万纬物流：危巢之下

本文来自微信公众号： 观点 ，作者：观点新媒体，原文标题：《向上而生 | 万纬物流：危巢之下》

荊棘与玫瑰，向上而生的道路。

在高标仓红利消退、REITs发行受阻、母公司债务高企等压力下，万纬物流如何自处？

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网同舟遇风浪，危巢何处安？

物流地产行业整体承压的2025年，万纬物流本应凭借全国百余座园区、千万平方米可租赁面积和不断更新的冷链布局，成为穿越市场周期的稳定玩家。

但现实却呈现出另一番图景：自2024年来营收增长几近停滞、净利润转负、公募REITs申报搁浅、融资高度依赖抵押贷款。

更关键的是，万纬物流命运与母公司万科深度捆绑，在后者陷入债务展期的当下，市场对于万纬物流的信任态度也在转变。

自成立以来，万纬物流一直在尝试建立独立运营的底色，而2025年更试图通过轻资产转型、服务增值等方式改善发展路径。

但截至目前，仍处在危巢之下。

万科之忧

2025年底，万科新增一则股权冻结信息，直接涉及万纬物流发展有限公司，冻结股权数额达到2.5亿元，冻结期限为3年。

为何此时万纬物流的股权被架上冻结台？有一种说法是万科系账款未付清所致，被告上了法院，法院执行冻结；抑或是账款没有按时兑付，相关机构提前进行布局。

截至2026年初，万纬物流共七次应收账款融资，涉及招商银行、工商银行、浦发银行三家。此外还进行了32次股权质押，涉及招商银行、北京银行、上海银行、兴业银行等七家。

数据来源：观点指数、企业公告

观点新媒体还注意到，自2025年1月-8月，万纬物流旗下子公司接连完成了多笔银行借款。

从年初宁波万纬冷链物流公司向招商银行借款1.74亿元，到2025年8月东莞万纬供应链有限公司向东莞农村商业银行融资9550万元，一年以来的银行借款融资遍布青岛、昆明、深圳、宁波、东莞等城市子公司，融资期限基本都在10年以上，15年以下。

细究这一年来的银行借款，最大一笔是深圳市万纬物流投资有限公司2025年1月16日向招商银行融资8.08亿元，担保人包括7家公司，由嘉善万纬、温州万纬、杭州乐荣、南宁新成、南宁新顺、南宁万霖等控股子公司与招商银行分别签署相关抵押、质押合同。

数据来源：观点指数、企业公告

从表面上看，上述多笔借款是万纬物流为支持长期运营所进行的常规资本性融资安排。

但作为万科旗下重要公司，随着母公司整体债务结构恶化、再融资渠道收窄，都会直接影响万纬物流的经营。

多数市场声音中，万纬物流已经成为了万科用于换取生存空间的关键工具，将旗下物流资产打包抵押、质押并获取长期贷款，缓解短期流动性压力。

事实上，这种做法在无形中会抬高万纬物流自身的财务风险与信用负担。

在万科未完全陷入泥潭的2024年，原万科董事会主席郁亮曾罗列了三条长期规划，其中融资模式转型直指从主体信用转向资产信用融资，并将万纬作为试点。

但市场真的买账吗？

万科流动性危机公开化后，金融机构对万纬物流授信逐渐趋于保守，正如其融资轨迹，自2025年8月后便再无融资动态。

此外，2024年下半年，万科曾推行组织精简与激励机制改革。在此之前，万科集团合伙人制度主要由四部分组成：事业合伙人持股计划、项目跟投计划、事业合伙和内部创业。

事业合伙人持股计划是企业与员工长期利益捆绑，主要通过管理层持有公司股份的办法；项目跟投则是短期利益捆绑，在项目层面将企业与员工捆绑。

2014年3月，万科开展项目跟投计划，除部分员工必须跟投外，董事、相关高级管理人员或是企业基层员工，可以根据自己主观意愿跟投企业项目；但到了十年之后，万科员工跟投计划大幅收缩，万纬物流作为局内人也不例外，核心团队的内部稳定性开始承压。

