复星的康养逻辑

本文来自微信公众号： 康养新天地 ，作者：听风

今天要说的是复星的康养逻辑，不是复星康养的逻辑。

要说清楚这个逻辑，首先要明确一个基本事实：复星是一个投资企业。投资企业的基本逻辑，便是低买高卖，一切皆可买卖。

接下来的所有叙事，都将在这个基本逻辑下缓缓展开。

复星的康养逻辑

故事，遥远得要从2012年开始说起。

那时候，地产的天空还湛蓝得一望无垠。

但是，复星仿佛已经从空气中嗅到了不一样的气味。就在前一年，复星将旗下在香港上市多年的地产公司复地集团作了溢价25%的退市处理，资产也陆续装进了A股上市的豫园商城。

这，是背景。

回到康养，那年7月，复星集团与美国峰堡集团（Fortress Investment Group），签署了战略合作协议，双方各占50%股份合资成立了星堡（上海）投资咨询有限公司，并推出了纯正美式CCRC养老社区品牌“星堡”。

这种“各取一字”是复星传统的命名方式，比如复星的前身“广信”。

现在已经无法推导出当时复星一头扎进康养圈的挣钱逻辑，但放在那个时期，走国际化路线的复星，肯定也有过美好的愿景：

要么，和郭老板的好朋友陈老板的泰康一样，走保险路线，毕竟复星也有一个复星保德信。

要么，和他的美国合作伙伴一样，通过养老院的运营来慢慢挣钱，人慢慢变老、钱慢慢挣到，岁月静好、天荒地老。

但是，这两条路总好像都差了点意思。

星堡

后来的事实的确证明了这两条路的差强人意。

一直到12年后的2024年，复星国际才在年报中才写道：2024年，（复星）「康养+保险」生态保单模式成功跑通，社区康养保单1.4万件，总保费人民币128.5亿元，复星康养首次实现盈利。

具体来说，那年复星康养的营业收入是人民币3.8129亿元。

虽然也有复星保德信加持，但并不是每个保险公司都能像泰康一样为养老社区提供足够的客户赋能，对比当年复星的1.4万件保单，泰康的公开数据是23万单。

复星保德信

走运营挣钱这条路，则需要项目运营的积累，高举高打的星堡，当时亟需一个运营的项目。

于是，在复星商业智慧的盘点下，另一种命运的齿轮开始转动了。

其时，在上海中环西北角外侧，复星旗下的复地集团与宝山区政府合作开发有一个工业园区项目——真大园，案名叫复地中环天地。

在这个项目中，有一栋总面积约18000平方米的13层独栋建筑，产权属于当地的东方红村，作为拿地时的约定，复地有代运营的义务。

因为土地性质的原因，该项目在地产如日中天的年代，并没有获得热销。原因很简单，因为要整栋销售，因此当小独栋纷纷售罄后，那些大面积的楼栋变成了老大难，包括东方红村委托管理的那栋。

这下，机会来了。

后面的事情，大家都知道了，2013年5月，星堡推出了第一个项目——星堡中环养老社区（一期），选址就是这栋13层的楼。

于是，一栋本来无人问津的空置楼，摇身一变成了有174个独立居住房间，83张护理床位的国内美式CCRC社区标杆。

再往后，在当时还未见识过新潮养老的大众眼中，星堡中环（一期）的“租赁制”养老模式一经推出，犹如在平静的湖面上投下一颗石子，激起层层涟漪，开业1年多，入住率便达到56%。

在复星妙手回春的运作下，一条资产的咸鱼就此翻身跃过了龙门：产权方盘活了资产、代理方完成了销售、合资的星堡找到了项目落脚点。

经此一役，复星尝到了名利双收的甜头，也明白了初心时差着的那点意思：在康养这个行业，运营不挣钱，挣钱的是运营以外的东西。

这个挣钱的东西，在保险企业，叫保单；在复星，叫地产。

靠运营挣的这点三瓜俩枣工分钱，根本入不了复星的法眼，复星要挣的都是大钱。

要挣大钱，就不能守着老人那点养老钱，而是要去地产的大江大海里捞大鱼。

那里，才有复星掌控的庞大资产；那里，才有复星擅长的金融逻辑；那里，才是复星向往的康养美好世界。

至于运营，只不过是通往那套逻辑的一张通行证。

再往下说，因为运营不挣钱，因此运营本身也不值大钱。

这不是复星的逻辑，这是我的逻辑。

当然，复星也肯定想到了这一点。

于是，2018年，复星和峰堡“友好分手”，复星收购了峰堡持有的星堡另一半股份，而后者退出合资公司后，也彻底退出了中国市场。

顺便说一句，那个年代蜂拥而来的外资养老，如今大多如潮水般退去，也证明了复星的眼光：运营真不挣钱。

配套服务

独控星堡后，复星便开始对公司作了大幅度的调整，整合成立了一个新的公司，复星康养。

这个时候，地产逻辑已经成了复星玩康养的芝麻开门密码。很快，第二个项目便如法炮制出来了。

这次的目标是复星在上海南郊的浦江镇开发的一个地产项目。项目里除了住宅，还包括有三栋办公楼。

在那片草长莺飞的上海郊外，这些平均售价在1万出头的办公楼，从开始那刻便陷入了滞销。

于是，在照例的灵机一动之后，其中的一栋办公楼便成了后来的“星堡浦江养老公寓“。

这个改造后的养老公寓，总建筑面积约2.7万平方米，包含了367个独立居住房间、28个护理床位，在2016年开业了。

为了让钱来得更快一点，星堡还搭上了养老“会籍制”的快车——即以百万元价格出售房屋使用权。

按照当时加上改造成本基础上溢价约10%起售的定价原则，星堡浦江在高峰期单价直逼2万元/平方米，一时间甚至出现客户持现金抢房的现象。

于是，又一个披着康养外衣的地产盘活项目冉冉升起：这次，复星在星堡一期的基础上更上层楼，不仅能持续赚取客户入住后的养老服务费、还通过销售使用权快速回笼了资金；更重要的是，复星仍持有项目产权，随时可用于银行抵押融资。

这哪里还是什么康养业务，复星挣的每个钢镚上分明都刻着“地产”二字。

星堡浦江

实力决定一切，在这套地产逻辑下，在康养行业衣着光鲜的复星康养，在复星体系内部，更像是地产的跟班小弟。

这一点，从复星康养的用人上可见一斑。

复星康养最近几任高管，多有从地产选任，并可以来去自由。

其上一任陈总裁，在去年调离康养后，便成为了地产山东公司的总经理，摇身一变、无缝衔接。

复星康养部分项目

基于这套地产逻辑，复星的康养这几年在行业风头一时。但无奈康养行业水深池浅，难掩整体“挣钱难”的现状。

前不久，华润用断腕般的决绝姿态沽空了全部康养资产，理由是“不挣钱”。

起码，重资产做养老院这活不挣钱。

这个道理，华润明白，复星显然也明白。

几天后，复星也把宁波的养老院卖了，卖得悄无声息，也卖得惊天动地。

复星康养方面对此透露的消息是：今后将全面往轻资产方向发展。

理想很丰满，逻辑也很正确。

毕竟，无论是央企还是民企，无论是保单逻辑还是地产逻辑，背后都还有一个更大更朴素的生意逻辑：千做万做，亏本不做。