贝壳回港，彭永东如何守业？

本文来自微信公众号：新财富 （ID：newfortune），作者：鲍有斌，原文标题：《抽佣堪比苹果，却暴跌5000亿！头号中介今天回港，彭永东如何守业？》，头图来自：视觉中国

国内最大的房产交易和服务平台贝壳（KE.NYSE，02423.HK）5月11日完成在港交所挂牌，收涨2.5%，股价30.75港元/股。

2020年8月13日，贝壳在纽交所完成IPO；2022年4月21日，贝壳被美国证券交易委员会（SEC）列入基于《外国公司问责法案》（HFCAA）的认定名单，未来有可能被摘牌。

贝壳表示，一直积极寻求可能的解决方案，最大程度地保护股东的利益。此番贝壳以“双重主要上市+介绍上市”的方式登陆港交所，也是备选方案之一。

双重主要上市，是指两个市场均为主要上市地，即使在其中一个交易所摘牌，也不影响在另一交易所的上市地位。介绍上市的主要特征则是，公司不需要向公众投资者发售股份、筹集资金，程序简化，前后大约一周时间就能完成；由于不涉及融资，比较适合现金流充裕的企业。

截至2021年底，贝壳资产负债率大约为33%，还拥有现金及现金等价物、受限资金、短期投资总计561亿元，对资金并不渴求。和不少互联网明星公司上市时还在亏损相比，贝壳在美股上市前就实现盈利，近年虽出现亏损，但数额有限。

此次登陆港股，贝壳的保荐人是高盛（亚洲）和中金香港。贝壳登陆美股时，主承销商除了高盛，还有华兴资本、摩根士丹利、JP摩根。

一、历史总融资或超过600亿元，488亿D轮后进入资本恐被套

2001年9月，左晖创立链家，布局线下房地产中介业务。2014年，链家网成立，开始战略布局线上。2018年4月，贝壳找房平台上线，保留链家作为自营业务，以平台模式推出加盟品牌德佑，吸引各地中介机构品牌入驻。

自此，贝壳各板块分工初步形成：贝壳找房做线上平台；链家主攻一线、新一线城市；德佑主攻二三线市场。近年，贝壳还拓展了金融、家装等新业务（图1）。市场也有声音认为，贝壳既做平台，又有自营，就意味着既做裁判员，又做运动员，有失公平。

图1：贝壳主要业务模块 图片来源：公司年报，新财富加注

贝壳集团的融资也分成两个阶段，即链家阶段和新贝壳阶段。

链家从2011年天使轮开始融资，至2017年11月D轮，前后融资7轮，公开的融资金额累计接近130亿元（表1）。知名机构鼎晖、经纬中国、高瓴资本、华兴资本等先后投资。

产业资本中，腾讯携手百度在2016年4月入局。而仅在2017年，链家融资3轮，先后获得万科（000002）和融创中国（01918.HK）投资。各类资本对其青睐程度可见一斑。

贝壳找房平台上线后，伴随着一系列的资产和股权置换陆续完成，2018年其融资暂停一年，随后继续融资。

新贝壳在2019年完成D、D+轮融资，这两轮软银都下了重注，总计投资13.5亿美元。贝壳IPO前，外部机构股东中，软银持股占比10.2%，仅低于腾讯的12.3%，为第三大股东。

贝壳D+轮机构股东中，还出现了碧桂园（02007.HK）的身影。如此一来，三大地产商万科、融创和碧桂园都成为贝壳股东。 

贝壳IPO时以20美元/ADS发行1.06亿份ADS（1份ADS相当于3股普通股），募资21.2亿美元，并在2020年11月，以58美元/ADS增发4071万份ADS，再度募资23.61亿美元，加上D、D+轮融资，这四次融资累计募集75.29亿美元（表2），折合人民币大约490亿元。连同链家融资金额，贝壳从一二级资本市场的总融资或超过600亿元，拿钱气势一点不亚于滴滴（DIDI.N）、美团（03690.HK）、快手（01024.HK）等明星互联网创业公司。

至2022年5月9日收市，贝壳美股价格为11.37美元/ADS，即每股普通股3.79美元。贝壳披露，2018年12月D类优先股价格为3.8美元/股（图2）。换句话说，从贝壳D轮融资时进入的资本，累计约75亿美元（折合人民币约488亿元），若没有及时减持，恐怕已经被套。

图2：贝壳优先股融资价格和数量 图片来源：贝壳美股招股书

而之所以受到各路资本青睐，贝壳自有“秘笈”。

二、抽佣可比苹果商店，ACN再造“新链家”

