房企开局“欠收”

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳、魏薇，头图来自：视觉中国

地产行业环境渐次放松，房企们看着“春天”的脚步近了，但却还未感受到暖意。

A股一季报落幕，开发商们总体营收放缓，在手现金下滑，近半数出现亏损，甚至一些国央企也难幸免，销售“造血”进展受阻......这一系列的数字，都在为地产商的“难”写下注脚。

那些本在去年就遭受业绩变脸的开发商，今年以来仍得不到回笼资金的补充，面对着债务大山，负债指标居高不下，他们更加无力翻越。

一些地产老板不得不贱卖资产，还有一些老板放下了尊严、弯腰到处借钱，只为保住多年来的果实。他们希望本轮地产“倒春寒”赶紧结束，能有一场“及时雨”早点来临。

地产老板的这些呐喊，似乎得到了回应。三月开始，政府相关部门从需求端出发，开始轮番出台提升市场和消费者信心的政策，例如首付比例下调、房贷利率下行、限购限售放开等等，可谓是使尽浑身解数花式“松绑”楼市。

除了需求端政策支持外，供给端政策也在有序推出，包括并购贷不计入三道红线计算，保障性住房相关贷款不计入银行两道红线等，以及各地土拍规则也在做出相应调整，放宽拿地门槛。

虽然行业暖风阵阵吹来，但从政策端到市场端仍需要时间，地产销售的“小阳春”预计会在五六月到来。而这期间对于房企来说，必须要习惯地产之前赚快钱赚大钱的日子一去不复返，要沉下心来学会赚小钱。

一、近半数房企亏损

2022年的这个春天，是房地产最尴尬、最痛心的三个月。因为人算不如天算，春节最差行情，叠加疫情复反大爆发，给房企在销售营收上狠狠“捅”了一刀。

据乐居财经统计获悉，50家典型A股房企累计实现总营业收入3592.25亿元，相比于2021年同期的4091.44亿元，下降幅度达12.2%。

从收入来看，绿地控股、万科A、保利发展以绝对的收入优势问鼎A股房企三强，营收分别为959.48亿元、626.67亿元、335.37亿元。此外，招商蛇口、新城控股、金地集团、金科股份这4家房企的营收也超过百亿。

但狂欢总是属于头部优质房企，有25家房企营收同比下降。其中，有7家A股房企一季度同比降幅超过七成，不仅包括了暴雷房企阳光城，甚至首开股份、广宇发展、京投发展在内的国资房企也难幸免。

房企净利表现与营收“成绩单”同频下滑，50家典型A股房企2022年一季度净利润总额为142.03亿元，2021年同期为190.94亿元，降幅25.6%。

其中，共23家房企出现亏损，阳光城、荣盛发展亏损超10亿元；迪马股份、大名城、金科股份、中南建设、蓝光发展等13家房企同比由盈转亏；财信发展、华夏幸福、天保基建则扭亏为盈。

营收、净利惨淡之际，房企偿债2022年高峰期却如约而至，2月份到期债务规模约395亿元，3月份到期债务规模更是超过千亿元。

但看看开发商手头的荷包却愈发吃瘪，现金也愈发拮据。截止3月底，50家典型A股房企的现金及现金等价物总额为8865.03亿元，相比于2021年同期的10648.51亿元下降16.7%。

另一边，开发商负债指标居高不下。截止一季度末，50家典型房企的平均资产负债率为74.16%，共有37家房企的资产负债率超过70%。其中，蓝光发展、华夏幸福、ST泰禾的资产负债率更是超过90%。

以往，每年年初都是房企发债的窗口期。但自2021年下半年政策与资金面收紧以来，房企发债受阻，12月开始有了回暖迹象，国资房企成为了发债主力军，这一现象同样延续到了今年。

在克而瑞监测的近170家房企中，2022年一季度发债的房企共有40家，债券总规模906亿元，同比下降57%。其中，国企央企发债金额总计508亿元，占比56%。

就A股来看，国央企、龙头房企发债仍维持较低利率水平。1月，大悦城控股成功发行15亿元公司债，票面利率低至3.08%；3月，万科2022年第一期总额19.9亿的公司债于深交所上市，其中，“22万科01”发行金额8.9亿，利率3.14%；“22万科02”发行金额11亿，利率3.64%。

一季度，在一系列金融政策支持下，融资逐渐放开，在公司债券、中期票据这些常见品类之外，并购贷开始盛行，金融机构对房企的并购融资支持也从央国企扩展到了民企。3月以来，包括碧桂园、旭辉、美的置业、新希望地产在内的优质民营房企纷纷获得并购融资支持。

在行业面临危机的背景下，中央多部委密集表态维稳地产，并出台一系列政策支持，如房企融资、预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”等。

虽然利好政策接连不断，但房企整体的拿地、施工和推盘都不太积极。一些优质房企手上有余粮的，眼下更热衷于回购自己的债券，因为去年至今中资美元债已遭遇大面积的做空，债券回购的回报率高的能去到50%以上，这比拍地建楼卖房赚得快也赚得多。

二、业绩“大变脸”

豪宅教父泰禾因连年亏损而终于“戴帽”了，它正面临着退市风险。

1月底，它曾披露了盈喜公告，预计去年净利润1.01～1.32亿元，扣非净利润则为3.72～4.83亿元；但后来却突然改了口径，称2021年实为净亏损。

据泰禾发布的年报显示，其去年实现营收49.11亿元，比上年同期提高35.87%；实现归属于母公司股东的净亏损40.13亿元，比上年同期减亏9.86亿。

出现业绩大变脸的，还有荣盛发展。它起初对外披露的是预计净利润为1～1.5亿元，但后来却宣布由盈转亏。最终的成绩单上显示，它实现归属于上市公司股东的净亏损为10亿元，同比下降211.4%。

