本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：严明会，头图来自：视觉中国

塘鹅不大的正门，隐在红色门头下，“龙湖旗下房屋租售品牌”十个大字格外显眼。

这是龙湖在2021年8月于北京珠江罗马嘉园新开的一家门店，玻璃窗上张贴着招聘广告，“薪资4000～10000元起，最高75%业绩提成”。

并不像外界盛传“龙湖在关店撤城，收缩塘鹅业务”，它仍在不停扩店。在百度地图上显示，北京共有55家塘鹅门店，分布在朝阳、东城、西城、海淀、昌平、顺义、丰台、大兴等区域。

而在北京大街小巷上，不仅多了“塘鹅”，还有万物云“朴邻”、富力物业“富邻”等房屋租售品牌的新身影。2021年以来，郁亮、吴亚军、杨惠妍、李思廉们都不约而同入局了中介，心照不宣。

除了物企觊觎这片7万亿的市场，一波互联网新势力也在发起进攻。从刘强东“好房京选”，到张一鸣“幸福里”，中介行业变得越来越热闹。

虽然玩家越来越多，但中介这门生意却并不好做了。据机构预测，2021年二手房交易规模出现近5年来的首次同比下降，预计二手房成交面积将创7年新低，出现2015年以来的最低值。

这一年，受到恒大暴雷风波的波及，房车宝只剩下一地鸡毛。许家印眼下的重心在“保交楼”“保兑付”上，无心顾及房车宝的生死。

一、房车宝与贝壳的“战争”，没开始就结束了   

猜到了故事开头，却没猜到故事结尾。

2021年初，许家印还是那个无畏前行的地产霸主，尽情畅想着房车宝在2021年年底或2022年初上市的美好蓝图。彼时，外界也纷纷认为左晖最强劲的对手终于出现了。

然而一年时间过去，随着恒大暴雷，房车宝也千疮百孔，加盟的店东不断撤退，甚至还有人将房车宝告上法庭。

43岁的赵富民是最先举起法律武器“反抗”房车宝的加盟店东。五个月前，他将房车宝集团股份有限公司（简称“房车宝”）以及大连新纪原营销策划代理有限公司（简称“大连新纪原”）一同告上法院。

2021年8月4日上午9时，赵富民带着律师一同出现在大连经济技术开发区人民法院的庭审席上。对面被告席上，原本站着的是大连新纪原和房车宝的辩护律师团队。

但房车宝从沈阳委派的律师，由于没有核酸检测报告，无法进入法庭现场。最终，这场合同纠纷案并没有如期开庭，法官主张，“双方进行庭外调解”。

这是房车宝成立以来，第一次被并购的中介公司起诉。

官司矛盾点在于，赵富民将旗下合家欢美装房约51%股权转让予大连新纪原后，后者一直拖欠合同约定的690万元投资款。由此，导致双方收购关系破裂，对簿公堂之上。

彼时，赵富民告诉乐居财经，“房车宝的态度是想给钱，但是资金紧张，希望给予一定的宽限”“诉讼目的是让款项到位，给钱就会结案，不给钱我们肯定会一直诉讼的。”

业内人士分析称，赵富民要想打赢这场官司的难点在于，“他是与大连新纪原签署双方合同，后者是一家合资公司，自然受到各方股东势力的牵制和影响，形成决策的速度较慢。如果他直接与房车宝签协议，讨要合同款或者增资款会更为简单。”

据乐居财经获悉，房车宝与门店签署合同时，不以集团名义，而是以各区域分公司营业执照名义与门店签约。

而关于此次诉讼情况，大连新纪原董事长于东义表示，“我们也只是中间商的角色，具体内容涉及到公司内部信息，所以不太方便。”

截至乐居财经发稿前，本案因涉及集中管辖应移送广州市中级人民法院处理。但这之后，有更多的赵富民们站了出来，包括来自山西、宁夏、安徽、四川等地的店东都准备撤出房车宝。