购房者多有这样的经历：在网上浏览房源信息时，看到心仪的房源，然而和中介联系发现，房源要么是已经出手，要么不存在，而中介迅速向用户推荐其他房源，因此获客，增加成交概率。房源信息真假与否，是中介行业的一大痛点。

贝壳核心竞争力之一就是“真”。2008年开始，贝壳投入大量资源构建楼盘字典，至2021年底，其楼盘字典涵盖2.57亿套房源信息。在信息基建上，贝壳也不惜血本，通过VR看房、VR带看等“黑科技”，让买家得以沉浸式互动看房。在这些数字化工具支撑下，“真信息”和“真体验”，逐渐成为房产中介行业必备的基础设施。

贝壳当前主推的品牌广告口号是“VR真房源，还是贝壳全”。“真”，是一方面，另一方面是“全”，就是多。这和贝壳ACN（Agent Cooperate Network）经纪合作网络模式息息相关。

房产经纪人作为撮合买方和卖方的中间人，完成交易后赚取佣金。房源信息是各家中介的核心机密，许多房源都是某中介独家代理，效率低下。

贝壳将卖房环节拆分为房源发布、VR/照片采集、房源备案、钥匙保管、房源维护；又将买房环节拆分为客户推荐、房源展示、撮合交易、文件准备、交易签约。各个环节可由不同经纪人完成。交易达成后，再把佣金切分，根据服务节点分配佣金。

贝壳ACN就把房产买卖这种非标服务做成了流水线，把互相对立的经纪各方变成共赢方。虽然每次成交经纪人到手佣金变少，但成交效率大提升，总收入还是可以大幅增加。2019年贝壳平台超过70%二手房交易，通过ACN跨店合作完成。

该逻辑也适合入驻门店。至2021年末，贝壳门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%。和2107年末主要是链家贡献大约8000家门店相比，现在的贝壳门店数量增加了5倍多，显示真实房源信息源源不断进入贝壳（图3）。

图3：贝壳门店和经纪人数量变化

图片来源：公司美股招股书

红杉中国合伙人刘星曾这样评价贝壳，它是第一家把依赖重度服务的复杂交易进行数字化重构的公司，更厉害的是还成功实现了平台化。

截至2021年末，贝壳的经纪人总数为45.45万人，活跃经纪人总数为40.68万人，和上一年相比，略微下滑8%-9%，折射出地产中介从业者整体生存的艰难。

2021年，贝壳完成超过450万笔房产交易，即活跃经纪人平均完成超过11笔交易。疫情叠加楼市调控，房产中介倒闭的不少，经纪人被迫转行者比比皆是，而贝壳活跃经纪人基本上平均每月都能“开单”。

贝壳成本的大头是经纪佣金。2021年，贝壳总佣金581亿元，占总营收808亿元的比例为72%，即所有经纪人拿走大约七成，平台拿走三成。这个抽佣比例和苹果应用商店APP Store的30%较为接近。

其中，外部佣金318亿元，内部佣金263亿元（图4），分别占佣金的55%、45%。而在2017年，贝壳外部佣金为9.3亿元，内部佣金为156.6亿元，内部占比达9成以上。贝壳做平台后，相当于再造了一个新“链家”。

图4：2017至2021年贝壳营业成本构成

数据来源：Wind，新财富整理

当前贝壳平台全部活跃门店为4.5万家，其中，链家活跃门店6900家，即外部活跃门店大约3.8万家。

贝壳2021年总佣金为581亿元，每名活跃经纪人收益约14.3万元。

和佣金相比，贝壳门店费用（38亿元）和市场销售费用（43亿元）占营收比例分别为4.8%、5.3%，只占成本很少部分。事实上，38亿元仅仅是贝壳链家自营门店的运营费用，其他加盟商自己承担门店费用。

三、GTV、收入增速锐减，利润波动较大

根据CIC报告，中国居住市场（包括新盘、二手房或存量房、租房）总体规模从2014年的9.7万亿元增长至2019年的22.3万亿元，复合年增长率（CAGR）为16.1%，是增量市场；2019至2024年CAGR预计为6.6%，进入存量市场阶段；尤其是新楼盘，CAGR或从17.5%雪崩式下滑至2.3%（图5）。

图5：国内居住市场规模变化 资料来源：CIC、贝壳招股书

二手房和租房市场CAGR仍保持两位数以上增长，尤其是二手房逐渐缩小与新房市场的差距，2014年二者总成交金额（Gross Transaction Value，GTV）比例为2.4:1，预计至2024年为1.3:1。

