权益市场与国土空间规划

本文来自微信公众号： 存量规划前沿 ，作者：赵燕菁

习近平总书记在中央城市工作会议的讲话中指出：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。城市增长转型，国土空间规划也要随之转型。不仅技术规范、编制方法、审批制度需要转型，规划的底层运行逻辑，包括供地制度、资产定价制度、行政许可制度也必须进行系统性改革。毫不夸张地讲，没有国土空间规划的转型，城镇化增长阶段就不可能顺利转型。而在所有转型中，最底层的转型就是权益市场从增量向存量的转型。不理解权益市场的转型和国土空间规划改革的关系，国土空间规划就依然走不出传统规划的窠臼，自然资源部门也就无法完成国家赋予的历史使命。

1增长转型的基本条件

城镇化转型本质上就是增长阶段的转型。

按照两阶段增长模型，城市化增量扩张阶段对应的是资本型增长阶段，主要是建设城市公共服务所需的各种基础设施。涵盖各类场站，如机场、车站、水厂、电厂、学校、医院、公园，以及管线（七通一平）；存量提质阶段对应的是运营增长阶段，主要是维护和优化已有基础设施的运营效率，提升公共服务质量与城市功能的整体协同性。这一阶段的核心任务不再是大规模投资建设，而是通过精细化管理、数字化赋能和制度创新，实现资源的高效配置与资产的价值持续释放。我们可以用一组公式分别表示两个阶段：

其中，第一个公式等价于会计学里的资产负债表（balance sheet）；第二个公式等价于会计学里的利润表（Income Statement）。所谓增长转型就是从第一个公式转向第二个公式，从资产负债表扩张转向利润表扩张。

在增量阶段，规划的任务就是为城市土地设施配套，然后在不动产市场上定价并融资。由于基础设施具有非标特征，导致其流动性不足，难以作为合格的融资抵押品，中国发展出一套独特的土地融资制度安排，该制度允许将配套后的土地作为抵押品进行融资。这一安排通过在权益（房地产）市场上对土地进行估值，为基础设施项目提供资金支持。规划的目的就是使卖地收入大于基础设施的债务。这一增长转型的条件可以用一个公式表达：

该公式将两个增长阶段的公式相结合，揭示了土地金融与城市运营之间的内在逻辑联系，给出了增长阶段转型的财务条件。过去四十年，这一套土地融资的逻辑使中国快速完成了城市化增量扩张阶段。但随着增量扩张阶段接近尾声，城市化开始向存量阶段转型，房价（k）断崖式下跌，进而导致土地销售收入kSi无法满足大于高估值阶段抵押出来债务R0这一转型条件。增长转型的条件被击穿，使得地方政府的债务面临转为不良资产的风险。中国城市化要想完成转型，就必须建立一个基于存量的权益市场，取代基于增量的房地产市场。只有新的权益市场对存量资产的估值能够满足转型的财务条件，中国经济就能避开“中等收入陷阱”，实现增量扩张向存量提质阶段的转型。

2自资部门的中心工作

中央政府已经意识到权益市场转型的迫切性。2024年1月《国务院关于进一步完善国有资本经营预算制度的意见》中指出：“要推动资源资产化、资产资本化、资本证券化，全面提升国有资源资产配置效率和效益”。2025年10月党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中，进一步提出“编制宏观资产负债表，全面摸清存量资源资产底数，优化资产负债结构”，“盘活用好低效用地”，“推进全国行政事业单位存量国有资产盘活共享”。

在国家资产构成中，城市资产占据最大比重。过去40年中国城市化形成的资产规模之巨，不仅在中国历史上是空前的，放在人类历史上都是罕见的。据估计，2025年中国城市不动产总价值约为450万亿元-500万亿元，其中房地产315万亿元，土地150万亿元-200万亿元，基础设施60万亿元。根据中央“统一行使全民所有自然资源资产所有者职责；统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责”要求，这些资产的保值增值乃是新组建的规资部门中心职责。

如果说过去的国土部的规划主要的职责是管理资源，建设部的规划主要是将资产转化为资本，那么合并了国土部门规划和建设部门规划职能的国土空间规划的主要任务就是把资产转化为可交易、可估值的权益，进而实现资产的资本化。一句话，自然资源部门在“十五五”期间将聚焦于建设与维护权益市场，这是其工作的核心，同时也会兼顾其他关键领域，如耕地保护、矿产资源管理、土地利用和保护等。