总部位于四川成都的优优好房于2021年8月公开发文向房车宝“讨债”，从（2021年）3月以来，房车宝累计拖欠优优好房共计1300万元佣金未付。

目前，优优好房针对房车宝单方面违背承诺函约定内容的欺骗行为，已申请经侦介入调查。

另据数家媒体报道，2021年11月，恒大房车宝多个区域公司几近解散，仅留有部分人员善后。也就是说，曾经风光无限的恒大房车宝，就这么悄无声息的“死”了。

虽然，房车宝早已被排除在贝壳潜在对手的阵营，但贝壳自己的日子也不好过。

2020年8月18日，贝壳在纽交所上市。高光时，股价一路上扬，市值一度冲到6000亿元人民币，羡煞一众房企。

2021年5月20日，左晖去世后，将交接棒递给彭永东之后，贝壳股价陷入下滑通道。

股价跌跌不休，不能完全归因于掌舵者换人，还有外界市场因素的叠加影响。由于当前楼市的持续降温，显然这个行业巨头也逃不了，裁员、关店、交易额下滑，已是不争的事实。

2021年第三季度，贝壳的二手房GTV下降34.3%，净收入61亿元，而2020年同期为88亿元。同期，贝壳经纪人减少3.31万人，较二季度下降6%。

前段时间，还有做空机构盯上了贝壳。

2021年年底，浑水发布报告称，“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样。”贝壳从事系统性欺诈，收入造假，存在虚报门店、中介数量及房屋交易额的情况。其估计，贝壳二季度及三季度新房交易总额虚增约126%以上，佣金收入夸大了约77%～96%。

贝壳也很硬气，当晚便予以反驳，称浑水“缺乏对贝壳业务的基本认知和报表的正确解读”。隔天便发文一一回应，称浑水数据抓取错误，“存在大量事实错误、未经证实的陈述及误导性猜测和解读”。

二、物企争做中介，高开却低走

2021年以来，在全国各个城市的社区，挂着物业公司牌子的中介门店随处可见。

所谓，近水楼台先得月。作为楼盘管理者，物业公司在房源信息获取上有着天然优势。物业工作人员在与业主的日常接触中，就可轻松获得房源租售信息。另一方面，由于常年和业主打交道，业主对物业公司的信任度也高于一般中介公司，粘性更强。

再者，物业公司做中介，由于没有门店成本，低佣金也是其拉拢客户的重要手段。朴邻一位资产管家透露，他们的佣金也比传统中介公司低。

截至目前，乐居财经不完全统计，万物云“朴邻”、龙湖“塘鹅”、碧桂园服务“有瓦”、富力物业“富邻”、绿城物业“置换”等房屋租售品牌都相继官宣。

值得注意的是，新城旗下物业平台——新城悦并不是自己孵化经纪业务，而是靠战略入股同策，一只脚迈入房产中介领域。

2021年10月，同策好房公布，新城集团于当月以数亿资金战略入股该公司，双方将在物业社区资源方面展开深度合作，包括但不限于联合开办社区门店、物业社区资源开放、免费提供物业社区场所等。

新城内部人士表示，“此事将由新城悦服务和同策合作”。但截止发稿前，同策好房的股东层面上仍未出现新城悦的身影。

另据乐居财经获悉，新城悦早前也有自己专属的经纪公司，例如常州乐橙佳房地产经纪有限公司。这家公司成立于2020年10月，注册资本500万元，由新城悦（成都）物业服务有限公司持股100%。

早前，市场传闻恒大房车宝将收购同策咨询。2021年5月24日，工商信息显示，房车宝董事童明，新增为同策咨询的董事和总经理。人事变更的同时，同策咨询的注册资本由4.38亿元增至8.93亿元。

五个月时间不到，同策弃房车宝，投入新城悦怀抱。在业内看来，双方都聚焦于上海华东，确实是一个不错的选择。而新城悦也走出了与其他房企做中介不一样的路径，不用费心费力搭建经纪团队。

虽然物企有做中介的先天优势，但是这门生意却没有想象中那么简单。

2021年9月，有消息称，塘鹅在部分城市战略收缩，不仅关掉店面，还有可能撤离武汉、长沙等城市。报道还表示，塘鹅将控制对外的扩张，转为重点做龙湖开发的项目。

另据克而瑞物管称，8月中旬起，塘鹅内部宣布在北京停止招人，并不再批准开新店。此前，塘鹅在北京共有80多家门店，包括经纪人在内共计500多人，是塘鹅规模最大的城市之一。

