那些“超龄”商场，都在靠什么活？

本文来自微信公众号： 感性城市SCity ，编辑：SCityTeam，作者：popo

◎国内存量商业正步入一个“慢工出细活”的时代。当“新”不再是免死金牌，那些老商场靠什么抗拒平庸？

商业地产的“保鲜期”正在变得越来越短。

即便在2025年存量时代的狭缝中，依然有数百个新项目试图用“华丽的参数”证明存在感。但市场的反馈却来得更残酷：增量已至十年新低。我们不得不承认，国内商业已全面进入残酷的“存量厮杀”。

一边是开业三、五年就忙着“整容”续命的新商场，另一边则是那些静止在黄金地段，魅力却日益流失的老牌物业。

当我们走遍全球多个城市，你会发现总有些“超龄”商场能跨越周期，甚至在百年之后依然是城市的审美天花板。

这些“商业老炮”为何能在新物种层出不穷的今天，依然吸引本地人、年轻人回流？我们也来聊聊背后的观察，试图去找出一些共性。

审美上的“长期主义”

或许就是有点“风格单一”

“超龄”又迷人的商场，似乎从来不追潮流，反而都养成了一套自己的审美体系。比起三、五年就转向的风潮，耐看耐品也是一种审美竞争力。

1970年开业的京都BAL，至今仍是商业界的一个“异类”。在追求极致坪效的今天，1.8万方的空间只装了30多店铺，把大量面积慷慨地让出来造氛围，带来更舒适的体验，像一场关于“浪费”的法式实验。

京都BAL法式风格外立面

©图源小红书BAL

审美上，BAL用法式风格拼接日式诧寂，这条美学主线贯穿商场始终。拱形门、法式遮阳棚、弧形吊顶，一眼是浓浓法式风情的框架，细看又埋了日系审美线索：比如门口小砖拼出青海波图案、过道尽头独放一株绿植、商品展陈用了大量简约的原木展架等等。

空间整体留白多，视觉上很“宽裕”，但又被“氛围”填满。公共空间用现代风格瓷砖和木地板做拼接，法式风格对撞下，处处透着日式严丝合缝的秩序感；灯光也是恰到好处的柔和，低饱和色系的内部环境令人放松。

审美渗透进各种细节，卫生间同样“优雅”，比如大理石的台面、黄铜镜框、水晶吊灯，每一样都用料十足。

高级的审美，一定是自洽和稳定的。这样的审美坚持，让50多岁的京都BAL几乎成了亚洲商场的美学样本。

京都BAL风格细节

©图源小红书时令上新的小馄饨、美丽猪头又

再来看香港浅水湾。顶尖的富人社区早已不需要用吸睛的内容来搏关注，风格和业态更倾向安静平和。

背靠高级社区、面朝大海的影湾园，前身是百来岁的浅水湾酒店，现在是海岸边低调的复古商业。

影湾园穿越时间的岁月感，在张爱玲文学IP加持下，成为体验纯正港味的一方天地。酒店里跨世纪的老物件都被保留下来：喷泉水池、旋转楼梯、门头纹章……庭院里摆放的绿白遮阳伞、折叠椅和小圆桌，还在呼应老浅水湾酒店的优雅下午茶时光。

影湾园的细节不断抛光和打磨，和头顶高级社区的质感融为一体，不张扬也不喧闹，成为香港难得的慢节奏滨海walk路线之一。

影湾园

©图源小红书DaninSum、cathy璟、车车车

上海南京西路的上海商城，也是一座跨越了30年的审美“先锋经典”。

老上海人习惯叫它“波特曼”，源自项目的设计师约翰·波特曼。90年代，上海商城首次把巨型中庭、挑空、大穹顶这些前卫的建筑概念带到上海。

这是座体量庞大的“城中城”，奢华酒店、高端公寓、精品商业、剧院，充满了“经济上行期”对生活方式的想象。

即便过去30年，走进上海商城还是会被它的建筑尺度震撼：入口设计了坡道抬升，两层裙楼架空、留出宏伟的中庭，中式宫殿的对称布局，强化了空间的仪式感，再配合巨大的水幕墙、朱红巨柱和山水意境，把南京西路的喧闹隔绝在外，内部的商业世界保留了一些千禧年的味道。

细看内部的造景、石栏、空中步道，没有随时间变得颓旧。30多年里，南京西路上诞生了无数新潮商场，但上海商城依旧是建筑爱好者和游客会来打卡的地方。“经典款”审美自然具备穿越时间的耐久度。

上海商城©图源小红书曼耶呦、建筑界的猛犸象

所以你看，经得起时间流转的商场大多“风格单一”，笃定的审美才能立住场子的调性，剩下就是靠数十年如一日地精细化养护质感。

不被短时间的潮流带跑，也不急着增加各种元素来强化“存在感”，不浮躁的审美力也是抵御时间磨损的重要能力。

去“符号化”的精神共鸣

保持“独立与清醒”

