2026-01-10 08:34
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本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊团队
如果你今天还在指望用“经验”做产品
那你做的
很可能是库存
有没有发现这两年，地产人最常用来安慰自己的四个字是：
“大环境不好。”
是啊，成交量下滑、去化变慢、房企谨慎拿地，有时候也难免会怀疑
是不是我们真的已经不懂怎么做产品了
但是
如果所有问题都能用环境来解释
那库存又是怎么来的
如果各位最近真的沉到一线，来到样板间、走进工地，让自己站在产品端你会发现
真正下行的
并非市场，而是那些一整套曾经被验证过，并被奉为金科玉律的：设计常识
别墅一定比洋房值钱么？
下沉庭院一定要大而完整？
大盘真的难做吗？
以及现在城市新贵，到底在为什么买单？
有些反常识，来自长期主义的态度
有些反常识，来自对系统的重构能力
但是他们共同的前提是：不再用过去的“安全答案”安慰自己
01、
别墅一定比洋房值钱？在一些城市，答案正在反过来
我们说洋房
不仅在于产品规格如何之高
对于南通人群，多以本土企业家为主，他们追求的是土地感、独立性与可控边界，恰恰是更该买别墅的那一群人
但紫园没有顺着这个偏好去做
我们看到的是，通过小盘大作的方式，洋房不再是一个模糊的中间选项，而是被拆解为多个清晰、可感知的生活场景：
洋房结构示意图
单栋采用不同产品组合，从高区的顶层复式，到中区一层一户，再到低区非标户型
每一种产品，都不是补位，而是独立成立
即：
从过去总图思维，转变为如今“需求思维”
再叠加6.5米挑高竖厅、完整的公共界面、红线外绿化与配套服务体系，让洋房呈现出一种明确的体感差异
它既不同于别墅，也不是叠墅或大平层可以替代的
所以，不是南通企业家突然不喜欢别墅了
而是他们在一个被认真设计的洋房里，第一次看见了一种更优解
02、
规划图，仅供参考
原本可以被集中呈现的下沉庭院
被特意拆分成：中央庭院、以及两个下沉庭院共计3个庭院，以一种环绕式的方式嵌入整个场地
要知道做满一个巨大下沉庭院
往往会导致入口前场被吞噬，尤其是对于高层用户，那种一进来就被拽进地下的压迫感
但我们说下沉庭院真正服务的不是“看”，而是“用”
它的核心功能是：
反常识设计
往往不是加东西，而是拆逻辑
03、
城市新贵为什么买单？这件事，深圳先于所有城市发生了
如果按照传统豪宅客群的理解
深圳，本不该成为“新贵主导”的城市
但最近我看到一组数据，正在悄悄改写这个判断：
上海，平均年龄42.4岁北京，40.6岁杭州，38.8岁而深圳，只有32.5岁
这意味着，今天在深圳买顶级住宅的人，并不是我们熟悉的那批老钱客户，而是一整代正在高速运行中的城市新贵
这件事的颠覆性在于
它不是一个项目的特例，而是一座城市的人群结构，先一步完成了代际切换
也正因为如此
当深圳湾澐玺以单次开盘破130亿，极高的成交规模进入全国行业视野时
在于它准确命中了一个：
比其他一线城市年轻近10岁的豪宅购买群体
尤其是项目成交结构中，80后90后城市新贵占比之高，已经无法被当成“边缘样本”忽略
也给到整个行业一个异常珍贵的观察窗口
深圳的新贵们，究竟为什么买单？
可以确定的是对于这类人群，并不是更挑剔，而是更拒绝被标准答案对待
04、
大盘真的难做吗？难的是有没有“底盘”
这个项目有意思的是
在当下的房地产周期里，还有人敢做“大盘开发”这件事，就足够反常识
到不只是因为城市更新进程导致市区地块普遍偏小
更现实的原因在于，大盘意味着更长的周期、更大的资金体量，以及几乎没有容错空间的系统工程
对开发商来说
项目一开始的野心，也就是奔着改变广州城市格局而来：
要为广州带来如同纽约哈德逊广场、伦敦金丝雀码头，以及上海西岸、深圳前海般的国际CAZ的生活方式
所以怎么破
大盘的问题，从来不在规模
而在于有没有一个能长期托住价值的底盘
回看上海前滩太古里不就是如此么
上海从浦西到浦东，从“陆家嘴+外滩”再到“前滩+徐汇滨江”一整条滨江线的发展脉络
尤其是近10年来滨江发展
最初的切点正是因为前滩从一开始就引进了太古里
可以说太古里定义了前滩的高度，无论是消费能级的提升，还是产业的导入，让前滩又引领了城市的面貌
整个聚龙湾太古里总面积约17万方
这也是为什么，聚龙湾要将全国第一个滨江太古里作为项目底盘的原因
把商业当作系统，而非配套
解决的从来不是热闹的问题
而是开发的长周期、启动难度，以及价值如何被持续感知
本质上，这是在对抗周期，而不是在赌周期
05、
控成本就做不出高级感？真正贵的，是对人性的理解
行业里一直有一个长期默认的等式：
高级感=高成本
这也是为什么，“控成本”在很长一段时间里，几乎等同于退而求其次
但粤海云上这个项目，恰恰反过来证明了一件事：
真正决定居住质感的，往往并不花钱
让我印象最深的，并不是材料，而是它对“进入”的处理方式
很多项目都会做酒店式落客区
但逻辑通常只有一个：车到、人下、迅速离开
而在粤海云上，落客区被刻意加入了可短暂停靠的VIP车位，让人可以等一等、停一停、被看见
随后连接的步入式游廊
把一次进出，转化为一种带有秀场感的社交体验
它没有多花钱
却非常准确地击中了城市老钱与新贵的真实心理：老板要停留，城市新贵要彰显
这种克制的“贵”
同样体现在室内：
不是无限堆收纳，而是基于真实生活路径，把厨房、家政、藏品与起居系统化拆解
这也是项目从一开始就做出的选择：
把大平层从既定的豪宅框架中剥离出来，只为那些从房产中置换出一部分现金流，却依然想住在城央、享受越级生活体验的城市新贵
提供一种纯粹、私享、可长期成立的居住方案
说到底
当产品进入深水区，成本解决不了的问题
只能靠认知解决
06、
被打破的，从来不是设计常识，而是“单一答案”
回看今天所有案例，你会发现，被不断打破的并不是某一个设计结论
而是那种“一套经验，适用于所有城市与人群”的安全幻觉
反常识之所以在今天集中出现
不是因为行业突然变得激进
而是因为需求结构在变、代际在更替、时间维度被重新拉长
那些曾经被验证过的答案，开始失效了
这种情况，其实并不只发生在地产
当年，行业曾笃信：
电动车永远无法解决里程焦虑，只能是过渡方案
但后来我们看到，新能源汽车反而重塑了整个制造业的技术路线与产业格局
当年，主流共识也认为：
动画不可能承担主流叙事，更不可能成为时代情绪的出口
直到《哪吒》的出现，才让人意识到，被低估的从来不是技术或形式，而是一代人的表达需求
是人们对未来的想象力
所以
反常识并不意味着冒险
它真正指向的，是更接近真实需求的进步方向
不是推翻一切重来
而是拒绝继续用旧经验，去解释已经变化的世界
以上为正文，来自Moon
