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2022-02-08 11:32
地产“军师”,能否拯救债务缠身的房企?

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:吕秀伦,原文标题:《地产“军师”》,头图来自:视觉中国


世茂松了一口气,它不仅顺利处置了多处境内外资产,还专门找来了德勤作为独立财务顾问。


自去年受“世茂与陆家嘴信托谈延期”传言至今,这家房企一直饱受被“暴雷”传闻困扰。去年11月,世茂在投资人电话会议上表示,其在上海、北京的办公楼和酒店以及香港200多亿元货值可供出售。


“如果能卖的话应该能回2000多亿,这个是对债务最好的保障,目前主要打算卖存货。还在谈价格,付款条件好的85%~90%折会考虑”。


行业出清,风云突变。近日,世茂一举推出近800亿元的资产包进行出售来回笼资金。与此同时,它与多数出险房企雷同,引入财务顾问担任“幕僚团”,为其排忧解难。


眼下,聘请专业债务机构来“排雷”,已成为地产圈的常态。1月初,禹洲与摩根大通及海通国际等财务顾问会面,就其美元债的潜在交换要约展开讨论,目前其尚未正式公告最终授权的财务顾问。


业内人士指出,债权人因为担心开发商财务健康,会要求其聘请财务顾问,以便进行可能的违约或债务重组谈判,这种情况并不罕见,是一种较常规操作。


不仅针对非暴雷房企,诸多暴雷房企在化解危机过程中,聘请专业财务、法律顾问更是其中重要一环,在幕僚团名单上出现了华利安、钟港资本等机构的身影。这些机构通常隐藏在企业的背后,鲜为人知,却能在危急关头替房企“消灾”。


作为该类机构的高管,华利安国际投行董事总经理兼中国区总裁陈为民透露:“项目离不开朋友的帮忙”“华利安不会提供资金,但我们知道如何给董事会提供建议,帮助他们应对债权人的追索”。


对于华利安、钟港资本等机构来说,越来越多的房企暴雷,这是一门赚钱的大买卖;而对于暴雷房企而言,专业的事交由专业的人来做,能大大提高化解风险的机率。甚至有暴雷房企想同时聘任4家财务机构来帮其脱险。


只不过,在目前信心崩盘的环境下,并不是找到顶级的财务机构、法律机构,暴雷房企们就能高枕无忧、化险为夷。想要翻盘,还是得靠自己。



一、聘任“军师”


1月26日,世茂拟聘请德勤担任独立财务顾问,协助处理银行银团贷款相关事宜。


对此,世茂方面回应称,公司非常注重债务方面的风险,一直积极诚恳并及时主动地与各方进行沟通对接。最近公司在和境外银行就今年融资安排的不同方案进行沟通,聘任专业团队协助是双方沟通同意的,这是一个正常的程序。


此前一天,世茂摆上货架的30余个资产项目曝光,总资产近800亿元。剔除通过抵押等已经用掉的融资额度,最多可回款236亿元。


出售项目中,不乏公司核心资产。例如,耗时数年的深坑酒店,上海康莱德和世茂广场打包标价135亿元,另一宗地标世茂深港国际中心标价151亿元,此外,还包括数个酒店及住宅项目。足以可见,回笼资金成为世茂摆在眼前的第一要务。


地产寒冬下,未来局势尚不明朗,尽早“抛售”资产可减少后续贬值风险,而积极聘请财务顾问,更是防范于未然之举。世茂的双重举措,也给民营房企上了一课——在不确定性环境下,“等、拖、靠、躺”是最大阻碍,开发商只有直面问题,及时采取行动,才能走出压力。


不仅针对非暴雷房企,在诸多暴雷房企在应对危机过程中,聘请专业财务、法律顾问更是其中重要一环,恒大便是典型案例。


1月21日,恒大表示,因债务压力等因素,公司风险化解委员会正在积极研究解决方案并与债权人进行沟通,建议增加聘请中介机构,包括中国国际金融股份有限公司、中银国际亚洲有限公司作为财务顾问,中伦律师事务所有限法律责任合伙作为法律顾问。


