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2022-04-07 14:04
没有自建楼,不配叫大厂

本文来自微信公众号:有数DataVision (ID:ycsypl),作者:于前,编辑:李墨天,头图来自:视觉中国


东亚人有一个共同爱好:盖楼。


1985年9月,韩国首尔的63大厦全面竣工,国内叫得上名的名流高层云集竣工仪式。坐落于汉江南岸的63大厦,每一片玻璃都涂有24克拉的金色薄膜,无论晴天还是下雨,通体都能呈现出一种金黄光泽。


时值韩国第五个五年计划收官阶段,25秒即可到达顶部的超速电梯,映衬着韩国高速的经济增长和稳定的贸易逆差。这座象征着“汉江奇迹”的精神图腾,也是当时的亚洲第一高楼——一年后,被新加坡的华联银行大厦取代。


1990年,日本第一高楼横滨地标大厦在毗邻东京的横滨破土动工,一方面是压一压关西大阪的风头,另一方面也是展现出二战后发展最快新锐城市的经济实力。在地标塔的带动下,横滨房价一路狂飙。


1993年,四天一层楼的双子塔在马来西亚吉隆坡开工,彼时马来西亚GDP增速高达9.9%,一举跻身全球前20大出口国。为了彰显建设质量,马来政府分别将左右两座子塔分别交由韩国和日本建造。


经济繁荣,买地盖楼,似乎是整个东亚的民族特色。繁荣的经济成果,自然需要一个里程碑意义的地标建筑的承载。这一点,与我们这些奋斗者买房落户的思想高度重合,毕竟大家都想有成家立业的归属感嘛。


2019年,小米在北京海淀的小米科技园投入使用,雷军在微博上兴奋的向宣告:“北漂,奋斗九年多,终于买房了!”


看来,纵使是大佬,也很难免俗。



与租用的大楼、买的物业相比,自建楼显然有着本质不同。对于大厂来说,这不仅仅是一栋楼,也是公司理念、品牌价值的一种落地。可以说,没有自建楼的互联网公司,不配叫大厂


一、买地,买地,快买地


2020年11月2日,互联网炒股软件三巨头之一的同花顺拍下了杭州未来科技城的一块新地。此时的同花顺刚经历了一波因疫情恢复带来的主升浪,从底部迅速窜上历史高位。这样的同花顺,显然是很有底气拿地的。


尽管同在科技城内已经有了总部大楼和云软件大厦两栋大楼,但毗邻总部拿地,目的也是十分明显——借由杭州对科技公司的扶持力度,以此为家落叶归根。


自建物业一方面是装下自家员工,另一方面,也是公司业绩、文化等等综合实力的凝聚。2014年,历经多年的协商设计,Apple Park终于动工建设,3年后苹果在新园区发布了第一款全面屏的iphone x。搬新家,发新品,创新高,可谓是志得意满大丰收。


遗憾的是,并非所有公司都有苹果的命。同花顺的新大楼还没等开工建设,公司在二级市场就率先步入下跌通道,回撤近40%。而买地盖楼恰好在市值最高点——而且,这种巧合不仅仅在同花顺身上发生。


2021年1月22日,哔哩哔哩在上海杨浦黄浦江畔以81.18亿元成功拍下了超过12万平米的四个地块,用于自建总部大楼。在买地建楼的快乐气氛中,小破站的股价也达到了历史最高点。


就在B站买地前两个月,美团也在隔壁斥资65亿买了块地,也是用于“兴建总部基地”。在买地之前,美团已经有了恒基伟业、望京研发园等多处超过30万平米的办公区。但是贵为大厂的一员,却一直没有自建楼,这次买地也算是一次破冰行动了。


哔哩哔哩毗邻美团新拿的地


彼时的美团,同样经历一轮激情上涨,市值站上1.79万亿的高地,公司蒸蒸日上,在黄埔江畔豪掷千金买房自然可以理解。毕竟王兴创业10年了,还没有自己独立办公室,只能坐普通工位着实有点说不过去。


