北京2025年土拍揽金1427亿元：整体“量减价升”，市场分化加剧

本文来自微信公众号： 中经城事 ，作者：吴静 卢志坤

12月25日，北京市丰台区花乡板块一宗宅地以底价出让，为2025年北京土拍画上句号。

《中国经营报》记者了解到，整个2025年，北京土地市场呈现“量减价升”格局，市场分化不断加剧，房企更聚焦优质资产，热度聚焦在海淀、朝阳等核心区。拿地主体中，超九成为央国企，民企多持审慎态度。

丰台地块低调出让

此次出让的地块为丰台区花乡中部组团城中村改造项目B区FT00-2405-0001地块R2二类居住用地，土地面积23542.66平方米，规划建筑规模58857平方米，容积率2.50，建筑控制高度60米。地形方正，东西长南北短，有利于排布大面宽产品。

该板块内有多宗住宅用地，在第八轮供地清单中，花乡中部组团共有2幅纯居住用地

，率先进入预申请的是本次出让的北侧01地块。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，该地块的核心优势在于其环线位置和便捷的交通条件。地块位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环，距离地铁10号线首经贸站1公里左右，距离房山线花乡东桥站800米左右，可直达国贸、中关村、丽泽等核心商圈。

目前，地块周边生活配套完善，包括花乡奥莱、丰科万达广场等商业综合体。此外，医疗资源是一大亮点，西侧紧邻北京天坛医院，西北侧是北京口腔医院，均在步行可达范围。

该地块最终由北京建工地产有限责任公司和北京城乡房屋建设开发有限责任公司联合体以底价24.72亿元竞得，楼面价约4.2万元/平方米。

据了解，该地块南侧还有一宗02地块，预计将于2026年出让。目前，板块内在售新房项目有北京隅·西颂、中建·云境、中海丰和叁号院、中海丽泽叁号院和中海丽金府等项目。

其中，中海丰和叁号院于去年3月取证，目前去化率30%，网签均价8.51万元/平方米。中建云境于去年3月取证，目前去化率大约33%，网签均价8.04万元/平方米。

中海丽金府于今年4月取证，目前去化率刚过15%，网签均价10.72万元/平方米。北京隅西颂于今年4月取证，目前去化率26%，网签均价7.84万元/平方米。中海丽泽叁号院于今年5月取证，目前去化率不足25%，网签均价9.33万元/平方米。

尽管位于四环内，但该地块仍以底价成交，一定程度上反映出企业在拿地阶段的审慎心态。

据了解，近年来丰台区域市场仍承压明显，即便是丽泽商务区、总部基地等核心板块，新盘去化也普遍放缓，部分板块如大瓦窑板块甚至出现价格回调。

市场分化加剧

张凯指出，此次土地出让结果平淡，恰好反映出当前市场的运行逻辑正在转变。

回顾2025年全年，北京市累计成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，较去年同期下降约24%。土地出让金共计1427.4亿元，同比下降8%。

与规模回调形成对比的是，成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率也提高了3.7个百分点，整体呈现“量减价升”的格局。

从区域分布看，市场热度明显向心聚集。海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，其中海淀以约66.5万平方米、占总成交19%的体量成为供地主力；朝阳成交约59.5万平方米，占比17%；昌平以49.6万平方米位居第三。

高溢价地块也大多集中于上述区域——全年溢价率超过10%的9宗地块中，海淀占4宗，朝阳占3宗，通州占2宗。具体来看，朝阳区太阳宫地块以39.18%的溢价率居首，海淀区树村地块、朱房村0030地块分别以27.93%和25.04%的溢价率紧随其后，折射出核心地段资源的稀缺性与竞争强度。

从拿地主体来看，依然以央国企及地方国资为主导，总占比超过九成。其中，中建系房企表现较为活跃，累计斩获7宗地块；民营房企中仅少数有所收获，如懋源竞得朝阳松榆里、顺义薛大人庄地块，明芳地产摘得昌平新城东区3宗地块，反映当前环境下民企投资仍趋于审慎。

据张凯介绍，今年北京在土地供应策略上作出积极优化，尤其体现于核心区域供应的“破冰”。东城区等长期近乎“零供应”的区域陆续推出祈年大街等优质地块，既为高端市场补充稀缺房源，也向市场传递出核心区土地供给机制灵活调整的信号。类似情况还包括国贸北侧的呼家楼南里地块等项目入市。

在“开源”的同时，配套的土地交易规则也进一步优化，如延长合同签订时间、允许分地块办理产权登记等，切实缓解企业资金周转压力。但值得注意的是，核心地块的规划条件也趋向严格，例如限高、风貌保护、禁止建设别墅及配建公共服务设施等要求，倒逼开发商提升产品力与综合运营能力。

值得注意的是，随着优质资源持续入市，市场分化也进一步加剧，“强者恒强”的格局越发清晰。稀缺地段、规划条件优越的地块备受追捧，溢价率居高不下；而部分条件一般或位置普通的地块，则多以底价或接近底价成交。房企拿地逻辑也发生转变：不再追求规模扩张，而是更注重“产品可实现性”与“市场承接力”，聚焦于确定性高、风险可控的优质资产，这也在一定程度上推动了市场分化。

整体来看，北京土地市场的运行逻辑正在发生深刻转变，张凯表示，政府通过“少而精”的优质地块供应激活市场；房企则以审慎姿态聚焦于能打造“好房子”的稀缺资源；而不断优化的规则与逐步提升的门槛，正共同推动市场从规模导向迈向品质优先的新阶段。