯错是过程中的必然结果，但是我希望行业发展20年来这样的错误可以越来越少
然后最后我想说最后一句话： 敬畏市场，尊重客户， 你才有可能得到你想要的