再来看看老牌大厂BATJ,每家都在一线城市有自己的自建总部大楼,无论是北京海淀的百度大厦、杭州西溪的阿里园区、深圳南山的腾讯大厦,还是北京亦庄的京东新总部大楼,设计中都蕴含着企业的特色。


对照大厂们自建楼的购地建房时间,几乎都是各自发展历程中最为辉煌的时刻。可以说是股价最高点,买地正当时。



但正如同花顺的情况一样,这些互联网大厂们在买完地后便跟着整个中概互联网板块齐跌,尤其是哔哩哔哩,市值更是一度蒸发了超过85%。


对于大厂来说,股价高,我只管拿钱买地。


二、自建楼的盘算


2010年,随着金融危机期间的刺激政策逐步落地,全国经济也迅速从危机影响中走了出来,北京楼市也展现出了无可匹敌的上涨动力。而在多月以前,北京的办公楼租金便已经开始回暖。


眼看着一边是公司越做越好的业务、越招越多的员工,另一边是越租越大的办公楼、越付越多的租金,搜狐一马当先,豪掷1.1亿美金在中关村购入一块地,自建了搜狐媒体大厦。如今,搜狐市值仅有6亿多,但仅这栋楼的价值预估就已超20亿。也难怪张朝阳天天上物理课,活成了互联网行业最通透的人。


不过,纵使都是拿地建楼,各家的小算盘也是不一样的。


世纪初,BAT都刚刚成立不久,中国的互联网尚处于门户时代,时值互联网泡沫崩盘,破产的上市公司不胜枚举。而在中国还有一个特殊情况:互联网公司的核心的资产是技术与人才,在当时以商业银行为主体的间接融资体系下,既不能当作抵押物,在破产重组时更是一文不值。


1996年,国家科委和北京市经贸委给四通利方(新浪前身)批了2000万的授信额度,但银行只认抵押物,新浪只有软件。银行问王志东用什么抵押,王志东说了句,“用这帮人的脑袋”。银行十分感动,然后拒绝了。


因而对当年的互联网公司来说,看着家大业大,哪天被市场锤的时候,市值说不定就要大计减了。所以手中握有大量现金时候,就需要把虚值的“资本”变成实值的“资产”,房地产这样的硬通货就非常契合大厂们的需求。


毕竟,市值腰斩很常见,房价腰斩几乎闻所未闻。


而且当公司资金周遇到困难,还可以将大楼抵押融资换取现金流度过难关,再不济也能把地、房卖了换钱谋求后路。最经典的案例便是曾经视频四巨头之一的乐视了。


2021年7月29日,原属于乐视的世贸工三以16.45亿拍卖成功,这座花费30亿才购得的大楼竟成为乐观视频最值钱的资产。


另一方面,房地产创造了中国过去二十年最大的单一品类资产价格牛市,其投资属性是显而易见的。同时,地方政府为了吸引大厂落户,除了价格和融资费率上的政策倾斜,在大厂落户的区域,往往会有配套的中长期规划。


如今,腾讯在深圳的多座自建大楼市值预估已超五百亿;而阿里在杭州西溪的总部,自园区的建设拉动周边的“P9宿舍”一路飙升,还未等落地使用投入,成本就几乎已经被市值差抹平了。


三、苦一苦打工人


大厂在一线城市繁华地段买地盖楼,唯一遭罪的可能是大厂打工人——要么在公司附近租房,一大半收入进贡给房东;要么咬咬牙上杠杆,在远郊买套上车盘,享受通勤两小时起步的酸爽。


这种情况并非臆测,而是很多一线城市社畜的现状,毕竟公司边上动辄7、8万的高房价,高管抛点股票就能上车,刚入职场的新人们就只能拼爹了。在上海上班,房子买在太仓、昆山甚至苏州的比比皆是,一趟通勤下来,公交车、地铁、高铁和共享单车一个都没拉下,基本谈不上什么生活质量。


在热播的《我们的婚姻》中,盛江川点出从通勤时间看职级让众多打工人大呼真实。“通勤俩小时,肯定是实习生;走路上班五分钟,那才是真牛”。



每日的通勤就已经让员工耗尽了精气神,还谈什么奋斗呢?