2022年4月开始，各地楼市调控陆续有所松动，但在“房住不炒”大背景下，完全放开也不现实。作为国内最大房产中介，贝壳也难以独善其身。

按总交易额计算，贝壳是中国最大的房产交易和服务平台。2020年，贝壳GTV约3.5万亿元，2021年增长10%，到3.85万亿元。

各地统计局数据显示，一线城市北京、上海、广州的商品房销售金额分别是4117亿元、6789亿元、4668亿元，合计1.56万亿元。贝壳交易量大约是北上广楼市商品房成交总额的大约2.5倍。

还可以换一种视角看贝壳的GTV。买房是低频需求，至2021年末，贝壳移动端月度活跃用户为3700万人，和纯电商平台动辄几亿月活用户不可相提并论，但楼市的高客单价，让贝壳交易额轻松超过京东（3.3万亿元）、拼多多（2.4万亿元）等，仅次于阿里巴巴（8万亿元），成为国内第二大交易平台。

不过，高增长速度正在消失。2019、2020年，贝壳平台GTV增长率分别为85%、65%。到了2021年，贝壳GTV仅仅增长10%，大幅放缓。2021年，中国商品房销售金额为18.2万亿元，同比增长4.8%；以贝壳平台的交易额计，相当于拿走全国两成以上市场，增速高于全国平均水平一倍以上。

从营收规模看，2017至2021年，贝壳营收从255亿元增长至808亿元，其中2018、2019年增速分别高达61%、53%，而2021年只有15%，明显放缓（图6）。

图6：贝壳2017年至2021年营收变化 数据来源：Wind，新财富整理

贝壳在2020年实现盈利约27.8亿元，但2021年再次亏损5.24亿元，未能保持稳定盈利状态（图7）。

图7：贝壳2017年至2021年净利润变化 数据来源：Wind，新财富整理

2021年贝壳全年营收增长14.6%，主要靠一、二季度拉动，三、四季度则下滑11.9%、21.6%（图8）。从各趋势线综合来看，贝壳后续的保增长压力巨大。

图8：贝壳2020年至2021年各个季度营收变化 数据来源：Wind，新财富整理

四、变现率整体走低，新房是二手房近两倍

虽然平台交易规模持续增长，变现并不那么容易。如果用营收/总成交金额作为变现率来考察，则2017年至2021年贝壳变现率分别为2.52%、2.49%、2.16%、2.01%、2.1%（图9），呈现走低趋势。

图9：贝壳平台交易规模和整体变现率变化 数据来源：新财富整理

按照收入构成，贝壳2017年至2019年最大收入来源为二手房交易服务收入，2020年新房交易服务收入超过二手房；2021年度，二手房、新房、新兴及其他三块业务收入分别为319.5亿元、464.7亿元、23.3亿元，占总营收807.5亿元的比例分别为40%、57%、3%，新房收入占比超过二手房，这或许和地产商加快去库存、回笼资金有关。

2021年全年，贝壳新房业务交易额小幅增长16.31%至1.61万亿元，对应收入464.72亿元，同比增长22.5%。如果用收入和交易额对比，则比值达到2.89%，可作为贝壳新房交易整体变现率。收入增长高于交易额增速，说明贝壳“提价”了。

事实也如此，2020年，其新房交易额大约为1.38万亿元，对应收入约379亿元，则变现率为2.75%，大约提高0.14个百分点。开发商在回款压力下，或许也只能接受提价。

2021年贝壳3.85万亿元GTV中，二手房GTV占2.06万亿元，比2020年的1.94万亿元增加6.1%，远远低于上一年的近五成增幅，也低于整体GTV增速。这或许和各地陆续出台二手房“政府指导价”有关，同时房贷也收紧，审核周期长，放款慢，最终影响二手房交易量。

其2021年二手房收入319.5亿元，对应2.06万亿元GTV，变现率为1.55%；比新房交易变现率2.89%要低1.34个百分点。至2021年四季度，其新房交易变现率已经达到3.17%，是二手房1.69%变现率近两倍。这意味着，在B端，贝壳相对地产开发商的议价能力在上升；而在C端，贝壳相对二手房交易散客的盈利能力则受大环境影响，遭到削弱。

