2026-01-28 18:07
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本文来自微信公众号： 知危 ，编辑：大饼，作者：知危编辑部
“我们房租还有半年到期呢，却突然被停水停电，年底了差点‘无家可归’。”某地万科泊寓租客这样对知危编辑部说道。
上个月开始，上海、深圳、南京、杭州等多地的万科泊寓、魔方公寓租户陆续发现自己租的房子出了问题。
从网上的一些公告也能看出，基本都是因为公寓方未能按时把原先约定好的租金交付给房东。
杭州魔方公寓钱江世纪城店租户吕阳（化名）告诉知危，“之前这栋楼因为房东跟魔方公寓存在租金的交割问题也发生过停水电的事情，警察来了才恢复的，现在电梯还停了两部。双方合同是直接签到2032年的，但可能魔方公寓今年资金链出问题了吧，就导致出现毁约的情况。”
知危加入了许多被清退公寓的群，里面大多都是在这段时间内，突然收到了房东的清退通知，清退理由也基本都是公寓方拖欠业主房租多日。
长租公寓为何屡屡发生爆雷事件？在楼市下行期，长租公寓行业的未来又在何方？为了探究这些问题，知危联系了安居客研究院院长张波，试图去了解长租公寓目前面临的困境。
“长租公寓之前也出过问题，不是现在才出问题。18、19年的时候，租金贷模式横行，像蛋壳青客这些都出过很多问题。现在的问题主要是这几年租金整体都在下滑。”
也就是说，想比于18、19年长租公寓爆雷的核心是“金融风险”，这一轮长租公寓暴雷更像是“租房市场不景气”造成的。
上一波爆雷中，所谓的金融风险，指的是很多长租公寓运营方，引导租户与三方银行签“租金贷”，银行会一次性把租户一年的贷款总额付给运营方，租户表面上是按月交租，实际上是每月还银行贷款，而拿到房租的运营方这会继续溢价抢房源和装修房源跑马圈地，等于是加了个杠杆。
这门加了杠杆的生意特别脆弱、抗风险能力低，所以在租房市场不景气之后产生了严重的爆雷。
而这一轮的爆雷，没有大规模的杠杆参与，主要与房租差价有关，所以显得相对缓和。
张波解释道，“很多机构，尤其是做重资产的机构，它拿房源的时候会测算这个流水长期的回报率。它做长期的流水或者是盈利测算的时候，基本上都是以租金平稳，甚至租金中长期上涨来看的，再加上一些装修和运营什么的。一般很少会做测算，每年跌5%、10%，不会这么去预测的。但现在就是实际的情况跟它测算差距比较大。”
据张波介绍，目前租金平均水平比三年前是降了百分之二十几，而按之前那套收益测算模型进行测算的重资产机构出现问题自然是难免的，“换句话来说，如果租金过往的两年是涨了20%，出现爆雷的概率就非常低。”
张波所提到的重资产模式，主要是指长租公寓里面的包租模式或者自持物业的模式，像此次出现清退事件较多的魔方公寓和万科泊寓大都属于这种模式。
泊寓作为万科旗下长租公寓品牌，就曾承接了深圳万科2016年启动的城中村房源改造计划“万村计划”。彼时项目启动初期，深圳万科以高于市场租金的价格从房东手里收房，还约定每三年上调租金10%。
2018年底，时任万科南方区域首席执行官的张纪文在公开场合透露，“万村计划”累计签约房源规模约为7—8万间。而到了2025年约定的租金上调时期，由于泊寓对租户的租金涨幅有限，部分房源甚至下调租金，导致“万村计划”房源出现明显倒挂。
“对于泊寓来说，它这个母公司（万科）本来就缺钱，之前市场不错的情况下，母公司还能补贴一点，它运转还没有问题。现在母公司不能给你补贴，你的所有的贷款，所有的涉及到的现金流，都是需要你自己去做独立的核算营销，那它这个压力就会更大。”张波这样说道。
包租模式下，长租公寓常见的“兜底模式”，成了在租房市场不景气情况下拖垮长租公寓运营方资金流的重要原因之一。
“比如这个房子我从你手里拿过来3000一个月兜底，跟你签了三年的协议，但我租出去的时候，我发现3000租不出去了，我只能租2500、2000，这就是亏了。”张波解释道。
除了兜底模式，还存在一种“有限兜底模式”，风险相对较低，“比如正常情况下房租是3000块钱，但公寓方提出2500收房，同时给你承诺，如果房子空置期三个月，我可以赔你半个月房租，这就属于有限兜底。介于轻重资产模式之间。”
不过张波指出，“这种模式很多企业都愿意做，但难点在于，出租方愿不愿，得长租公寓品牌方有足够影响力才行。”
张波认为，未来长租公寓的方向，还是更多的会倾向于轻资产模式。
“轻资产模式是输出品牌、输出管理。你可能3000块钱往外租，我负责帮你改善房源、找租客、服务租客，然后我从你3000块钱房租里面收管理费，我收10%。这样的话我不管你租3000，租2000，我只收10%的管理费，这种是可以保证盈利的。”
据知危了解，此次魔方公寓清退潮也基本是发生在包租模式店，轻资产模式的加盟店基本不受影响。
不过很明显，这种模式对长租企业来说，难度也很大，首先得要有一定品牌影响力，其次要有一整套成熟的管理体系。
“你影响力不够的话，加盟模式占比做不大的。像魔方，很多人都不知道这个品牌，大家就不一定愿意去加盟你，而且对你保障力也不够信任，和加盟咖啡奶茶店是一个意思。”张波说道。
对于这段时间以来，大量长租公寓清退租客，张波表示，核心问题不像之前是金融风险，这次在于租金连年下滑带来市场收益变化，以至于有些品牌承压过重。
而对于长租公寓未来的发展方向，张波表示，“未来长租公寓肯定是会变成轻资产模式为主流，它就跟酒店是一样的，现在你看到的华住、希尔顿大部分酒店都是轻资产模式，没有一个酒店是它自己的，只是运营。”
事实上，这个趋势已经在慢慢显现，如万科泊寓此前就向全行业发布招募加盟商的消息，准备向轻资产模式转型。而以包租模式起家的魔方公寓，在完成D轮融资后，也宣布开启轻资产战略计划，加速其轻资产战略布局。
但在这之前，转型的阵痛不应该由背井离乡的年轻人承担，这很不公平。
毕竟，谁愿意自己进入社会的第一课，是学会如何拿回自己的房租和押金呢？
