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2022-01-21 10:14
民营老板要摒弃资产幻觉

本文来自微信公众号:风马牛地产研究院(ID:FARE_2016),作者:冯仑,题图来自:视觉中国


一、开发时代硬着陆,房企经历转型阵痛


目前,房地产开发时代进入特别的时期,正用一种硬拐弯或硬着陆的方式来进行转型,形势非常剧烈。我个人看法是,地产市场每年都会有形势变化,又叠加了几个因素影响,让开发时代转到后开发时代变得异常震荡,作为企业来说也正经历着艰难和痛苦。主要有 4 个因素的叠加:


  • 第一个因素是市场本身,中国房地产行业发展整体加速萎缩,经济发展和人口增长都在减速,城镇化水平显著提高,并达到了 63.89%,房地产市场迎来巨大挑战和变革;


  • 第二个因素是政策因素,短期政策调控非常得频繁,房企的银行贷款基本上断流,可能不到半个月又开始恢复额度,短期政策波动非常频繁且难以预测;


  • 第三个因素是房住不炒,在这个基本的制度设计和安排上,房地产商品化属性减弱、投资属性也被压制,未来住宅市场增量一定会受到限制;


  • 第四个因素是新冠疫情,各地时常爆发的疫情会关闭一些商业场所,人口也流动不起来,使住宅销售受到巨大影响。遇到困难的企业想通过市场销售回款来解决问题,也受到了疫情的巨大压制。


这四大因素导致房地产时代的转型表现得非常痛苦和艰难,在硬着陆中有个现象希望大家能关注,房企暴雷之后,积极寻求政府的施救、银行的援助和国企的帮助,是局势转缓或死而复生的机会。


但这其中有跟以往不同的逻辑,政府、机构、平台和银行施救时,会遵循救业主不救项目、救项目不救公司、救公司不救老板的原则,即保障业主权益、维护社会稳定。


作为老板来说,公司或个别项目能“活”,但你肯定是“死”了,老板的责任越来越倾向于无限穿透。地产老板在遇到暴雷时,把个人资产都拿出来变卖,除了做主观上的努力,给市场表达信心和诚意外,客观上还有各方面的压力,包括对责任和道德的承担。


在这样特别的环境下,老板最终成为无限责任的承担者。承担的是无限责任、道德责任、股东责任以及社会责任,这是压力巨大的工作。


二、后开发时代的基本竞争格局


后开发时代来临之前,我们对开发时代的尾声做一个判断,开发时代结束以后剩下什么?


我给大家讲一个有意思的数字。


2020 年,前 10 位住宅开发类的企业,大概 6 家是民营;2021 年,前 10 位住宅开发类的企业,6 家是央企和国企,1 家是混合经济,3 家是民营,其中有一家已经暴雷了。


做个预言家,2022 年再看排名前 10 的开发企业,应该有 7、8 家是央企和国企,有 1 家混合经济,民营企业最多就 1~2 家。这标志着,对于全国市场来说,未来 90% 传统住宅开发类企业会完成他的使命,剩下 10% 里边主要是国企和央企,民营会占到较少的比例。


这就是进入后开发时代,留给我们的一个基本的竞争格局。


三、后开发时代的五大观察


此外,在后开发时代,有五大方面可以特别注意。


1. 7 大类和 10 个城市


第一个观察是类型和区域,进入到后开发时代,要做以资产管理和运营为核心的空间服务商,不是简单的盖房子,而是经营空间、为客户服务。我们的客户既有面对小 B 的、也有面向大 B 的,比如可能租给餐厅老板这个小 B,也可能出租给大型的医院、工业设施这个大 B。


后开发时代进入到资产管理和运营的时代,有 7 大类、10 个城市值得特别关注,包括办公、商业、酒店、仓储、物流、医疗健康,还有公共物业。7 大类当中,我最看好的是医疗健康和物流仓储,由于后开发时代是以运营和资产管理为主,对城市经济和人口的聚集度、成长性有非常强烈的依赖。


从整个中国经济来看,大体上也就有 10~15 个城市是可以做,即 GDP 前 10 位的城市,北方只剩下北京,9 个都是长江以南的城市。也就是说,后开发时代的市场选择,大体上是在北京、广深珠、江浙沪,再加上川渝等几个地区,其他地方的发展机会都不是特别多。


所以,大家能够看到的未来就是,在 7 大类当中聚焦两大类,物流仓储加医疗健康;在全国 30 多个省会城市和 4 个直辖市中,关注这些城市,北方就是北京,以及长江以南重点区域的 10~15 个城市。


2. 能力提升的关键


第二个观察是房企怎么来做后开发时代的能力建设,在运营和资产管理中,实际上要高度依赖于科技来实施运营和管理,那么在发展中,不管是物流仓储还是医疗健康,对科技的运用变成未来能力提升的关键。


科技在运营和资管中主要起三个作用,一是引流,把人从各个方面汇集起来;二是聚客,从引进来的 1000 个人里,聚焦某些精准客户;三是成交,提高效率和成交额,就是让客户在这里消费、活动最后付费。


后开发时代的运营和资管跟以往不同,不完全是简单的服务态度好,而关键是怎么运用科技来提升我们的水准。后开发时代的空间运营不是面积越大、效率越高,而是科技运用得越好、效率越高。