老牌资本主义国家也会遇到这个问题——“59%的科技工作者都认为硅谷房价太高”,一度是推特和reddit上的热门话题。面对大城市的高房价,美国人民选择用脚投票。《SeattleTimes》报道,休斯顿每年有大约10万人流出,洛杉矶有大约11万人流出,纽约则是20万。


而“美国大厂”同样也会遇到高房价导致的人才流失问题,昔日汽车吧主通用汽车,就曾因高房价把IT中心搬到了沃伦、奥斯汀和亚特兰大。作为“南方硅谷”,亚特兰大的房价大约只有纽约的三分之一。而美国近几年人口净流入最多的城市西雅图,房价中位数也只有纽约的41%,聚集了波音、微软、亚马逊的总部。


在美国,60%的企业总部分布在六大都市圈以外的地区。欧洲的格局就更加分散:光刻机霸主阿斯麦(ASML),诞生于仅有四万多人的荷兰小镇费尔德霍芬;大众总部在沃尔夫斯堡扎根时,这座城市人口才刚刚突破十万。


相比之下,国内大厂里能早早就有这种意识的,恐怕只有华为。90年代,华为早早把总部搬到了远离深圳市中心的龙岗坂田,2018年又搬到了深圳和东莞之间的松山湖。而除开华为,中国广大教育资源和产业基础并不弱的二线城市,却长期徘徊在“大厂版图”之外。


在2020年的《财富》世界500强中,大陆地区共计117家企业入选,其中三分之二都位于北上深。西安与武汉这两个二线城市中的老牌列强,上榜的企业总数只有三个。


因此,相比一线城市的繁华光鲜、豪掷百亿时的意气风发,在买地盖楼的时候多为广大一线员工考虑考虑,也许是更负责任的做法。唯一的坏处,可能就是住在江边大平层里的高管,通勤距离远了一点。


四、尾声


2021年12月3日,象征韩国经济腾飞的首尔63大厦举行了一场高规格会议,主题是“振兴和救济韩国经济”。


无独有偶,横滨地标大厦完工当年,狂飙的地价在经济衰退背景中大跳水。而马来西亚双子塔的建造还未落成,便迎来了亚洲金融危机。1998年台北101大厦的动工,本以为是中国台湾地区走向崭新未来的开始,没想到却成为一道分水岭,见证了日后经济的衰退。


可见,象征繁荣与里程碑大楼往往并没有神功护体的法力,反而容易成为茶余饭后的谈资。


参考资料

[1] 2021应届生就业趋势报告 ,BOSS直聘研究院

[2] 字节7亿杭州拿地和阿里做邻居,B站81亿买地:大厂盖楼,背后没那么简单,HR新逻辑

[3] 65亿上海拿地,美团大手笔配置地产,界面新闻

[4] 承载记忆的国营老厂生活区,黄三角早报

[5] 别以为互联网公司不买地,一文看尽互联网公司房地产!,亿欧

[6] 如何看待搜狐公司还没搜狐大楼之前这个说法,知乎问答

[7] 互联网新贵买地运动,AI蓝媒汇

[8] 字节跳动在上海拿地,互联网大厂频繁圈地买楼,AI财经社

[9] 楼面地价超2007年,18家逐鹿京城新地王,21世纪经济报道

[10] 2000年互联网泡沫始末,知乎问答

[11] 中概互联的投资价值:一站式投资互联网龙头,银行螺丝钉


本文来自微信公众号:有数DataVision (ID:ycsypl),作者:于前

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