你所在的城市，未来房价走向如何？

本文摘自《深度转型：大分化时代中国怎么办》，作者：滕泰、朱长征，头图来自：视觉中国

房价虽然会是城市生活成本的重要指标，但房价变化往往也是一个城市经济发展水平的客观反映。一个城市的房价高低，反映的绝不是住房的建筑质量和建筑成本，而是居民收入水平、交通和居住环境、文化环境、就业机会、未来潜力等多方面的综合反映。

房价走势可以作为一个城市发展前景的重要标志之一。

一、支撑中国房价上涨的五大因素已经逆转

走过 20 年的长期上涨之后，支撑中国房价的五大类因素——人口城镇化、居民收入增长、房地产金融、居民资产配置、房地产供给等都已经或正在发生逆转。 

1. 人口城镇化因素 

2020 年，中国人口城镇化率从 1998 年的 33.35% 升至 63.89%，每年的新增城镇化率平均在 1.4% 左右，即每年新增将近 2000 万的城市人口，从而带来房地产需求的持续增加。2015 年以来，每年的新增城镇化速度逐步下降，现已回落到 1% 以下。

预计在总体人口城镇化率达到 70% 后会显著放缓，届时人口城镇化所带来的房价上涨动力会逐年趋弱，并且会因为不同地区人口流入和流出情况而出现明显的分化。

考虑到人口城镇化和移民因素在全球各国的各历史阶段都与城市房地产保持比较强的正相关关系，中国未来人口城镇化速度的放缓对房价的推动力势必逐年减弱。 

2. 居民收入增长因素 

沃顿商学院的理查德·贺林（Rechard J.Herring）教授对全球 50多年的房地产市场的研究表明，居民可支配收入增速与各国房价都有明显的正相关关系。中国居民可支配收入过去 40 年来一直伴随 GDP 增长，但近年来，尤其是 2020 年经济受到新冠肺炎疫情冲击以后，中国城乡居民可支配收入增速明显下降。

2016 年至 2019 年，中国居民人均可支配收入年均实际增长 6.5%，而 2021 年前三季度，居民收入按两年平均为实际增长 5.1%。毫无疑问，中国居民可支配收入增速的放缓，将削弱房价上行的动力。

3. 房地产金融因素 

从宏观上讲，全球的货币超发要么流向房地产，要么流向股市，要么流向实体经济，全球范围内房地产金融因素都是推动房价的主要原因之一。当然，一旦房地产金融发生逆转，比如 2007 年美国的次贷危机，对房价的反面影响则愈加巨大。

从微观上看，按揭贷款是全球居民购房的普遍方式，因而以房地产按揭贷款为基础的房地产金融因素对房价有十分重要的影响。过去 20 年来，中国的房地产金融一直是推动房价上涨的主要因素，每当金融紧缩，房价就会阶段性有所回落。

2020 年以来，中国的房地产金融政策虽然阶段性地有所微调，但这与之前 20 年的全面支持态度已经不可同日而语。更加谨慎的房地产金融政策必然会削弱中国房价上涨的动力。 

4. 居民资产配置因素 

居民资产配置因素在所有影响房地产价格的因素中是最特殊的，因为它是个双刃剑，在房价上涨过程中放大上涨，在房价下跌趋势形成后放大下跌的能量。

目前来看，在中国的房地产需求中，投资性和投机性住房需求越来越少，因为资产配置而推动房价上涨的力量也在衰减。

值得警惕的是，中国居民房地产配置在家庭财富总量中的占比高达 70% 以上，如果这个配置比例有所下调，那所带来的冲击也是十分巨大的。

5. 房地产供给因素 

房地产供给因素与房价负相关。过去 20 多年中国的土地拍卖制度虽然形成了金额巨大的“土地财政”收入来源，但是客观上也成为抬高房价的重要因素之一。2021 年随着很多城市土地“流拍”宗数增加，土地供给因素显示了房地产供给的动力已今非昔比。

曾经支持中国房价上涨的五大类因素，目前都已在弱化甚至逆转，2021 年中国商品房市场成交量明显萎缩，居民购房意愿明显降低。

好在中国的城镇化速度虽然在放缓，但依然有空间；中国居民收入增长速度仍然保持正增长；中国货币超发量 2013 年以来已经明显放缓，并且其中很大一部分被股市扩容吸纳，对房价的推动力有所弱化；中国居民的房地产配置比例已经是全球最高，未来有逐步 下降的趋势。

在这样的背景下，中国的房价普涨阶段已经结束，未来必然走向分化。 

二、中国城市房价走向分化 

对于居住在北京、上海、广州、深圳等中国一线城市的居民而言，那里是中国的经济、科技、金融、文化、贸易中心，通常还充当大都市圈核心城市的角色，在国际上则对标纽约、伦敦、中国香港这些大都市，其特殊吸引力很难被替代，因此即便由于经济增速放缓、金融收缩或其他周期性因素造成房价阶段性下跌，长期来看也仍然能够涨回来，就像纽约、中国香港、伦敦历史上都经历过若干次房地产市场泡沫破裂，但是如今房价仍然高高在上一样。