乐居财经在招聘网站上搜索塘鹅租售，目前其在成都、重庆等地的经纪人需求较多，而武汉和长沙暂时未显示招聘信息。

此外，碧桂园服务与万物云，二者看重城市服务商的身份，投注于房屋中介的精力有限。

翻看“有瓦”公众号，内容不多，上一次大动作还是2021年8月与世纪宏图不动产的合作。截至2021年3月，“有瓦”在全国开店已有300多家，业务覆盖80多个城市，全年预计新增266家门店。

万物云CEO朱保全曾表示：“我们是物业公司，不是中介，也不会在万科物业服务以外的小区去做二手房交易，这注定是一个窄门市场。”官网显示，朴邻租房覆盖城市80余个，门店超800家，住宅项目2000多个。

三、中介“围城”，互联网巨头拼命挤入

2021年下半年以来，市场整体成交量下降，导致门店和经纪人的业绩出现下滑，直接影响收益，收益降低导致经纪人出走，经纪人减少又影响门店业绩，最后走入一个恶性循环。一些店东扛不住租金压力，直接关店了。

阵阵凉意下，仍有“外行”玩家持续跨界入场。

2020年9月16日，阿里和易居官宣成立天猫好房。在一年多的磨合与成长下，天猫好房不仅给行业带来了多重思考与启发，也让周忻和逍遥子更加坚信“合体”的力量。

除了传统的中介委托模式和政府倡导的自主挂牌方式，天猫好房目前推出了单边代理，并已经在杭州率先开始试点。这种模式，将彻底改变以往二手房售卖过程中的“一手托两家”，支起一个信息更透明、更真实的空间。

不止阿里，京东、腾讯、字节跳动等互联网企业也看中这万亿蓝海。只不过，各家有各家的玩法，例如，京东成立线下门店“好房京选”，腾讯则是真金白银入股贝壳。

2021年动作最密集的当属字节跳动。

去年国庆假期前夕，字节收购了麦田旗下一家公司——北京福旺房地产经纪有限公司，但双方均未披露交易价格。字节回应称，“幸福里并非收购北京麦田房产，麦田一直是幸福里的深度合作伙伴。”

彼时，接近字节的知情人士透露，收购一家“壳”公司，张一鸣为的是中介执照。除了在北京收购麦田一子公司以外，字节还将经纪业务触角伸向了福州、广州、佛山、合肥、兰州、厦门等地。

截止目前，幸福里主体“北京好房有幸信息技术有限公司”旗下共有8家全资子公司，包括北京福旺房地产经纪、广州房有幸科技、佛山好房有幸科技、成都好居有幸信息技术、兰州好房有幸信息技术、福建好房有幸信息技术、合肥好房有幸信息技和厦门好房有幸信息技术。

而张一鸣与老乡缪寿建的合作，远不止于收购一家麦田子公司而已。两个月过去，双方真正走到了一起。

2021年11月底，字节跳动旗下房产信息平台幸福里计划并购麦田房产。对此，幸福里方面回应称，“公司收购麦田约20%的股份，相关程序正在进行中”。

而在5天前（11月24日），字节跳动表示将拆分自己旗下的房产业务“幸福里”，目前幸福里已经启动融资计划，将引入外部战略股东，独立发展。

字节跳动认为房产业务重线下、重服务，与字节跳动主营业务关联度不高，因此计划拆分独立发展。目前，拆分方案还在讨论中，潜在的投资人，包括红杉中国、中金等财务投资基金，也包括万科、碧桂园等产业资本。

完成对麦田部分股权收购，是幸福里独立运营后的第一个大动作。字节的意图也很明显，张一鸣想再创造一个“贝壳”神话。而在幸福里平台上，不仅有入驻麦田，还有我爱我爱以及中小中介公司，张一鸣欲仿贝壳打造ACN模式。

但贝壳和幸福里之间的对抗，本质上是模式之争。贝壳代表着从线下起步做成的线上互联网平台；而幸福里则是从线上往线下进攻的模式。

线上到线下这条路，此前也有互联网企业尝试过。例如，京东房产同时也在布局线下中介门店——好房京选。但从目前结果来看，这条探索之路较为“艰难”。

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