作为服务规资部门的国土空间规划，其工作的重心也必须随之转变——从为增量资产融资，转变为存量资产估值，将已经形成的海量资产转化成所有者的权益。只有将增量阶段房地产的权益转化为存量阶段资产所有者的权益，才能为巨大的负债找到对应的资产。反之，如果城市存量资产的估值满足不了增长转型的财务条件，这些钢筋水泥就会成为沦为压垮城市财政的沉重债务。

3资产的定价

事实上，城市权益市场的雏形一直存在。但这些市场更像是典当市场而非资本市场，交易标的并非权益的未来收益，而是以实物抵押换取当前现金。一个重要原因，就是城市资产大都是非标的，缺少流动性。违约后处置难度较大。所以这类资产的估值大都非常低，远远达不到估值必须高于其建设成本构成的还债门槛。资本市场之所以比典当市场估值更高，关键是其抵押品不是实物资产，而是这些资产创造的现金流。这是因为货币是流动性最好的权益，把实物资产标准化为货币后，同样的资产，估值就可以大幅提高。

南宁慧泊公司案就是一个经典的案例[1]。首先，寻找资产。南宁政府把其拥有的30535个停车位，以及36908米停车带、8个机关停车场、30个公交停车场，共计约5万个停车位作为资产注入慧泊公司；然后，寻找现金流。按照每个停车位日收费100元，且绝大部分时间平均收费率达40%来计算，每日可收入200万元。再减去运营成本，若按纯利50%计算，每天纯利润为100万元，一年则达3.65亿元，25.5年累计可达93.075亿元；最后，在权益市场变现。工商银行以93亿为抵押放款72亿。通过这三步，不断去除可能的风险，提高收益流的信用，南宁市通过慧泊这个SPV公司，盘活5万个停车位。

不仅公共资产可以在权益市场定价，私人资产一样可以在城市权益市场上定价。下图是厦门的一个真实案例——black block咖啡。原来的资产是一个低效使用的民居。产权面积86.4平方米，用途是居住。现在的业主以300万元的价格从原业主购得该资产，重新装修后，面积增加到162.249平方米，用途改为商业（主营咖啡和文身），由于该店成为网红店，租金上升，有人愿意出价900万元收购该资产。这其实就是一个城市自主更新的典型案例：收购低效物业-通过改造创造现金流-再次出售套现离场[2]。

从前面的增长转型条件可知，无论资产多复杂，其权益资本化都可以分为三步：第一步，寻找低效存量资产；第二步，为低效资产寻找现金流（Si）；第三步，将非标的现金流标准化，并在权益市场定价（k）。国土空间规划的核心任务在于：1）发现低效资产；2）赋予资产现金流将其标准化；3）构筑一个公开透明的权益市场；4）完成资产的估值并撮合所有者和潜在使用者的交易。对于自然资源部门而言，城市更新本质上是一个持续优化的过程：通过循环往复地实施上述步骤，将低效资产转化为高效资产，借助权益市场实现资产价值重估，最终达成全民资产保值增值的目标。

4法律支持的产权登记

确权登记是自然资源“资产身份”的法律确认，只有通过法定登记程序，才能转化为具有明确权利归属、边界清晰、可受法律保护的资产。没有登记，自然资源就缺乏法律上的确定性，无法成为合同标的、融资抵押物或交易对象。因此，自然资源确权登记是资产资本化的起点，也是城市最重要的基础设施。通过建设'自然资源确权登记信息平台'，实现对全国范围内各类自然资源和城市资产的全面确权登记，涵盖耕地、林草、矿山等自然资源，以及公共设施、私人物业等城市资产。

在'十五五'期间，自然资源部门应充分利用区块链加密技术的三大特性——不可否认性（Non-repudiation）、不可篡改性（Immutability）和去中心化（Decentralization），系统完成所有资产的登记工作。这一工作应当作为国土空间规划的基础工作。电子产权凭证可以大幅减少资产尽调工作的难度，为权益市场低成本运营提供最重要基础。参考W3C标准建立基于区块链的去中心化身份（DID）和可验证凭证（VC）已经成为最重要的城市基础设施。谁能率先完成这一基础设施，谁就能在未来的城市竞争中赢得先机[3]。