盈利不稳定，收入增长断崖式下滑，自然影响公司股价。至2022年5月9日美股收市，贝壳股价收于11.37美元，和历史高点79.4美元相比，回撤85%，整体市值回撤约860亿美元，折合人民币超过5000亿元（美元兑人民币以1:6.5计算，下同），和发行价20美元相比，接近腰斩（图11）。

图11：贝壳美股股价走势 图片来源：Wind

五、腾讯投资收益从13亿美元缩水至1.2亿美元

贝壳2021年报披露，腾讯通过旗下Morespark、Parallel Stellar、Tencent Mobility、Parallel Galaxy等附属实体拥有其4.108亿股A类普通股，占股11.5%，拥有3.6%投票权（表3）。

贝壳未披露链家早期融资成本，不过在招股书中披露了从2017年1月至2020年6月每股公允值变化情况（图12）。

图12：贝壳股份每股公允值变化 资料来源：贝壳美股招股书

其中，2017年1月，贝壳每股公允值为1.5美元，腾讯2016年4月投资链家，若以1美元/股预估为持股成本，则6051万股A类普通股的购股成本是6051万美元。

2018年12月，贝壳与腾讯签署合作协议，腾讯向贝壳找房提供广告资源、市场营销和云服务，作为对价，贝壳向腾讯发行价值5亿美元的D类优先股。微信“九宫格”中，贝壳找房也占据了一个流量入口。

腾讯在贝壳D轮融资时投出8亿美元，接近该轮融资总额（16.34美元）近一半，是领投方；2019年9月，贝壳D+轮融资，腾讯再投资约1.66亿美元，两次投资合计9.66亿美元。至D+轮时，腾讯总持股成本12.06亿美元，平均持股价格3.21美元/股。

贝壳美国IPO发行价为20美元/ADS，即每股普通股价格6.67美元，至IPO时，腾讯浮盈108%或13亿美元。

贝壳IPO后，腾讯持股数量增加至4.108亿股，比IPO前增加大约3450万股，即1150万ADS应该是在IPO时认购，这意味着IPO时腾讯再次投资约2.3亿美元，总成本提高至14.36亿美元。

至2022年5月9日，腾讯持股贝壳市值大约15.58亿美元，勉强保本，收益和高峰期时相比，缩水超过九成。

六、软银和高瓴大幅减持

贝壳年报披露，软银旗下SVF II拥有贝壳2.19亿股A类普通股，占股6.1%，拥有1.9%投票权。软银在其D轮融资时投出4亿美元，并在D+轮以9.5亿美元领投，两轮共投资13.5亿美元，共获得3.13亿股，平均持股成本4.31美元/股。

至贝壳IPO时，软银持股市值20.87亿美元，和持股成本13.5亿美元相比，浮盈7.37亿美元或55%。从D轮至IPO，大约一年半时间，软银收益率不算低。

2021年2月解禁至2021年末，贝壳股价波动较大，但多数时候在软银成本价以上。2021年报时，软银还持股2.19亿股，累计减持大约1亿股，应该已经拿回成本，剩余股份当可择机减持，时间更灵活。

高瓴（通过旗下HH PDII、HH SHL、HH SPR­IX持股）多次投资贝壳。贝壳IPO前，高瓴持有的A类普通股6051万股，应该是2017年11月链家D轮融资时获得，考虑到2017年9月末、12月末，贝壳公允值价格分别为每股2美元、2.1美元，以2美元公允值价格作为估算，则高瓴A类普通股持股成本大约1.21亿美元。

贝壳后续数轮融资，高瓴没有缺席。贝壳IPO前，高瓴总计持有贝壳16126万股，持股比例为5.3%；总持股成本大约为4.75亿美元，每股平均持股价格2.95美元（表4）。

贝壳IPO时，高瓴账面浮盈126%，大约6亿美元。同时，高瓴继续以发行价认购约1500万股，将持股数量提升至约1.76亿股，总持股成本5.75亿美元，应该是腾讯、软银后，贝壳的第三大“金主”。

2021年2月28日，高瓴资本持股比例为5%，尚未减持，彼时贝壳股价仍在高位60美元以上。2022年2月15日，高瓴披露持有贝壳8909万股A类普通股，即减持约7200万股。