重奢符号并不是老商场们突显价值的唯一路径。保持独立的精神内核，更能收获各个时期的拥护者。

在伦敦市中心开了150年的Liberty百货，就是精神力的展现，包括对国家历史、工艺、审美和生活态度的自信和认同。

Liberty的建筑木材取自皇家战舰，商场内部的挑空中庭、木雕花栏杆和拱顶结构，都在还原中世纪都铎建筑的宏伟和精致。

氛围很old money，但这里不卖传统意义的奢侈大牌，只展示纯正英伦味道的生活方式：享誉全球的Liberty印花面料和制品、精致的家居用品、高级珠宝、瓷器，服饰和配件也专注在定制和独家上。

把日不落帝国的经典渗入日常，这件事本身就“很昂贵”。

一个多世纪以来，Liberty坚持着英伦生活方式的表达，所以才会成为全球消费者心中“不可替代”的百货。

Liberty百货©图源小红书Angela_ts

同样的，京都BAL地处黄金地段，对选品也有一套独立的态度。

商场一楼的品类不复杂，简约的设计时装、香氛和精美伴手礼，品牌和空间相辅相成、经典耐看。还有一家低调的本地品牌KOTOSHINA CHAYA，主打有机茶和洗护，据说京都许多奢侈酒店都会使用。

楼上有质感买手店TOMORROWLAND、THE LIBRARY，以及日式百货Madu，生活方式集合店Today’s special等，都有高水平的选品功力和美陈效果。顶楼的美式潮流品牌Ron Herman，自带露台咖啡厅，逛完商店后在这里晒太阳喝咖啡，整个游逛的节奏被掌握得很好。

值得一提的是，三楼那家看起来“怪力乱神”的星巴克，其实是京都限定店铺，据说整个空间放置了50多件艺术品，像是藏在BAL里的额外彩蛋。

尽管全楼门店数量不多，靠着每家店丰富的选品和审美调性的一致，很容易就沉浸其中，完全是一次理想的线下商业体验回归。

所以，被人认可的商业内容不一定要用奢侈或者流行符号来讨巧。抓住本土审美与个性化表达，用“独一份”的内容去讨好那些拒绝平庸的消费者，往往能产生更强的情感粘性。

京都BAL里的Madu、星巴克

©图源小红书Moil0m、逯飞力Felix

平衡“岁月感”和“活人感”

当然，真正的“高手”，依然离不开扎实的运营：既能保留岁月的底蕴，又能完美适配当下的生活方式。

回到香港浅水湾，上了年纪的酒店改商业，很容易制造出“高冷”的商业氛围，但影湾园相反：

风格轻松的日潮品牌HUMAN MADE选址在酒店大堂，衣架还在延用酒店推车；独立书店里，家庭亲子客群占比更多。这里的花店、Brunch、烘焙和咖啡，都有各自的风格呈现，整体氛围是轻松活力的，但又都自然融入到老酒店的背景之中。

周末逃离水泥都市，来这里喝杯咖啡看看海，轻盈到不像在香港。是的，百年酒店退居幕后，影湾园就成了高密度港岛的“气口”。

影湾园HUMANMADE、BLACKBIRD花店

©图源小红书nowon_uomu、Yura

同样，上海商城是很多老上海人心中的真正“高级感”的代表。90年代，这里就有了奢华的酒店公寓和高端料理。Tony Roma's、Palladio，这些上海人记忆中的高级餐厅，曾经都集中在上海商城，聊起来都是关于千禧年出头的金色记忆。

从香格里拉到丽思卡尔顿，上海商城的品牌更新了一批又一批，门槛也不复三十年前那般高：门口的黄金位置，留给了亲民的machi machi、MANNER跟M Stand，成了静安寺白领上班和午休顺手带一杯的地方；上海商城依旧开着米其林餐厅，但也有更多为周边上班族和游客们开放的轻餐和简餐，二楼的一些位置也处在更新之中。

但上海商城没有失色，这两年门口更新的弧形大屏，日夜播放着时尚广告片，仍然是南京西路上辨识度极高的经典综合体。

上海商城

©图源小红书谁家蚊子

所以，“年龄大”不是商场的劣势，反而带了些历经岁月后的沉稳气质，有了更多故事可讲。流量是瞬时的，真正能走得长久的，还是靠坚定的内核，还有日复一日扎实的运营。

写在最后

如今，人、货、场的关系早就发生了变化，短期的流量退场后，能沉淀下来的体验、质感和服务才是商场的核心底盘，显然，能提供独特的价值，才有长期存在的理由。

国内存量商业正步入一个“慢工出细活”的时代。一边坚守内核，一边适配时代，在足够长的岁月中反复打磨，这种“慢”下来的生命力，往往也会比任何短期爆火更有价值。