每一项登记资产都要明确标注要素属性（国有/集体所有、划拨/出让、剩余年限/无限年限、法定用途/兼容用途、已分割/无分割、已抵押/无抵押、已上市/没上市等）。这些属性和有关政策挂钩，作为下一步资产的定价、估值的依据，为今后资产属性的变更提供标准化的格式。各地自然资源部门要有专门的机构对属性标注的变更进行动态维护。登记资产的属性可以作为公开信息供社会查询。只有通过合法变更的属性，才具有法律地位并得到保护；只有充分的信息披露，才能降低资产征信的成本。资产属性标注工作也应该成为国土空间规划的标准内容。

按照Graglia与Melon（2018）的框架，分为8个等级：等级0-3：从基础交易记录（第1级，如巴西、乔治亚）到自动化工作流和智能履约保证（第3级）；等级4：区块链土地登记（如杜拜、乔治亚），代表不动产登记的核心应用；等级5-8：功能如权利分割管理（等级5）、减少中间人（等级7），以及全球互操作系统（等级8，目前尚未实现）。自规部门在'十五五'期间一项重要的工作，就是从低到高，建立起完整的智能登记平台，为权益市场提供高水平的交易场所。

5构建权益市场

当城市化步入存量提质阶段，权益市场的建设、维护与运营便成为自然资源部门的核心工作。所谓“存量提质”，用自然资源部门的工作语言来阐释，即通过改造将低价值资产提升为高价值资产。

5.1评估

评估标准是自然资源资本化的“度量衡”。如同经济活动需要统一的货币、法律和度量衡一样，自然资源资本化也需构建全国统一、科学权威且动态更新的价值评估标准体系。如此，既能保障交易公平，又能防止国有资产流失。倘若缺乏统一的评估标准，投资者将难以判断真实价值，政府定价出让会面临困难，银行也不敢接受抵押。

为了降低估值成本，城市需要构建一个公允的定价系统。由于城市资产均为非标资产，传统的评估主观性强、成本颇高。国土空间规划的主要工作，就是整合空间、交易和产权信息，利用大数据和AI技术，依据市场交易数据（包括租金和成交价）对未交易资产进行自动估值。这不仅为交易双方提供了一个公允的价格参考区间，还为银行等金融机构在进行抵押估值时提供了重要的依据。随着交易信息不断地增加和实时地迭代更新，这个系统的估值会越来越准确。

5.2货架

企业上市流程烦琐复杂，涉及发起人、承销商、律所、会计师事务所、信用评级机构、托普银行等诸多机构，每一步都伴随着高昂手续费以及漫长的尽职调查与法律文件处理时间，整个过程可能长达数个月。不动产与企业不同，良好的登记系统可使权属与收益难以隐匿，借助现代技术降低交易成本。监管难度大幅降低，更易借助区块链技术与电子合约显著降低交易成本。自然资源部门应从强制登记与披露交易入手，借助智能合约将资产上链登记、利息支付、赎回等规则，使大部分监管与执行流程自动化，减少中间环节，降低了操作、时间和征信成本。

理论上，任何一项能够产生稳定现金流的资产，一个充电桩、一个停车位、一条索道、一个出租店面，都可以通过智能合约把权益交易出去。这一电子合约可类比为SPV公司，投资者无需核查所有者财务状况，即可完成即时交易。资产的收益会通过电子合约自动转入投资者的账户。国土空间规划的核心任务是为资产使用安装“水表”，实现公共服务使用的可计量化。通过对使用量的计费，为资产创造现金流。随后，将现金流设计为不同电子合约，置于产权登记平台进行定价与交易。城市的权益市场就像不动产的“淘宝”，所有的权益都可以通过电子合约放到城市“货架”上定价并交易。

6权益市场的功用

6.1为城市更新融资

城市更新最大的难题就是没有钱。比如很多城市“老破小”位于城市的黄金地段，但如果真让居民拿出钱来对其进行改造，很多居民却负担不起。这些居民坐拥巨额名义财富，却蜗居在狭小、简陋的破旧房屋里。如果有了权益市场，居民就可以用更新后升值的物业做抵押，向银行贷款。如此一来，“老破小”产权人无需转让物业，即可将物业权益用于改造自身房屋，然后逐年偿还（或在未来的交易或继承时，由下一个产权人补缴）。