之所以前后会有如此巨大的落差，是因为上述房企重新评估了融资成本、财务费用、预计负债等，补充计提了相关资产减值损失。而市场上，消费者购房意愿持续低落，销售量下滑明显，他们只能接受现实。

仍未在流动性危机中脱身的阳光城，也深受“计提”之苦。去年它计提存货跌价准备69.16亿元，受此影响，公司发生超过上年末净资产百分之十的重大损失，年内实现归母净利润为-69.52亿元。

年报中的亏损惨况，让外界更加关注这些出险房企在一季度的生存状态。在偿债的高峰期内，暴雷房企们确实继续承受着巨大的流动性、债务压力。

一季度末，A股中的华夏幸福、ST泰禾、蓝光发展、阳光城的现金短债比分别为0.16、0.06、0.11、0.35；净负债率分别为759.76%、605.94%、677.32%、172.16%；剔除预收账款后的资产负债率，分别为92.55%、91.53%、93.85%、84.6%。

他们手中的现金，在大量迫在眉睫的债务面前，似乎是杯水车薪。居高不下的负债指标，与去年年末相比，几乎没有改善。市场环境仍未明显上扬，他们仍无法实现扭亏。

一季度，华夏幸福实现销售额19.07亿元，同比下降44.11%；实现营业收入41.82亿元，同比减少47.39%；归母净利润为27.74亿元，增加主要系债务重组收益增加所致。但剔除相关收益，华夏幸福一季度扣非后归属股东净亏损为42.87亿元。

不过，华夏幸福的债务重组的相关兑付进展，目前正在有序进行。2月，它启动了第一批5亿元的现金兑付安排，4月又启动了第二批14.16亿元的兑付安排。这将有助于其减轻公司债务压力，改善财务状况。

同期，泰禾收入2.46亿元，同比减少38.04%；归母净利润亏损4.05亿元，同比减少14.46%；归母扣非净利润亏损4.17亿元，同比减少25.38%。与此同时，其已到期未归还借款金额为352.92亿元。虽然黄其森被带走协助调查，但这家闽系房企仍全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。

蓝光发展虽实现营业收入70.83亿元，同比增长了3.34%；但它也难逃亏损，实现归母净亏损2.9亿元，同比下降151.63%。

上述房企，他们从一开始，就没有躺平的想法，但重生历程向来不是一蹴而就的，熬过行业寒冬，他们才能迎来机遇。

三、国资房企顶住了？

暖风吹拂了许久，但大地仍未回春。在这种情况下，大部分民企只能继续在等待中硬撑，并将羡慕的眼光，投向了国资阵营的同行们。

地产央企，确实过得较为平稳。

一季度，除了略显失落的华侨城，营收同比增长率为-12.56%之外。保利发展、中交地产、大悦城、招商蛇口、信达地产等，均实现了正向的营收增长。其中，信达地产、中交地产的增长率，甚至达到196.54%、92.34%。

其他拥有国资背景的房企，诸如金地、万科、金融街、华发股份等，他们一季度的营收也分别同比上涨了83.78%、0.65%、210.48%、26.97%。

国资房企中有尖子生，当然也有落后生。例如，首开股份、京投发展、光明地产、北辰实业等的收入，则在一季度有所下降。首开或许是受整体推货、结算节奏的影响，向来有“慢热”的惯例；而后三者布局的项目数量本就不多，任何一个推进的节点，都足以影响收入的起伏。

在这份阶段性的财报里，国资地产商的归母净利润亦有较大的波动。其中，既有中交地产的高达70.66%的同比增长率，也有像首开股份-156.84%的负增长，但相比于部分民企动辄几倍的利润滑落，国企们仍显现出了韧劲的一面。

如果说营收、净利润等指标，尚有涉及结算延后的情况；那么现金的流入与流出，则更多反映的是当下房企的经营、投融资举措了。

一季度，6家央企中，仅有中交地产实现了17.06亿元的经营性现金流，其他的均为负数；10家典型国企中，也只有绿地控股、北辰实业、华发股份的经营性现金流为正数，其余的都处在净流出的状态。

前3月，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，低于2020年的同期水平。在尚未真正复苏的地产大环境中，即使是国央企也难免会“承重”，他们的销售“造血”进展，显然受到了影响。

不过，有些国资房企虽然经营现金流净额为负数，但其实他们是同比增长的。比如大悦城一季度的经营性现金流为-3.36亿元，却同比增长81.13%；招商蛇口的经营性现金流为-33.2亿元，同比增长75.05%。

抛开季节性因素，能够在调控的基调下，逆势提升经营层面的现金回流，这本身就体现了国资地产企业较强的风险抵御能力。

此外，在另一项“投资活动产生的现金流量净额”这项指标上，保利、中交地产、大悦城、招商蛇口、华侨城、信达地产分别为-24.95亿元、-20.31亿元、-4.84亿元、-4.45亿元、-20.39亿元、-3.26亿元。

一眼望去，均是投资净流出状态，一定程度上说明了他们保持着对外的投资力度。

今年以来，国资继续挑起了行业的出清与整合重任。比如招商蛇口此前便与长城资产联手，驰援佳兆业，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作；而多地的集中土拍，依旧是国企充当拿地的主力。这些市场举措，无疑都会加大他们的投资支出。

虽然行业环境的放宽，从政策端到市场端仍需要时间，但业内人士预测，地产销售的“小阳春”将会在五六月到来，届时格局重塑，国央企或许仍是冲在前面的“急先锋”。

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳、魏薇