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2022-02-17 11:45
房企总部沉浮录

本文来自微信公众号:进深News(iD:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,头图来自:视觉中国(图为恒大集团退租深圳总部大楼,外墙字牌正在拆除)


大年初七,陈良(化名)路过深圳卓越后海中心,他的心里五味杂陈。作为跟着许家印从广州来到深圳的第一波恒大人,他见证过这家宇宙房企最辉煌的时刻。


“曾经恒大深圳总部,何其气派,窗外是华润春笋大厦和深圳湾。总部内有免费的食堂,一天三顿随便吃。”


但转瞬间,这里人去楼空。去年底,恒大从该大楼退租,将总部搬回了广州;紧接着1月,“恒大集团”的牌子也被拆除。而恒大在广州的总部,被一米多高的蓝色铁栏杆和警戒线围着,数名安保人员身着制服,来回执勤。


众所周知,企业总部的设置,往往是战略的牵引。许多房企若想取得规模的突破、战略的转移,都会考虑“迁都”,或者设立双总部,大展拳脚。四年半前,恒大从广州搬迁到深圳,也是为了凭借深圳发展红利,在这片土地起势。


在国内,拥有优越地理位置的北上深,成为了地产商的向往所在。房企“虹桥圈”的形成,便由此而来。据统计,虹桥高峰之时,曾聚集着40余家房企总部,其中的申虹路,甚至有“地产一条街”之称。他们借助地利,尽享人才交流、信息获取的便捷性。


以往,不少总部“焕新”的主体,都实现了业绩的跨越,在规模之路上不断进阶。然而,曾经的繁荣终究是时代造就的,进入黑铁时代,地产商面临流动性、经营问题,有的不得不撤总部回老巢,有的将总部大楼放上质押台,更凄惨者还将总部大厦卖掉,用以还债。


一、上演“大撤退”


在上海,世茂、新城、正荣、阳光城等,都曾经历过辉煌;但人来人往,并非所有挤进一线圈层的企业,都能取得成功。


2019年年中,奥山控股总部正式乔迁虹桥世界中心柘林空间,奥山集团董事长邬剑刚欣喜之情溢于言表,称希望公司广纳贤才,大力发展冰雪特色产业;在他的心中,还隐藏着赴港上市梦。


谁知,后来奥山两度递交招股书,均已失效告终,上市进程没有了下文。不仅如此,原奥山控股董事局副主席、联席总裁周凤学,原副总裁、冰雪商业开发总经理徐承等,也于随后辞职。


去年初,据奥山内部反馈,上海总部基本已人去楼空,大部分职能部门已经全部搬回武汉,只留部分留守人员在处理办公室善后事宜。


在奥山传出撤退消息的一个月后,又有媒体称,中庚置业集团正在以支援公司福州区域的名义,进行员工迁移遣散事宜:愿意搬迁到福州的,考虑留用,社保缴纳可保留在上海;不去福州的则遣散。


后来,中庚置业发布声明辟谣,“声称多年来运营稳健,各项工作正常有序推进”。但背后的事实是,中庚在进驻上海的五年期间,并未如其设想的那般实现快速扩张,反而频频爆出资金问题。因此,它有撤出上海之举并不奇怪。


未暴雷的房企尚且如此,已经出现债务违约的开发商,舍弃总部的现象则更为常见了。


三年前,蓝光首破千亿,“上海+成都”双总部成立、“A+H”双资本平台共舞,完成了集团阶段性的目标。在全国化布局背景下,挖掘新的增长点并持续深耕下去,成为杨铿新阶段的目标。


然而,梦想的幻灭突如其来。为缓解流动性危机,蓝光嘉宝被甩卖,但蓝光集团仍难以避免地遭遇流动性危机。无奈之下,它只能放弃了上海总部,回归成都,向政府救助。


这种做法与华夏幸福较为类似。该公司在出现危机之后,就基本将资源重新聚集到京津冀大本营,作别曾经准备发力商业版图的深圳总部,旗下的湾区旧改项目也被尽数出售,不再留恋。


除此之外,背负着巨大债务的恒大,也于最近从深圳总部大楼退租,撤回广州。历时五年,恒大回到了原点,当“恒大集团”的招牌从深圳卸下时,未免让人唏嘘。


更早之前,媒体报道称,恒大计划以105亿港元出售其位于香港湾仔的集团总部大楼中国恒大中心予越秀地产,早前意向价156亿。据了解,许家印于2015年以125亿港元从华人置业手中购入中国恒大中心。但截至发稿前,卖楼一事仍未尘埃落定。


非常之时,许家印只能从各方面“节流”,以应对时艰,那些曾经的多元梦、扩张梦,已然被抛之脑后。


二、质押的无奈


房企常以抵押项目的方式获取融资,但若将总部大楼也押上,则会引发业内的议论。


去年12月,市场消息称,禹洲集团将深圳总部大楼质押,从而获得11亿元贷款。禹洲方面表示,“这笔债的年限很长,公司没有短期的压力”。


尽管在对外回应中,禹洲将此定义为 “常见的融资行为”。但另一方面,它确实面临着潜在的债务压力。


据统计,在质押总部的节点,禹洲有13笔境外债有待偿还,合计规模约54.49亿美元;此外,它还有境内存续债券7笔,规模为75.43亿元,其中2022年即将到期的债券有65亿元之多。