从这一点可以看出，当下万纬物流无论是外部还是内部都难以切割与母企万科的关系；若万科未能完成债务重组、恢复基本信用，万纬物流的出路在哪里？

红利消退

回顾2025年上半年，万纬物流总体营收回升，但资产扩张速度明显放缓。

半年报数据显示，万纬物流物流业务（含非并表项目）实现营业收入20.7亿元，同比增长6.7%。其中，冷链收入10.7亿元，同比上升23.0%；高标库收入10.0亿元，同比下滑6.5%。

数据来源：观点指数、企业公告

对比2025年第一季度数据，报告期内营业收入10亿元，同比上升3.3%，相似的是高标库数据持续下滑。

所谓高标仓，就是高标准型仓储物流设备，硬件设备水平、建设标准更高，多与传统仓库存在差异。回溯2018-2019年时期，国内高标仓数量不断攀升，主要是由于当时电商市场不断扩张、零售行业集中度上升，因此涌现了一大批需求。

“高标仓具有空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进等特点，可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了对人工的依赖。”彼时，万纬物流已将高标仓作为发展的重点。

时间来到2025年，中国高标仓市场需求呈现复苏滞缓情形。

据仲量联行报告显示，2025年内，高标仓新增供应总量降至577万平方米，净吸纳量293万平方米，市场租金承压，下行至0.89元/平方米/天，出租率则回落至79.5%。

数据来源：观点指数、企业公告

截至2025年末，2024-2025年集中释放的高标仓新增供应尚未充分消化，整体租赁市场仍面临去化压力，直接加剧租金下行压力。

有市场分析表示，2025年下半年，全国非保税高标仓库还有近1200万平方米新增供应，业主基本都会积极调整定价策略，市场租金仍将继续下行。

尽管处于承压期，但万纬物流高标库稳定期出租率还是可以达到86%，冷链稳定期库容使用率则为74%。表面上看属于稳中有升，且超过市场平均水平。但按照当前市场逻辑，万纬物流若在2025年下半年维持经营节奏，全年营收数据能否与2023年高光时期持平还是未知数。

目前，万纬物流累计开业项目约150个，可租赁面积1045万平方米，其中高标库达到844万平方米，占比最高，冷链仓库仅约201万平方米。

租金下滑、需求下降环境中，万纬物流2025年首月净亏损170.57万元；截至2024年12月31日，负债总额56.28亿元，净亏损2637.12万元。

用一句话来总结万纬物流的现状，表面营收微增，实则结构性压力加剧。从业务来看，高标仓业务面临供大于求的现实，租金下行；冷链业务虽有增长，但不足以支撑整体盈利。

为了支撑自身及母公司的地基，万纬物流也在不断寻找资金路径。

早在2020年，万纬物流就曾发行5.73亿元类REITs“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”，产品底层资产均为高标仓。从规模来看，优先级证券规模为2.95亿元，权益级证券规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。

彼时万纬物流发行类REITs产品，主要是针对国内公募REITs试点进行落地探索；到了2023年，终于多次传出筹备公募REITs消息。

最终在2024年3月，“华夏万纬仓储物流REIT”正式申报，并于2024年4月15日获得交易所审核意见。

截至2025年末，该项目仍未有落地进展。有业内人士向观点新媒体表示，母公司万科信用风险上升，监管市场对“万科系”资产审核标准已经上调，导致旗下公募REITs申报停滞不前，未来是否能顺利完成发行还是未知数。

REITs遇阻

2026年1月23日深夜，华夏万纬仓储物流REIT在深交所的项目状态由“已受理”变更为“终止”。

万科发布的公告显示，经综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，并经相关各方充分沟通和审慎论证分析，2026年1月14日，基金管理人和资产支持证券管理人向中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所申请撤回申请文件。

历经2年长跑，华夏万纬仓储物流REIT结局还是定格在“终止”。

据万科表示，终止审核并撤回申请文件不会对日常生产经营情况造成重大不利影响，将待条件成熟时择机重新启动申报工作。

此前，万纬物流为申报公募REIT发行，拿出了三宗底层资产，包括佛山南海项目、绍兴诸暨项目和湖州德清项目，合计建筑面积达到26.77万平方米，2023年时的总估值11.49亿元。