举个例子,一个 10 万平米的购物中心,一般是 10 个亿的销售额,坪效为 1 万元/㎡。但 SKP 大概是 23-27 万元/㎡的经营水平。而李佳琦直播间的坪效是 100 万/㎡,为什么能做到这个数值?大家都知道直播带货用了很多科技,直播、网络平台、物流供应链、后台结算等先进的设施设备和技术应用,使 3 万平米的空间创造 300 亿营收。


换句话说,后开发时代的空间运营和资产管理,空间面积不再是一个障碍。不是面积越大,生意越好,而是通过运营科技创新商业模式,使运营服务方法更先进,与客户直接发生关系,黏性越强,空间运营效率越高。


3. 民企老板的资产幻觉


第三个观察是在后开发时代要关注存量资产,过去 30 年,除住宅产品以外,能盖的房子都盖完了,好地段已经被占得差不多,现状是盖错的房子比盖对得多、盖效率低的房子比经营好得房子要多,大量的存量资产都有提升空间。


存量资产我们分成两个方面,一方面是政府的资产,他们对商业短期利益可以容忍,前期给你比较好的条件,能够让你去经营、盘活,把资产管理好,重点是长期的利益。


我们最近三年发展存量业务比较顺利,主要在政府手里拿过来一些存量资产再经营,比如在青岛做的厚康医疗产业园,放在政府手里 3 年都是闲置,我们接手 4 个月后就完成了 1 万平米以上的招商,政府后期才会把更多的面积给我们,当然也会给适当的免租期和其他运营补贴。


另一方面是民营的资产,从开发时代过来的老板都不太愿意认错,因为身上有债务和官司,所以他们的存量资产在短期上不愿意放弃利益,这就陷入了一个资产幻觉,总觉得资产评估还有多少、抵给银行还剩多少,一笔账算下来或许还有赚,就耽误了最佳的资产处置时间。


一个资产项目评估出来是 100 亿,银行拿走的时候是 30 亿,最后拍卖可能只有 20 亿,但将资产放在账上,会觉得自己有 100 亿。


这些资产幻觉和不认错心理导致民营存量资产进入市场后,反而最终命运很惨烈,被银行作为不良资产拿走,以两三折的价格进入拍卖市场。所以,民营老板做错了赶紧认错、赶紧处理,主动交给专业机构运营盘活,在幻觉当中坚持着,最终命运都不太好。


4. 两极分化的市场


第四个观察是后开发时代做商用不动产的经营管理,对于资本和金融的依赖非常大,出现了两极分化市场的问题。那么是哪两级呢?一级是掌握钱的,比如保险公司、机构投资人、基金等等;一级是有手艺的,民营企业适合当手艺人,就像刚刚讲的,拿到一个空间后能够快速招商、提升租金。


手艺好也得聚焦,御风这几年集中在医疗健康不动产方面,做健康公寓、医疗 MALL、疗愈酒店和产业园,在行业扎根越深、手艺就越好,资本也就能看到。要做金融化,必须要保证净租金回报率不低于 5%,你没有这个手艺,这些资本跟你就一点关系也没有。


在后开发时代,作为民营地产公司要记住两极分化的能力,必须坚信做手艺人,不是资本的拥有者。在空间运营和资产管理中,唯一的杠杆就是整个团队能力,后开发时代的财务杠杆已经不像开发时代这么得心应手了,公司要以认知为先驱、以人力为资本、以科技为杠杆。


5. 科技赋能空间运营


第五个观察说回科技方面,科技对于空间的建设、管理和效率提升越来越重要。科技要解决的问题,除了前面所说的引流、聚客和成交外,还有三件事非常重要,那就是便捷、舒适、高效,即客户体验方便舒适、管理效率高效。


举个例子,写字楼的出租,传统中介代理模式已经落后了,现在一些写字楼用匠人科技 SaaS 平台,它的出租效率就比传统中介代理提高 30%~40%。一般来说,商用物业有 15% 的空置率基本是不赚钱的,客户频繁搬走、入驻,中间转换的时间成本和资金成本浪费很大,匠人科技运用科技手段,能够最大限度地把转换的时间压缩、收入提高,科技会给业务很大的赋能。


甚至现在连元宇宙也出来了,在那个平行空间中是不是也有房地产,这还在讨论中。有的人认为,可以跟线下房地产类比,也会有地段好、人口多、交易活跃的地方;也有人认为,网络空间的土地供应是无限的,这种假想是不存在的。不管怎么样,在元宇宙也好、甚至火星盖房子也好,人们想象中的房地产正随着科技发展而发生观念上的改变。


后开发时代,我们对科技的依赖会越来越大,空间的质量越来越高,提升的标志有两个:一是智能化,二是健康。这都是我们未来的重点。


概括起来,如果要房企要转型聚焦到住宅以外的商用不动产领域,这五个观察是大家要特别关注、也是特别重要的点。而后开发时代会持续到中国人均 GDP 达到 6 万美金,只要企业手艺好就可以一直做下去。


总之,我们还有很大的空间,房地产行业仍然是一个值得坚守的行业。


本文来自微信公众号:风马牛地产研究院(ID:FARE_2016),作者:冯仑

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