2026-01-29 22:59
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本文来自微信公众号： 每经房产 ，作者：包晶晶
这年头什么事都有。
封面图源｜武汉本地市民供图
全文约2500字
“拿出10号楼，按照当前的市场均价13500元/平方米进行销售，业主需在2026年3月31日前，完成10号楼90%的去化，即成功推荐并销售80套。若目标达成，将证明市场销售通路是可行的。”
武汉城建·云栖湖岸的业主代表在第四次沟通会上收到了这样一张书面通知，并被告知，如果无法在规定期限内完成80套房的销售任务，那么小区内黄金位置的7号、8号、9号、10号这4栋楼将继续推进“安居运营”。
届时，10号楼所有的已售房屋将“无条件退房”。而所谓的“安居运营”，业主吴女士1月29日在电话中对《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）解释，就是开发商将这4栋楼打包出售给旗下安居公司，计划改为长租公寓。
为何一个定位高端的住宅项目，在已经包含两栋长租公寓的情况下，还要将中心位置的4栋住宅改造为长租公寓？又为何要与业主推销卖房挂钩？
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业主背上卖房KPI
位于武汉经开区沌口中心板块的云栖湖岸，是定位纯高端的改善楼盘。在2021年武汉第二场集中供地中，武汉城建集团以溢价率0.28%、楼面价10135元/平方米拿下该地块。
低密度、一线临湖，商业、休闲配套成熟，产业环伺，所有关键词都指向这是一个高端品质项目。2022年9月，项目首开入市，精装修备案均价达到23520元/平方米，创下彼时经开区备案价新高。
吴女士告诉每经记者：“我是2023年4月买的房，由于全款享受了一定折扣，最终折算单价是23500元/平方米，当时开发商做的宣传就是经开区‘天花板’级别的高端楼盘。”
“产品也是按照高端打造的，约180平方米户型，全是套房；一梯一户，电梯间达到了9平方米。”她补充说，售楼部还有两个立牌，写着好圈层、5A级好房，业主学历人均985/211起步等。”
每经记者注意到，该小区最外围两栋楼目前已作为品牌长租公寓对外出租，并且开发商还计划将小区中心位置的4栋楼用作“安居工程”。
愤怒的业主通过各种渠道投诉，但仍改变不了开发商的决定。
本文开头一幕的卖房KPI，则来自第四次沟通会。
由于业主们曾向开发商建议，如果不改成公寓，正常售卖，大家愿意协助卖房，却被开发商口头要求一个半月内卖完10号楼90%房源。当业主们提出要白纸黑字时，物业协助打印出了这份所谓的“方案”。
业主们认为，整个小区卖了三年，只有一栋楼达到了这一去化标准，很多销售甚至一个月都开不了一单。
对此，每经记者于1月28日向武汉城建方面提出采访要求，但遭婉拒。
公开资料显示，人才安居是武汉市近年来的重要工作。根据武汉市人民政府官网转载的一则报道《送百万学子超级大礼包，经开区5200余套人才公寓三年免租》，2023年4月，在“2023年湖北省百万大学生留鄂创业安居行动启动仪式暨春季房交会”上，武汉城建·云栖湖岸等项目进行了现场推介，经开区将在省市优惠政策的基础上，以更大力度更多优惠回馈高校毕业生和青年人才。
目前，云栖湖岸的“汉悦公寓”仍在稳定运营中，大三居整租的月租金约2840元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信对每经记者表示：“开发商将未出售的新房转为长租公寓或保障性租赁住房，这件事本身并没有问题。初始登记后的新房产权属于开发商，其依法享有对房产的使用收益和处分权。”
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更希望“开发商认真卖房”
但如果上述4栋楼全部变为长租性质，据业主们粗略计算，小区将从原先宣传的低密度变成高密度。由于4栋楼均以大户型为主，而租赁有整租也有合租，这就意味着原先的一户可能会变成3户甚至4户，当业主与租户共享小区设施时，体感必然大打折扣。
因此，业主们更希望“开发商认真卖房”。
“其实我们对云栖湖岸比开发商有信心。”吴女士坦诚地说，“小区附近就是奥林匹克公园足球、体育中心，车位配比1:1.7，绿化面积也不错，楼间距等各方面我们都是很满意的”。
武汉经开区贝壳找房中介人员王勇则认为，此时开发商选择售转租，可能还是市场价格因素。
“价格太低了，最高曾去到2.5万元/平方米左右，现在最低1.2万元/平方米左右，你说怎么卖呢？”王勇坦言。
每经记者粗略比较发现，这4栋楼即便按照13500元/平方米均价对外销售，与当时超过1万元的楼面价相比，扣除精装修成本，几乎没有利润，甚至可能亏损。
在这样的情况下，开发企业是否有权由售转租？
“当前，各地都鼓励收购存量商品房作为保障性住房，但很多开发商出于资金压力并不愿意做。武汉城建作为国企，同样面临资金压力，这其实不失为一种特殊的存量盘活尝试，只是在工作方式上值得商榷，开发商无权要求业主帮卖房。”李宇嘉补充说。
“3月底之前销售不达标，即便是业主卖出去的房子也要退回来。”吴女士表示担忧。
“这是绝对不合理的。买房手续完成以后，产权就归属业主了，开发商不能以此作为谈判的条件。”李宇嘉认为。
如果在期限之前，10号楼产生了销售，但销量并未达到约定的80套，开发商发起“无条件退房”是否能够实现？对此，每经记者咨询了康德顾问团法律专家、上海市光明律师事务所俞海琪律师。
“‘无条件退房’承诺在实践中潜藏着巨大风险。在房地产市场下行、开发商资金普遍承压的背景下，此类承诺可能因开发商现金流短缺而无法兑现，导致退款迟延履行甚至履行不能。即便业主通过诉讼或仲裁获得胜诉裁判，在进入执行阶段后，仍可能面临开发商资产不足、其他债权人众多等情形，导致债权执行困难，权利无法及时实现。”俞海琪指出。
此外，俞海琪提示：“根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，业主作为购房消费者，依法享有知情权、选择权及公平交易权。消费者有权自主选择经营者、商品品种或服务方式，并自主决定购买或不购买、接受或不接受相关服务。开发商如果在销售前即明确公布部分楼栋将转为长租公寓，多数购房者显然不会选择购买。开发商在购房交易完成后再行单方变更用途并作出上述安排，实质侵害了购房者的知情权、选择权及公平交易权。”