企业或政府甚至可以通过向自身办公场所及住所支付租金的方式，在权益市场上出售给定年限的部分权益。比如政府办公大楼是划拨的土地，无法用于抵押，也没有市场价值，但如果由财政每年支付1000万房租，这1000万现金流就可以放到权益市场估值。如果大楼的权益按照10倍市盈率计算，其价值可达1亿元。假设将这1亿元的权益通过电子合约分成100万个token，每个token代表了大楼权益的一部分。如果每个token每年能够自动分得10元的收益，那么每个token的权益价值可以达到100元。政府只需卖掉10%的权益，既可以融资1000万，剩余的9000万权益也可以成为有价值的抵押品。整个过程不影响政府的使用权。

政府资产如此，企业资产也一样。办公楼如此，酒店、商场只要有稳定租金，都可以转化为权益。信用好的估值高，信用差的估值低。若政府或企业违约，无法足额支付租金，则该项资产的权益将贬值。此时，电子合约会自动将该份额的债务转换为相应份额的产权。一旦产权份额超过50%，资产的产权将易主。其他投资人也可以通过抄底廉价资产获得该项资产的所有权和使用权。电子合约可以设计相关规则，保护投资者的权益。

6.2盘活公共资产

公共资产的土地大多是划拨的，公园、学校、博物馆、体育馆，无论其区位多好，都无法成为有效的抵押品。土地划拨只是公共资产难以定价的表面原因，真正深层次的原因在于这些资产无法产生直接的现金流。以城市道路这类公共产品为例，其最大的问题在于收费困难。若一项资产无法收费，或收费低于运维支出，理论上该资产便属于负资产。

但若城市能够借助智能路网读取每辆车在每条道路的使用参数，进而为不同时段的路段使用定价。原本无法收费的道路便可获得现金流，其权益可通过电子合约在权益市场进行交易与估值。若将这些权益通证化（RWA），现实中估值巨大的不动产实体资产便可如企业股票般分割为等值权益，通过登记程序自动完成资产交易。如此，公共资产将具备与股票相似的流动性，可以在权益市场上像股票一样进行交易。

借助此类收费工具，国土空间规划可运用特定算法，为不同道路在不同时段设定差异化收费标准，引导道路使用者根据需求选择出行时段与路段。如此，无需大规模增加道路供给，便可最大化存量道路的通行能力。城市道路只是一个例子，其它公共资产也参照同样的模式加以盘活。只要为公共资产找到稳定的现金流，这些资产无论是不是划拨的，都可以在权益市场上被定价和交易。

7国土空间规划

我们以独库公路为假设的例子，展示国土空间规划如何盘活一项没有收益的资产。

首先，需为公共产品的使用量安装一个“计量表”。2025年独库公路车流量370万辆，通过智能监控获取每一辆车在不同路段的使用参数；其次，为每一段公路定价。为避免影响驾驶体验，每段公路可通过智能系统自动扣费。假设该路段全程每辆车收费1000元，按300万辆车计算（需注意收费可能会抑制消费），可产生30亿元现金流；最后，通过智能合约将其拆分为37亿个token，每个代币每年收益为1元。如此，独库公路便可如同上市企业一般，借助产权登记平台在权益市场“上市”。

按照上证14倍市盈率计算，独库公路估值为14×30=420亿元；按照深证成指32倍市盈率计算，估值为32×30=960亿元。政府根据需要只需出让一部分权益，比如10%，就可以获得42亿元或96亿元融资。根据市场上交易的通证（token）定价的剩余的通证（token），就成为国有资产的权益，可以被抵押、被交易、被考核。基于这些参数，规划部门可依据沿途景色的价值为每一段公路赋予不同的收费标准，这样就可以间接地为“风景”这一国有资产定价。

作为一项公共产品，独库公路并非收费越高越佳，而是可借助权益市场这一工具，助力政府制定政策、引导消费，以实现公共资产利用率的最大化。假设规划单位测算出，每辆车过一夜可以带来1000元消费，政府增加税收200元，规划就可以建议政府降低相应的通行费，如果多停留一天，收费就可以从1000元降低到800元，如果住两晚就可以降到600元，超过5天，全程免费。这样，独库公路承载力不变，沿途的旅游消费可能翻倍。若再进一步，政府为沿途原住民设立个人账户，借助电子合约将部分权益转移支付给他们——沿途环境保护得越好，分成比例便越高。如此，独库公路将成为沿途所有居民的公共资产，大家也会更加自觉地守护沿途的景观与自然环境。