早在暴雷之初,恒大便表示,将加强缓解流动性问题的措施,包括但不限于调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产等。同时,它还聘任了华利安和钟港资本担任联席财务顾问,帮助其缓解流动性问题。


如出一辙是,花样年在危机爆发后,也将华利安视为“救命稻草”,委任其为财务顾问,以评价其资本构架、流动资金及探寻所有缓解当前流动资金问题的可行解决方案。


素有“旧改王”之称的佳兆业在理财产品暴雷后,除了迅速处置资产外,又再次聘请了数年前的“老搭档”华利安作为其财务顾问,以评估集团的资本结构、衡量该集团的流动性并探讨一切可行的解决方案。同时,它还委任“老朋友”盛德律师事务所作为其法律顾问。


除此之外,聘请专业机构当财务/法律顾问的还有当代置业、阳光城、蓝光、华夏幸福、泰禾等暴雷房企。


一位投行分析师表示,聘请专业的财务顾问可以帮助房企整理债务并制定重整计划。同时,保护旗下的资产不被查封或抵债,帮助房企应对债权人追债,并成为对外沟通的一个重要桥梁。甚至还可以引进必要和合适的资本方来介入债务重整,实现各方利益的最大化。


当然,财务机构也不做免费的生意,其财务顾问费的收费,一般都是在财务顾问和客户双方谈判后采用一口价的方式达成。随着去年暴雷房企增多后,也间接“催肥”了诸如华利安、钟港资本等机构。


但也有内部人士透露,“很多时候被挽救的企业没有钱付咨询费,提供服务方不一定能收到全款。当年我做百富勤清盘的时候,总的顾问费用本应该是2亿港元,最终只能拿到6000万港元。”


二、“排雷”专家


乐居财经统计,暴雷房企尤为青睐华利安、钟港资本,作为财务顾问。它们在债务解决中充当什么角色?真的能助力房企们平安渡过“多事之秋”吗?


其中,华利安是一家总部位于美国的全球性投资银行,在并购、资本市场、财务重组和估值方面都极具全球优势。基本大型公司在陷入财务欺诈,债务违约等麻烦之时,华利安便是它们求生之路中写下的第一个名字。


数据显示,华利安过去连续多年蝉联房地产顾问投资银行第一名。2020年,华利安诺基在全美并购咨询投行中排名第一,第二则是高盛;同年,它在全球债务困境和破产重组交易规模排名中位居第一。


在债务重组方面,自上世纪80年代末成立以来,华利安已为1400多笔重组交易提供咨询,总债务额度超过3万亿美元,曾参与的经典案例包括雷曼兄弟、通用汽车、能源公司安然等的破产重组。


不过,在国际市场上如此叱咤风云的华利安,在中国却没有多大的知名度。其在中国地产圈慢慢打开市场,是因为助力佳兆业在7年前成功化解第一次危机。


2014年末,“旧改之王”佳兆业突然暴雷,上千套在售房源被相关部门锁定;紧接着2015年2月,佳兆业遭遇高管出走、债务违约。


在此期间,盛德律师事务所作为其法律顾问,而华利安则协助该公司制定境内外债务重组方案,以及全面债务的财务顾问服务,为佳兆业争取到了宝贵的时间,帮助其化险为夷,于2017年走出困境。


在华利安看来,“中国企业的扩张速度快,负债率普遍高,未来越来越多的企业还会因债务危机找上自己。”


2020年,华利安为Swissport(海航集团子公司)完成了24亿欧元的债务重组提供顾问服务。同年,在58同城私有化、万达体育私有化、科兴生物融资、瑞幸咖啡的融资和财务重整中都有华利安的身影。


