关于跳单，民法典是怎么规定的？

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：初晓，原文标题：《别吵了，关于跳单看看民法典怎么规定的》，头图来自：视觉中国

最近有个和明星买房有关的瓜，一位中介控告某夫妇“跳单”。

（来源：微博）

这件事在中介方、购房者方、地产从业者、吃瓜群众间，引起议论纷纷。不过大家吵了这么久，不如直接来看民法典的规定：“到底怎样才能算做跳单？”

买房时换更便宜的中介算不算跳单？和房东直接私下交易算不算跳单？

今天一起来看看，在我国民法典中是如何规定跳单行为的，这也方便我们在未来的买房、卖房、提供中介服务中，规避很多风险。

一

判断跳单行为的第一步，是看能否证实接受过服务。

我们先从法律条文看起：

（来源：民法典）

在《民法典》新增的965条中，明确了“跳单”行为需要赔偿。在跳单上面，咱们的法律条文还是很明确的，是开创了世界范围内关于委托人跳单的立法先河。

无论是中介还是购房者，都必须遵守这条法律。

但是，毕竟大部分人都不是法律从业者，咱们即使知道法律上规定了跳单算违约，要取得赔偿还有一个问题：怎样才算构成了跳单？

其实民法典也给我们规定的很清楚：

第一，必须是接受了中介的服务。

咱们先说下，接受了服务是判断是否构成跳单的先决条件。如果不能证明提供了服务，那么就不会受到法律的保护。

这个接受了服务，可不是嘴上说说就行，连微信记录可能都不算。

微信记录是可以造假，对方也可以不承认这是自己的微信号，是会造成后续的扯皮。

这里我特地还问了下公司的二手房部门和法律从业者，即使有时候有照片证明，别人也可以说是某年某月在某处偷拍，或者说成是身材相似的人，有可能无法作为有效的证明。

一般而言，法院判断是否存在跳单行为，主要是看有没有委托合同。

这种合同名称多样，可以是：买卖中介合同、房地产求购确认书、买卖服务合同、委托看房书、看房协议书......

不管名称叫什么，只要是能证明中介向委托人提供了服务的书面材料，就可以了。当然要注意的是，要有签名落款，不然咱也不能证明是对方是吧。

（图上框起来的部分需要有客户的签名才可以）

咱们先不看其他方面，在这第一步上，如果中介拿不出任何有效的书面证明，证明自己为客户提供了服务，后续想要举证客户存在跳单行为就会非常困难。

所以，这就给我们提了个醒，无论是中介方还是客户方，都需要注意是否签订了书面的能够证明提供了服务的合同。

尤其在现在经常是多位中介为一位客户服务的情况下，这是未来主要的判断依据。

中介签订后，可以避免跳单对自己造成损失，客户则要注意你签订的每一个合同，最后都会变成对方用来保护自己的法律武器。

当然，这仅仅是第一步的先决条件，判断跳单与否，还存在以下的必要条件。

二

客户是否利用了中介提供的交易机会或者服务，是判断“跳单”的关键。

（来源：民法典）

客户是不是从中介那获取的信息，也是无数跳单行为的扯皮核心。

咱们买房子，一般来说不会独家委托一个中介人。卖家也很少将房源独家挂给一家中介的，这样交易机会会变少。

所以，到底客户有没有利用某中介提供的服务，最后达成了交易，是一个非常难判断的点。

通过案例一，先看下换中介算不算“跳单”？

最高人民法院在第965条条文出来之前，就对这类行为做出的一个指导性案例。这个案例也是现在作为目前法院审理跳单行为的一个指导性案例：

（案例一判决书，来源：最高人民法院官网）

简单说一下：某人在某中介已经签订了书面的服务合同，后来通过其他中介公司达成了该房源交易，价格要比某中介给出的价格要低。

法院的裁判理由如下：

卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息的，那么买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖。

也就是说当多个中介公司，都对同一套房子挂牌的时候，只要客户是通过公开途径得知这套房源的，选择报价更低的中介公司不算跳单，而且这种情况下不会以时间先后来算。

案例一说明，多家中介公开拥有同套房源信息时，换中介是不构成“跳单”的。

从情理上来说，如果某个中介为客户提供了服务，客户之后再和其他中介成交，中介这方肯定会认为客户是跳单。

实际上，法律上并不是这样规定的。

但如果这套房源，已经和某中介公司签约了独家委托卖房协议。这种情况下绕过该中介公司再和其他中介谈，是算跳单的。

那么，绕过中介直接和卖家进行交易，算不算跳单？

案例二，就是绕过中介和卖家私自达成的。

（案例二判决书，来源：上海第二中级人民法院）

在案例二的判决中，法院提到：买方利用中介公司提供的房源信息，但是绕开了该中介公司与卖家签约的行为，这种跳单行为是有违诚实信用原则的，要求买方承担违约责任。

也就是说，中介带我去看房，我写了个留电话号码的小纸条偷偷给房东了，最后和房东私下直接交易，这属于“跳单”行为。

最后，关于跳单行为，各地的判决标准也有一定的差距。

（案例三判决书，来源：江苏省无锡市人民法院）

案例三，来自无锡一次关于跳单的法院判决。

因为买家只是利用了房源信息，中介没有操作购房协议等过程。这种情况虽然违约，但中介费被判少收了一些。

通过这三个案例，总结一下：

• 对于公开房源，换中介成交，不算跳单；

  
  

• 对于从中介那获得非公开房源信息，换中介成交，算跳单；

  
  

• 对于从中介那获得非公开房源信息，和房东直接成交，算跳单。

这就是法律条文中对中介权益的保障，并且法院判决中支持了合同的诚信原则，咱们买卖房屋千万要记得诚实守信。

三

这次事件，让我们对跳单行为有更深刻认知。

无论是买房的、卖房的，还是中介从业人员，明星夫妇跳单事件对我们来说都是一个提醒。

对于购房者来说，不菲的中介费确实是一个负担，能够理解很多人想要规避掉中介费的想法。

（来源：民法典）

但是，我们要认识到，中介促进合同成立取得报酬，是被法律支持的。

跳单违法、最后还需要赔偿，反而得不偿失。

而从法律条文上来判断是否存在跳单行为，还能够让我们能暂时抛去情理，从法律的角度来让我们各方都获得更大的利益。

二手房部门的同事和不少中介朋友告诉我，很多中途换中介的案例，虽然情理上很难接受，但实际上有些在法律上不属于跳单行为，是客户的另一种选择。

对于中介来说，未来提供每一步服务都需要留个心眼，将书面证据留好，避免客户跳单。

无论何时，正规流程的服务，总是受到法律保证的，法律也对中介费是支持的。

对于购房者来说，凡是自己签订的任何书面的确认书，都会在后续被作为法律上的证明。

所以，不要任何服务都没有被提供的时候就先签约了，同时签约了之后，我们也要本着契约精神支付相应的中介费。

对于卖房者来说，即使自己绕过中介能够获得更好的利润，少出中介费，但违背诚实信用原则也要负法律责任。

买房是很多人，人生中最大的一笔交易，任何细小的步骤都应该走正规流程，只有这样，法律才会对自己这一方具有最大程度的保护。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：初晓