独库公路的案例可以运用到任何一项公共资产，只要这项资产可以被计量、并定价，就可以在权益市场被估值、被交易。利用权益市场这一工具，国土空间规划可盘活原本没有价值的公共资产，使其保值增值，从而有效履行自规部门“统一行使全民所有自然资源资产所有者职责；统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责”。

8税费的本质

从上述例子不难看出，收费是盘活公共资产的必要条件。然而，这种收费在实践中往往会受到舆论和政策的制约[4]。这就要求我们重新审视公共产品收费的本质，唯有正确领悟收费的内涵，方能制定出有效的收费策略，规避公共舆论的冲击。一个典型的例子，就是南宁慧泊公司通过停车收费抵押融资。由于多数网民认为停车收费是与民争利、加重市场主体负担，慧泊公司的做法引发了强烈舆情，政府不得不撤销收费，并在公开媒体上鞠躬道歉以平息事态。

从行政角度而言，难度更大的是政策突破。当前政策取向强调“正税清费”[5]，认为作为公共产品定价工具，“税”相较于“费”更为合理。例如，财政部提出要全面深化涉企收费制度改革，核心原则是“正税清费”，旨在清理和整合现行的涉企行政事业性收费和政府性基金项目，逐步减少项目数量。那么什么是“税”，什么是“费”？简言之，“费”是直接支付，如过桥费、过路费、水费、电费；“税”是间接支付，即商业活动使用公共设施时，按经济活动规模缴纳，如营业税、增值税、个人所得税。至于这些资金用于哪些公共产品，纳税人往往并不知情。

“费”的优势在于直接明了：无车者无需为道桥付费，无子女者无需为学校付费。但其弊端在于收费成本高昂，若城市中每行一段路便需缴费，将极大降低城市运行效率。而“税”则无此问题，道路、公园等公共设施均可免费使用。所有你以为免费的，其实都包含在你的“税”里。但问题是，即便你没有直接消费某些公共产品，却也在被动承担费用。其中最典型的就是财产税，城市公共服务免费带来的一个直接结果，就是使用这些公共服务的财产会大幅升值，享受的好处越多，其价值也就越高。政府只要对你的不动产收税，就等于对所有公共服务收费，收税成本随之大幅降低。

因此，“税”和“费”孰优孰劣，取决于哪种收费成本更低。当逐项定价成本过高时，“费”相较于“税”更具优势；反之，“税”则比“费”更好。随着城市化从增量阶段转向存量阶段，巨大的存量必定需要一个定价工具，不是收费，就是加税。选择“税”还是“费”，实际上就是在模糊但成本较低的“税”，和精确但成本较高的“费”之间进行取舍。多数国家通过征收财产税来为公共服务定价，因为在这些国家，为公共服务逐项定价成本太高，所以用牺牲定价精确性换取较低的定价成本。

然而，这并不意味着财产税就一定比其他形式的收费更优越。在中国尤其是如此。宏观上，不动产是中国最主要的权益市场。征收财产税，房价可能会出现缩水。由于不动产是中国银行重要的底层抵押品，一旦价格下跌，货币创造便可能出现问题，进而引发严重的通缩和失业；在微观上，随着智能技术的进步，使用公共服务的流量可以逐项计量，这就极大降低了收费的成本。作为一个没有财产税的国家，中国完全有可能另辟蹊径，将定价效率更高的收费作为公共服务的定价工具。

需要指出的是，收费并非一定进入政府财政，若同时设计合理的返还机制，就可以达到既能提升资产使用效率，又能降低收费的阻力的作用。比如，南宁市当初同时宣布将部分或全部收入转入市民社保基金个人账户，舆情或许会缓和许多，因为少数有车者虽受损，但多数纳税人可从中受益。从财政视角看，五险一金本质上是变相的税。停车费纳入社保个人账户，实则减轻了财政负担。

类似地，城市道路收费、停车收费、给排水收费等新增的公共收费若返还至居民社保账户，虽未增加财政收入，但依然能帮政府在无需扩建现有基础设施的条件下，达成减少交通拥堵、节约用水、保护环境的政策目标。由此节省下来的投资和避免的负债，皆可视作收费的间接效益。这种非财政性的收费[6]，可以成为非常有效的存量规划工具。