因而，居住在一线城市，尤其是城市核心地段的居民，仍然可以继续持有房产，既能对抗通胀，也能抵御经济衰退。 

对于那些居住在成都、重庆、西安、合肥、武汉等大城市圈中心、区域经济文化中心的居民而言，由于相对于周边中小城市和县城，它们具有明显的人才优势、产业聚集优势、商业和服务业发达、文化娱乐生活丰富，因而未来很可能继续吸引人口流入，房价相对稳定。 

那些位于超大城市、大城市圈外围的卫星城市、三四线城市，将因核心城市强烈的“虹吸效应”而进一步失去吸引力，比如，在西安、成都、武汉、杭州、北京、合肥周边的那些三四线城市、县城小镇，人口将继续减少，房价下跌趋势一旦开始，便难以回升，持有这些城市房产的家庭，不但不能保值，反而可能折损。

最近几年北京周边的廊坊、燕郊、张家口等城市的房地产价格已经开始明显下跌；西安市的人口十年增加 400 多万人，结果造成周边的咸阳、渭南、宝鸡、铜川、商洛的人口持续流出和房价下跌；在湖南，长沙人口比十年前净增 300 万人，同期衡阳、邵阳、常德、岳阳等城市人口都呈现净流出走势；在湖北，武汉市吸引了来自宜昌、黄石、十堰、黄冈、襄阳、孝感等城市的人才，尤其是年轻人。

这些被虹吸效应影响的城市居民，其持有的房产难以对抗通胀，一旦经济衰退来临，恐怕还会加速下跌。 

正在到来的中国房价大分化，最值得关注的是那些产业结构老化、营商环境差、社会治安差、思维观念陈旧的城市，这些城市就像美国底特律、匹兹堡、代顿等东北部五大湖区，虽然曾经是美国经济的中心和工业的心脏，但在钢铁、玻璃、化工、铁路等产业的没落中成为“铁锈带”（Rust-Belt），其房地产的价格下跌就像其产业衰落和人口流出一样，难以逆转。 

表 6-1 显示的几个人口持续净流出地区，比较典型是黑龙江、吉林、辽宁。以鹤岗市为例，从 2010 年到 2020 年的 10 年间，鹤岗市区人口减少了 17.12%，曾有新闻报道说，2019 年在鹤岗市可以用几万元买到一套住房，便是这类城市的写照。东北地区产业老化和资源枯竭型城市发生的情况，在西北的资源枯竭型城市也同样发生着。

居住在上述地区的居民，要战胜通胀与经济衰退风险，显然不能靠继续持有房产，而是必须找到更能保值增值的投资对象。 

如同在全球范围内，既能够聚集产业、人才，同时自然环境和人文环境又最具吸引力的莫过于旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区等几个著名的湾区，在中国，能够持续吸引人口流入，自然环境、人文环境最具吸引力的莫过于珠江三角洲的粤港澳大湾区和长江三角洲的杭州湾区。

从粤港澳大湾区来看，世界 500 强企业、高新技术产业、金融资本、对外贸易等高度聚焦，过去 10 年粤港澳大湾区九个内地城市人口净流入超过 2000 万人。

除了深圳、东莞、广州等城市，以珠海、中山为代表的珠江口西岸城市，近几年也已经形成新的区位优势、新要素比较优势、新的产业聚集优势，并拥有优美的自然环境和良好的社会文化环境，正在吸引越来越多的人才和产业流入。大湾区珠江口西岸城市的房地产不但能够对抗通胀，即便是面临周期性的经济衰退，应该也能保值增值。 

与粤港澳大湾区相比，长三角地区的上海、南京、杭州、苏州、合肥，乃至无锡、南通等城市，多数 GDP 超万亿元，科技文化领先、产业集群效应明显，能够吸纳国际优秀人才，未来仍是人口净流入地区。长江三角洲城市的房地产，长期来看仍然具有抵御通胀和经济周期的保值增值潜力。 

海南岛被人们类比为“中国的夏威夷”，虽然很多中国居民想通过投资海南岛的房地产来获取收益，但是很显然，度假旅游地与产业高地是两类性质完全不同的区域，尽管海南现被赋予了试行自由贸易试验区和自由贸易港的新开放职责，但毕竟离金融、科技和贸易中心有较大距离。

海南全省 GDP 仅相当于中国三线城市，大体与浙江嘉兴市相当，持有海南省的房产虽然方便度假，但无论从经济发展前景，还是海南省相关房地产政策分析，海南省的房地产可能并不是投资的好选择。

内容简介：从中国经济增速下行与美国高通胀所代表的东西方经济严重分化开始，深刻剖析了需求收缩、供给冲击、预期转弱如何放大中国经济增速下行压力，以及全球通胀与衰退、经济“头部化”、增长不平衡等现象对中国经济和企业的冲击，进而提出了中国决策观念转型、政策机制转型、改革逻辑转型、经济结构转型的新方向。

作者简介：滕泰：博士，经济学家，万博新经济研究院院长，万博兄弟资产管理公司董事长，新供给经济学和软价值理论提出者，全国工商联智库委员。曾于2010年、2015年受邀参加总理主持的国务院常务会议，并做经济形势汇报；朱长征：曾任《财经》杂志宏观新闻部主任、财新网副总编辑。耶鲁大学中国法律中心访问学者，万博新经济研究院特邀研究员，专注于宏观经济、改革政策研究。