由于高瓴资本平均持股价格为3.28美元（9.84美元/ADS），贝壳股价低于此价格的时间并不多，因此，高瓴的减持节奏应较为从容。

七、双面作战，华兴资本胜率高过超级PE

贝壳IPO时，华兴资本持股约1.16亿股，持股比例为3.8%，属于中小股东，不过因华兴资本掌门人包凡出任贝壳董事，因此，其持股明细也得以披露（表5）。

华兴资本在贝壳B轮投资超2亿美元，随后两轮投资额总和1.07亿美元，尤其D轮，只出资大约2000万美元，折射其早中期投资风格。

最终，华兴资本对贝壳的总投资为31257万美元，平均持股成本2.7美元/股，至贝壳IPO时收益大约4.6亿美元，收益率约为147%，比高瓴略高。

至贝壳IPO时，若以投资金额从高到低排序，则依次为软银、腾讯、高瓴资本、华兴资本，而投资收益率从高到低排序，则恰好完全颠倒，华兴资本>高瓴资本>腾讯>软银（表6）。

华兴资本的实力还难以匹敌软银、高瓴和腾讯这三大超级PE，一个项目投资3亿美元，可以说是超配了。华兴资本还是贝壳IPO时承销商之一，双面作战，两次受益。

鼎晖创投在天使轮投资链家近亿元，如果链家彼时估值5亿元，至贝壳IPO时市值200亿美元，鼎晖若能坚持至IPO，则收益率应该超过200倍以上。

八、融创卖股自救，万科退出合资公司

融创中国对于贝壳的投资，列为以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产，财报中计入“其他收入及收益”项。

2020年，融创中国的“其他收入及收益”由2019年的141.9亿元增加56亿元至197.9亿元，主要由于持有贝壳的普通股公允价值大幅提高至96.6亿元，贡献近半“其他收入及收益”。

楼市调控下，融创中国的资金量也紧张起来，出售金融资产不失为自救方法之一。2021年6月至12月，融创中国分两次累积出售约4535.2万份贝壳ADS，合计套现10.84亿美元，并实现税前溢利约17.6亿元。

这对于风雨飘摇的融创来说，不吝于天赐甘露。融创尚未发布年报，其预计2021年盈利下滑85%，而公司2020年净利润356亿元，则预计融创2021年还剩53亿元利润。出售贝壳股份，为融创中国或能保持盈利做出贡献。

除了融创，万科也直接投资贝壳，还曾与贝壳成立合资公司。

2016年，贝壳进入家装领域，携手万科成立万科链家（北京）装饰有限公司。企查查显示，2022年1月，万科链家更名为北京被窝装饰有限公司；同时，作为股东的北京万科、北京佳信和退出，现在被窝装饰的唯一股东是链家（天津）企业管理有限公司。此外，被窝装饰还持有东易日盛（002713）1.6%股权，为第七大股东。

贝壳上市时，万科未公开披露持股情况，年报中也未提及贝壳只言片语，碧桂园同样如此，或许是在链家重组时，完成退股。

2019年的一次专访中，左晖表示，决心做贝壳后，他和链家主要投资人、董事一对一地进行了深入沟通，包括融创中国孙宏斌、华兴资本包凡、新希望刘永好等，期间也有投资方退出，而他并不担心。2019年，贝壳两轮融资近30亿美元，也证明了左晖的底气。

值得注意的是，贝壳对手之一，58同城旗下的安居客2021年4月完成战略投资，碧桂园、恒基地产、新鸿基、雅居乐、新世界集团、时代地产、中建地产、华懋地产等地产商悉数成为投资人。碧桂园再次选择第二梯队的安居客，此操作耐人寻味。

安居客2021年4月递交招股书，计划登陆港股，但迟迟未有进展，倒是贝壳在港股捷足先登了。

九、后左晖时代，彭永东寻找新增长曲线

美股IPO前，贝壳联合创始人、时任董事长的左晖持有B类普通股大约8.85亿股，占比28.9%。由于部分股东将其持有的A类普通股投票权授予左晖，其可控制的股权比达46.8%。1股B类普通股投票权为10股，左晖投票权超过75%，牢牢控制公司。

贝壳2021年报披露，Propitious Global持有贝壳找房1.58亿股A类普通股，以及7.27亿股B类普通股，累计8.85亿股，占股24.8%，拥有64.4%投票权。该公司由Z&Z Trust（信托）最终控制，其受益人为左晖的妻子。

两相对比，左晖家族持股数量没有发生变化，股份结构略有调整，多出A类普通股，减少同数量的1.58亿股B类普通股去哪儿了呢？

贝壳联合创始人、董事长兼CEO彭永东持有1.1亿股B类普通股，占股3.1%，拥有9.5%投票权；联合创始人兼执行董事单一刚持有4777万股B类普通股，占股1.3%，拥有4.1%投票权（图13）；执行董事兼首席运营官徐万刚持有A类普通股约543万股。彭永东、单一刚等贝壳所有董事和高管持股6.8%，拥有14.4%投票权。