9面向存量的规划转型

规划是否有价值，在于是否能为委托人创造价值。

面对地方政府的巨额债务，湖北省省长李殿勋提出“一切国有资源尽可能资产化，一切国有资产尽可能证券化，一切国有资金尽可能杠杆化”。没有新的权益市场，这三“化”就不可能实现。如果国土空间规划不能构筑新的权益市场并为公共资产定价，城市化就无法满足阶段转型的条件，地方政府就会深陷债务陷阱无法自拔。三个“一切”表明，实践对存量规划的需求已经迫在眉睫。

增量时代中国城市规划师的地位之所以远高于其他国家的同行，乃是土地财政使得城市规划与城市最大的权益市场——房地产——紧密相连。步入存量时代，房地产市场衰落必然致使城市规划价值缩水。若国土空间规划能为存量资产打造更大的权益市场，便有可能重现当初城市规划的辉煌。需要指出的是，规划师在存量阶段中的角色不会自然形成。只有在一开始就系统性地参与城市权益市场的设计和分工，规划才能留在城市增长的核心，学科才能不被历史淘汰[7]。

在未来的国土空间规划体系中，当下的规划院应该扮演空间的“投行”的角色：1）持续探寻被低估的资产，为其觅得能带来最大现金流的使用者或使用途径；2）助力资产所有者将资产的增值权益置于权益市场进行估值或交易；3）如券商般从资产的权益增值中抽取佣金。而政府的自规部门则应扮演如“证监会”“金管局”般的角色：1）为资产的登记、转移与交易搭建公共基础设施；2）借助一系列制度设计与政策，打击欺诈与恶意圈钱，保障市场的公开、公正、安全与透明；3）在泡沫破裂之际及时救市，通过预期管理，保护所有市场主体的权益。

新的规划角色意味着规划学科必须从基础研究着手。当下，多数基金课题仍囿于过去的范式，这些课题非但未推动学科转型，反而成了学科转型的阻碍。规划的基础研究必须走出学术象牙塔，在实践中发掘课题、构建项目、完善理论、优化教材。学校应尽快停止传授那些已失去实用价值的知识，要加速知识和人才的更新换代。老一代规划师要对自己的知识结构有清醒的判断——存量增长阶段，我们关于增量的知识反而会成为转型的障碍。应尽快将研究经费、期刊版面乃至学术职位让渡给新一代规划师，助力他们加速成长、快速迭代。

存量规划是一个全新的考题，目前还缺乏实践的答卷。本文所举之例也大多为假设性的，旨在为构建新规划开辟一方想象的空间。这些案例都指向一点——虽然传统的空间设计依旧有其效用，但围绕存量价值的制度设计务必扮演更为关键的角色。我们务必清醒地认识到，规划学科当下所面临的并非局部、暂时的困境，而是系统性、关乎学科生死存亡的危机。这注定是一个充满阵痛的过程，但唯有舍弃过往成就（包括缔造这些成就的学科领军人物），方能铸就规划的未来。在危机面前，肯定有人会弃船而走，只有那些无惧艰险，坚持到底的规划人，才能翻过高山，看到万丈晴天！

上下滑动，查看引文与注释▼

[1]南宁慧泊公司案是2023年引发广泛关注的公共停车收费争议事件。南宁新闻网“5人被停职！当地市委书记：优化调整免费停车时长和收费标准”2023-05-21。

[2]由于缺少增容和用途更改路径，这一自主更新案例实践上虽然很成功，但理论上处于“违章”状态。

[3]台湾支持抵押权线上申办（全程网络化）的电子登记平台已于2023年启动试运营。瑞典基于区块链技术实现了登记流程自动化，显著减少了人力投入、时间和风险。见陈建元：《区块链技术与不动产应用：以不动产登记为例》。

[4]例如，划拨土地（公园等）的商业利用受到政策限制，公共服务收费（税费等）要通过物价部门和公众听证会。。

[5]例如，2015年的中央经济工作会议提出“要降低企业税费负担，进一步正税清费，清理各种不合理收费、营造公平的税负环境，研究降低制造业增值税税率”。

[6]我称之为“政策税”。

[7]放眼其他国家，大部分规划同行都未能成功完成向存量时代转型，从新城市主义、生态低碳，到公众参与、文化多样性，几十年来他们一直在互不相干的规划问题间不断切换，始终处于无目的地漂流状态。