老破小价格持续走低，租金回报约3%，杭州有人连买数套收租，中介提醒……

本文来自微信公众号： 钱江晚报 ，责任编辑：董箫乐，作者：潮新闻，原文标题：《老破小价格持续走低，租金回报约3%！杭州有人连买数套收租，中介提醒……》

近日，不少中介传出有一位投资客正在杭州市中心扫货“老破小”的消息。据悉，这位购房者与几位朋友自2025年8月起，在朝晖、景芳等地组团购买了多套二手房，全部是四五十平方米的老小区房源。

其中朝晖就买了3套。分别为：今年1月上旬买入朝晖八区一套50多平方米的房源，总价110多万元；2025年11月底买入朝晖九区一套30多平方米的房屋，总价约80万元；2025年8月则买入朝晖六区一套40多平方米住宅，成交总价约150万元。

事实上，这两年，老小区经常传出投资客扫货、成交活跃度大增的消息。比如，2024年春季，市场也曾传出有深圳投资客在杭州大肆扫货老破小，一个人买走了12套房源。

房子老旧、停车难等问题一直让老小区饱受诟病，为何每年仍能迎来交易热潮？

这背后原因，除了“小阳春”等市场行情因素外，也与老小区近年价格一路走低有关。以朝晖为例，近期成交的房源大部分价格在80万至130万元之间，最低80多万元就可以买到一套40平方米的房源。

德佑文晖店店长黄建军告诉记者，一方面，部分购房者期待老破小迎来拆迁。例如大塘新村，杭州我爱我家数据显示，其2025年前11个月月均成交套数只有3套左右，但12月单月成交量冲上20套，创下近2年来的新高。

我爱我家大塘新村附近门店的李店长表示，大塘新村成交的第一个因素是价格跌到位了——12月成交的主力户型是40多平方米的小户型，总价在100万元左右，折合单价不到2.5万元。另外，坊间还有消息传出大塘新村即将拆迁，推动之下刺激了一波成交。

除了拆迁预期，另一大推动老破小成交的因素则是逐年递增的出租回报率。以朝晖一区为例，2025年成交的48平方米两房房源价格约140万元，当年月租金可达3000元左右，折合年出租回报率约2.6%。朝晖二区的出租回报率则更高一些，同样是48平方米的房源，2025年成交总价约110万元，租金也能达到2500元/月以上，折合年出租回报率接近3%。李店长指出，大塘新村12月成交的不少房源也带有租约，买家是冲着不错的出租收益而购买的。

尽管有着接近3%的年出租回报率，但黄店长认为，投资老破小仍需谨慎。就目前来看，房价仍处于下行通道。仍旧以朝晖一区48平方米户型为例，2023年成交总价在160万元左右，2024年跌至150万元左右，2025年又下跌了10万元。

同时租金也不稳定，2023年同类两房租金可达4000元/月，2024年已跌至3500元/月，2026年预计会跌破3000元/月。这样算来，投资回报率将大打折扣。

此外，许多房源处于空置状态，或需要重新装修才能吸引租客，这对投资者而言也是一笔不小的成本。