图13：贝壳董事高管持股和投票权最新情况 图片来源：公司2021年报

而在IPO前，彭永东、单一刚分别持有1.1亿股A类普通股、4777万股（图14），如今转变为同数量的B类普通股，数量合计约1.58亿股，刚好是左晖家族减少的B类股数量。

图14：贝壳IPO前董事、高管持股情况 图片来源：贝壳美股招股书

显然，左晖家族将彭永东、单一刚持有的A类普通股，全部置换成拥有更高投票权的B类普通股，左晖家族依旧是公司实际控制人。而接班人彭永东投票权仅次于左晖家族，作为联合创始人，在董事会中的话语权也得以提升。

彭永东出生于1980年，本科毕业于浙江大学，2006年获得清华大学国际工商管理硕士学位，随后加入IBM中国，担任战略与变革高级顾问。左晖曾请咨询公司为链家把脉，或就此结缘彭永东。2010年，左晖邀请彭永东加盟。彭永东的重要使命就是推动链家线上线下一体化，在其主导下，贝壳先后推出链家在线、链家APP、链家网，推动实施“真房源”战略，创立贝壳找房。

从IBM到链家，彭永东此前并无大型公司高级管理经验，左晖选择他作为接班人，需要勇气和眼光。贝壳IPO时，左晖表示自己很轻松，主要是彭永东和徐涛（CFO）在忙路演，前后近百场。

在高瓴资本创始人张磊看来，贝壳和左晖是拥有伟大格局观的企业和企业家，不仅对变化有深刻的洞察，也会以推崇正和游戏，以创造价值为己任。

遗憾的是，贝壳上市不到一年，2021年5月，左晖因病离世，年仅50岁。他经常挂在嘴边上的“难而正确的事”，将继续由后来者彭永东、单一刚为首的团队去完成。

2021年，也被彭永东称为非常艰难的一年。对内，左晖作为公司主要创始人和精神领袖突然离世，对公司上下是重大打击。贝壳通过收购引入多个品牌，公司规模变大，难免出现山头和派系之争。伴随权力中心变化，彭永东如何能摆平各路势力，团结队伍，有时管人比管业务更难。对外，贝壳也要提防安居客等对手伺机突袭。

2021年7月，贝壳宣布将收购圣都家装100%股权，总对价不超过80亿元。当年12月，浑水机构做空贝壳，就公司门店、中介和费用率提出质疑，并提及贝壳收购中环地产、圣都家装存在虚报价格等行为。这一做空理由被贝壳否认，但从今年3月初后，其股价再也没有回到发行价上方。

2022年4月20日，贝壳完成对圣都家装收购，总代价39.2亿元现金和4431万股公司A类普通股（约2亿美元左右），远远低于起初报价，或是对浑水报告的某种回应。

贝壳在官网中称，致力于为3亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务，要覆盖全中国超过300个城市，链接100万职业经纪人和10万家门店，赋能超过100个品牌。截至2021年底，其至少在经纪人和门店上的目标已经完成近半。

贝壳挑战虽然大，但总比刚创业时摸索强百倍，彭永东也站在了更高的起跳点。

作为第二大交易平台，贝壳变现率仍有提升可能。比如拼多多总收入939亿元，对应2.44万亿元GMV，变现率为3.85%，贝壳平台交易规模高于拼多多，如果变现率提高至3%左右（也就是2021年四季度新房交易的变现率水平），则收入将上升更大台阶。

另一方面，平台规模越大，可以衍生出更多商业模式，贝壳平台交易额仅次于阿里巴巴，已经有金融等业务在开展，还可探索更多商业模式。

2021年11月，贝壳正式提出“一体两翼”战略，“一体”即二手房和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。其配套动作也是不断。2021年底，贝壳推出“贝壳租房”，进军长租行业；4月完成收购圣都家装。贝壳能否重塑家装家居行业，新业务如何拓展，仍待时间检验。

转型线上、贝壳平台横空出世，均由彭永东主导，贝壳由此找到第二增长曲线，彭永东功不可没，也就此在左晖时代就奠定了公司的二号位。贝壳平台发展和楼市调控政策息息相关，公司收入增长眼看见顶，新增长曲线如何画出？2021年5月，彭永东接过公司权杖至港股挂牌，整整一年，真正考验他的时候到了。

本文来自微信公众号：新财富 （ID：newfortune），作者：鲍有斌