在国内这一波暴雷房企中,花样年、当代置业、恒大、泰禾的背后就有华利安的出谋划策。


相较于规模来说,钟港资本要比华利安小得多。但钟港资本作为中国本土财务顾问机构,是上市公司TCL科技在香港设立的公司,在国内也是首屈一指的存在。


由于钟港资本与华利安所涉业务性质雷同,多数情况下,做企业背后的工作,知之者甚少。不过,钟港资本在国内的业务可谓是“遍地开花”。


此前,钟港资本还是大发、鸿坤、正商、融信、金辉等房企发行境外债券的联席账簿管理人和联席牵头经办人或及联席全球协调人。


除了协助企业融资外,钟港资本的另一项重要业务便是债务管理。例如,在阳光城美元债券的要约交换中,钟港资本工作内容就是通知并召集债券持有人开会,代表阳光城处理相关交易事宜等。


在地产圈,南通三建、亿达中国、北京鸿坤伟业、泛海控股等也曾是钟港资本资本的客户,其主要负责美元债券的交换要约和展期。


如今,奥园、阳光城、恒大、华夏幸福、蓝光等房企,在暴雷后无一不例外,选择了钟港资本作为“军师”。这几家房企,债务共同特点是规模大且复杂,因此,整个债务重组的复杂性、高度专业性可想而知。有业内人士指出,与钟港资本竞争的同级公司实在太少。


三、自救是关键


“在绝对力量面前,一切技巧都会黯然失色”。换句话说,在行业危机之时,一切技巧也都是花拳绣腿,当今的地产行业亦是如此。


如果暴雷房企把翻身机会,全部寄希望于华利安、钟港资本等机构身上则不可取,当下靠的更多是内驱力的自救。


以佳兆业为例,在今天看来,有人评论彼时华利安为佳兆业平息危机,实质只有一个字,就是“拖”。在华利安看来,佳兆业债务问题并不是“资不抵债”,而是由于非经济类的风险被锁定楼盘。


由于当时债务危机,根本不是资金的事,但稳定债权人则是最急迫的问题。于是,华利安启动了一个境内债务重组计划,核心是“不削减本金、降低利率和延长展期”。


很快,华利安就拉来了融创这家家底雄厚的援军。两个月的时间,融创就派驻团队入驻佳兆业准备接手。因为看到有融创兜底,业主和供应商都放下心来。在融创主导下,佳兆业于2015年3月公布了境内债务重组计划。


同月,佳兆业公布境外重组方案,大体是“保金、降息、延长展期”。但该重组方案遭到了大规模反对。但反对归反对,讨论的过程又给了佳兆业数个月的喘息时间。


原本宣布辞职的老板郭英成突然宣布回归。项目上随着楼盘的解锁,佳兆业瞬间满血复活,融创则撤出团队。


时间就是生命,这也就是上文提到的华利安为佳兆业争取到宝贵时间。


如今看来,“拖”字当头的方法难再行通。民营房企家家都自身难保,谁也不肯轻易去当白衣骑士。


恒大危机爆发之初,就有人质疑其并未处置核心资产,只是在处置非核心资产敷衍了事。


去年12月3日,广东省政府官网发布的消息中称,广东省政府对恒大无法履责高度关注,立即约谈了许家印。应恒大请求,广东政府同意向恒大地产集团派出工作组。


当晚,央行、银保监会、证监会等监管机构也在官方渠道发表答记者问,称恒大事件乃个案风险,不会影响中国资本市场稳定。罕见的多部门同时发声,也凸显出了“救市不救企”的原则。


不过,恒大以及许家印并未躺平,积极展开自救,甚至许家印自己通过卖飞机豪宅,质押股份向恒大输血70亿。又如,去年佳兆业暴雷之初,便迅速拿出巨额资产包进行处置;当代置业则将旗下第一服务进行抛售;花样年潘军甚至借钱给员工发薪资等。


今日不同往时,房企不仅融资端受阻,销售端也承压。现阶段能否靠机构“排雷”成功还是一个问号,主要还是靠自身不躺平,拼劲全力自救。毕竟暴雷稍早的泰禾、华夏幸福,分别找来了华利安、钟港资本,至今也仍未走出困境。


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:吕秀伦

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