其中，德清项目于2018年6月投入运营，佛山项目和诸暨项目均在2021年5月投入运营；截至2023年底，佛山项目出租率100%，诸暨项目出租率97.45%，德清项目出租率98.35%，均处于稳定状态。

数据来源：企业公告

但隐藏问题出在大租户上，观点新媒体在过往报道中有提到，华夏万纬仓储物流REIT底层资产优势在于大租户租赁面积多，最大租户为佛山项目整租租户拼多多。于2023年1月至9月，拼多多租赁面积占比52.66%，收入占比35.1%。

拼多多作为万纬物流佛山项目的最大租户，一举一动都会影响项目未来价值。但于招募说明书上，并未公布2026年拼多多租约到期后的续租意向，未来收益稳定性存疑。

此前的2024年4月，华夏万纬仓储物流REIT就已收到深交所问询函，要求论证运营稳定性及租金、折现率合理性。

“最近一年末，基金基础设施项目的有效租金单价较上年末下降。绍兴诸暨项目下降幅度为9.77%，湖州德清项目下降幅度为5.38%。”深交所还要求补充底层项目周边原始权益人自持及其他运营主体持有的竞争性物业基本情况、租赁价格、出租率、客户入驻情况，并与周边可比项目的运营情况进行对比，分析周边可比项目是否会对基础设施项目的运营稳定性造成影响，是否存在同业竞争情况。

截至项目终止，万纬物流仍未回应这份问询函。

事实上，深交所对于华夏万纬仓储物流REIT的质询有迹可循，仅从过往利润数据来看，于2021年、2022年和2023年，3个项目合计EBITDA为2757万元、6716万元和4070万元；净利润波动幅度较大，从亏损1368.72万元涨至1405万元再下滑至664.93万元。

利润波动与底层资产营业状态有关，佛山南海项目于2021年5月开始运营，初始运营收入不足以覆盖成本投入；诸暨项目公司于2020年末从万纬物流投资取得借款人民币2亿元，并收取利息费用，因此各年度财务费用较大；湖州德清项目2020年净利润为负，也主要与2020年将冷库恢复为干仓并重新招租有关。

观点新媒体还注意到，华夏万纬仓储物流REIT终止申报，或与2025年12月31日沪深交易所新版《审核程序指引》落地有关。

资料显示，新规首次明确了公募REITs审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形，并正式明确，长期未回复反馈意见、报告过期未补等情形将直接“终止”审核。

国内公募REITs行业仍在高速发展，REITs存量规模已超2100亿元，进入常态化发展阶段，截至2025年12月，国内已上市公募REITs产品达78只，产品数量位居全球第二。于过去一年，国内REITs新增首发上市项目20只，完成扩募发行5单，合计募资473.35亿元，底层资产类型也从原有8大类拓展至园区、消费、交通、能源、市政设施、数据中心等领域。

站在市场角度看华夏万纬仓储物流REIT的终止，更可窥见其中所蕴含的遗憾与不足。

公募REITs融资渠道至今无法打通，万纬物流如何自谋生存？

2024年7月，万纬以8家子公司股权/资产为担保，向北京银行获取16.99亿元10年期贷款，万科8家控股子公司通过将持有的项目公司股权质押或资产抵押等方式，为上述贷款分别提供相应的担保。

8家出面抵押的控股子公司包括杜昆能源科技、宁波青宇锂电能源、苏州万致冷链物流、宁波盛世华途物流、陕西万仓沣裕供应链等。除了陕西万仓沣裕供应链有几位少数股东外，其他控股子公司均由万纬物流持股100%。

此外，当下万纬物流正试图通过战略合作稳固业务的基本盘。

2026年1月8日，万纬物流先与香港KLN Logistics Group签署框架协议，聚焦内港联动，共建大湾区高效协同的智慧仓储网络；1月20日，又与奇异果产商佳沛续签了十年合作协议，涉及智能供应链体系业务。

总的来看，万纬物流的现状折射出了一系列问题：在高标仓红利消退、REITs发行受阻、母公司债务高企等压力下，仅靠战略合作、资产抵押融资难以根本扭转困局，如何构建长期盈利根基，或许是其需要解决的现实问题。