在房地产高歌猛进的时代,闽系房企素以“激进”著称,因此设立双总部、多点铺排的不在少数,这其中也包括禹洲。2016年,这家于厦门起家的房企,把总部从福建搬到上海,开启全国化进程,实现了规模的快速增长。


2018年,禹洲集团董事局主席林龙安,作为人大代表参与两会,发现会上讨论得最多的话题之一,便是粤港澳大湾区,不仅内地以及港澳的代表、媒体非常关注,国外媒体也聚焦于此。


随后在业绩会上,他做出了“粤港澳未来可能成为世界第一大湾区”的判断,并进一步明确了深圳-上海双总部的概念。两年后,禹洲正式入驻位于深圳市南山区的禹洲广场,双总部战略由此开启。


重心南移,有深圳总部作为禹洲在湾区的战略牵引,林龙安不断实现自己的布局构想。正因他对这片热土怀揣着希冀,当他质押总部时,才更引起外界的诧异。


不过,补充流动性是眼下的头等大事。当现金流的迫切感袭来的时候,房企自然也顾不了“面子”,活下去才能王道。前两年还在大笔并购的世茂,也是如此。


几乎与禹洲质押深圳总部同时,世茂也将上海总部大楼上海世茂大厦,进行抵押融资,金额不详。


世茂进入上海的时间较早,但搬到上海世茂大厦却只有三年多的时间。世茂大厦位于浦东新区陆家嘴滨江,乔迁之日,世茂高层表示,这是世茂的“筑梦起源地”,如今再次回到这里,感慨良深。


众所周知,1999年世茂择址上海浦东,打造了当年“中国住宅第一高度”的上海世茂滨江花园,成为其“滨江模式”的起始。后来上海世茂大厦也坐落此处,运用“水生木荣”的设计理念,外观极具美感。


可见,这座总部大楼非同寻常。而如今它被质押,成为了世茂回笼现金流的一个缩影。


在此前后,世茂股份公告称,公司实控人累计连续质押价值约28亿的8.08亿股股份,用于公司经营;世茂建设子公司,也将所持的7.06%世茂股份股权,质押给宁波通商银行上海分行,股份市值约为8.69亿元。


与此同时,世茂集团共公告出售4个项目资产,合计回笼现金约95亿元。另外,世茂大股东以每股8.14港元的价格,配售1.45亿股所持有的股份,融资约11.73亿港元……


在上海、广州,世茂还不断填写自己的物业出售清单,补充周转资金。虽然目前政策等方面不断吹着暖风,但市场基本面的改变没有那么快,通过抵押融资、出售回血不失为一种良策,同时也是企业积极偿债、履行信用的表现。


三、易主的命运


如果质押只是缓兵之计,那将总部出售,则是对一段历程的彻底告别。


2020年底,融信突然对外抛售总部办公楼。该物业是虹桥世界中心的一部分,融信所持有的是里面的L1B栋,总建筑面积约1.6万平方米,其中几层被留作自身办公,其余楼层皆对外出租。


虹桥世界中心所在地块,是当年融信和绿地一起拿下的,成交价47亿元,融信持有50%股权。但在2019年3月,后者将其持有的50%股权以10.05亿元作价卖给了绿地。作为交易,融信获得了虹桥世界中心的L1B栋。


因此,此次出售,意味着融信全面退出虹桥世界中心项目。不过,融信的撤出,并非是要放弃上海总部,它只是换到另一个办公场所“融信上坤中心”,从核心地段转到了非核心地段。


五年间,融信的总部已历经三次搬迁。之前的两次,分别是2016年,它将总部从福建搬到了上海虹桥;以及2018年,它将总部迁至虹桥核心商务区的虹桥世界中心。


尽管融信用“高效便捷、智慧科技、更高格局”去定义新总部,但外界对其仍有着诸多猜想,认为总部一动,内部肯定有着不同的战略考量。


不过,虹桥世界中心毕竟年轮尚浅,要论最有故事的公司总部,还要属乐视大厦。经过三次拍卖,它终于在去年11月底,被注册仅5天的北京衡盈物业管理有限公司,以5.7亿元的价格成功拍下。


2013年,高歌猛进的乐视,整体搬入了当时名为“宏城鑫泰”的大楼,结束了多年“漂泊流离”的办公,有了自己的“家”。租用宏城鑫泰大厦仅仅一年后,豪爽的乐视控股就从大楼的原产权方北京八大处手中,将大楼整体购下。


不久,贾跃亭迫不及待将自己的“乐视”招牌取代宏城鑫泰,矗立在北京东四环。但好景不长,2016年乐视爆发危机,与地产商多有交集的贾跃亭出走美国,乐视大厦作为此前的抵押物,被拍卖的命运已不可避免。


作为建筑的总部大楼,虽沉默不言,但它往往却是企业起伏、商业成败的见证者。


本文来自微信公众号:进深News(iD:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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