房贷利率随LPR联动再降，购房需求会随之而起吗？

本文来自微信公众号：财经五月花（ID：Caijing-MayFlower），作者：严沁雯 张颖馨，编辑：袁满，头图来自：视觉中国

“满满的都是爱！”在“520”这天，五年期LPR（贷款市场报价利率）迎来改革后最大降幅。

5月20日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据，一年期LPR为3.7%，与上个月持平；五年期以上LPR为4.45%，较上月下调15个基点。

在业内人士看来，LPR的结构性调降体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。

此前，央行联合银保监会于5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》），明确“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。

作为房贷利率的定价基准，此次五年期以上LPR的下调意味着，首套房贷款利率最低将降至4.25%，新增及存量房贷客户的成本有望进一步下调。

值得注意的是，在当前多地楼市宽松政策持续发力下，居民需求增长却略显乏力。多名专家指出，五年期LPR利率的下滑虽有利于降低居民房贷成本，但若想有效推动居民消费需求明显回升，尚需更多举措。

另一方面，LPR数据公布后，资本市场并未买账。Wind数据显示，截至5月20日收盘，房地产板块跌幅居前，房地产指数下跌1.08%。 

非对称式降息，定向支持房地产？

自LPR报价形成机制改革以来，一年期LPR不降，单独下调五年期LPR还是首次出现。

“意料之中，预期之外。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，由于国内面临复杂形势超预期，实体经济融资需求偏弱，年内稳增长与稳就业压力较大，国内有必要进一步引导金融机构合理降低实体经济融资成本，激发微观主体活力，促进投资与消费稳步恢复。

亦有券商分析师指出，这种非对称式降息背后的核心驱动因素是政策开始大力支持“宽信用”，并且着眼于解决目前信贷结构差，中长期信贷迟迟没有修复的问题。

此前央行发布的金融数据显示，当前房地产市场需求明显有收缩迹象。2022年4月，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

在此背景下，作为房贷利率的定价基准，五年期LPR的超预期下调更是被业内人士视作对房地产的定向支持。

“当前企业贷款利率已处于改革开放40多年以来的最低点，而居民房贷利率仍然处于较高水平；更为重要的是，年初以来尽管房地产金融环境在持续回暖，但受疫情及行业本身运行规律等因素影响，楼市下滑势头仍在延续，其对宏观经济的拖累效应正在加大。”东方金诚首席宏观分析师王青指出。

事实上，在本次五年期以上LPR下调之前，央行曾与银保监会于5月15日联合发布《通知》，指出“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。

这意味着，此次五年期LPR再度下调15个基点后，首套房利率的下限已下探至4.25%。

据贝壳研究院市场分析师刘丽杰测算，若以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比最大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。

20城利率已降，购房者意愿大吗？

实际上，在上述《通知》发布之后，已有多地银行作出反应。据易居研究院智库中心研究总监严跃进统计，截至5月19日，包括广州、深圳、天津、重庆、无锡、常州等在内的20个城市均出现4.4%的房贷利率。

其中，安徽省阜阳市房屋管理局发布《阜阳市出台关于应对疫情影响促进房地产市场良性循环和健康发展的措施》，明确“鼓励引导各金融机构根据最新贷款市场报价利率和差别化住房信贷政策最新要求”。这是《通知》发布后首个明确发文引导房贷利率依照最新要求降低的城市。

需要指出的是，虽然多地部分银行提供了4.4%的房贷利率，但在执行标准上却有严格限制。重庆地区某国有大行贷款经理告诉《财经》记者，该行4.4%的利率仅针对首房首贷，二手房不包括在内，同时客户需满足一定标准，具体条件需银行与具体楼盘开发商进行对接后告知。

在房贷利率“连降”背景下，居民购房意愿是否会有所增强？

有贷款从业者告诉《财经》记者，当下银行端的贷款政策较宽松，购房者贷款积极性有一定的增加，但并不明显。对比之下，房地产开发商、中介的积极性更强，都在催促客户办贷款。

据贝壳研究院数据，2022年5月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

在如上宽松环境下，部分地产从业者尚未感受到客户购买意愿提升，“利率也降了，首付也降了，但还是没起色。”华北地区地产从业者向《财经》记者表示。不过，上海地区房产中介表示，《通知》发布后，线上咨询买房的客户较以往增多。

“在过往经济周期中，当房地产面临下行压力时，通过刺激需求可以有效缓解房地产风险。这种调控思路本质上是‘换表’，即当房地产企业资产负债表变差时，通过鼓励居民加杠杆，用居民部门健康的资产负债表改善房地产企业资产负债表。然而上述政策思路在当前亦面临挑战，主要原因在于居民杠杆率已经不低。”中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪指出。

LPR仍有下调空间？促消费需财政发力  

对于LPR后续走势，王青等人指出，仍有一定下调空间。具体原因如下：

一方面，考虑到本轮疫情持续时间、波及范围及对宏观经济的冲击效应较大，增量政策工具或不会仅限于“支小再贷款规模扩大”等结构性政策加力。为切实提振实体经济融资需求，接下来通过降准降息更大幅度地引导贷款利率下调，尽快推动各项贷款余额增速由降转升，进而为下半年经济有力复苏创造条件，有可能成为接下来货币政策操作的另一个重要着力点。

与此同时，尽管3月居民住房贷款利率较去年12月下行14个基点，本次五年期LPR报价下调15个基点叠加首套房房贷利率下限下调，也会带动居民房贷利率更快下行，但历史规律显示，为助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调（2008年以来的三轮房地产下行周期中，居民房贷利率最小下调幅度为142个基点）。这意味着未来仍可能通过MLF利率下调直接带动五年期LPR报价进一步下行。

“就近期而言，2021年四季度以来市场对美联储政策收紧预期已较为充分，美联储也先后启动加息和减码购债，但这并未影响国内央行去年12月和今年4月两度降准及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些时候降准降息持续落地，LPR报价还会有一定幅度的下调空间。这也将带动企业贷款利率和居民房贷利率更大幅度下降。”王青表示。

而当前，伴随经济下行压力在超预期因素冲击下加大，有金融业人士进一步指出，五年期LPR利率的下滑虽有利于降低居民房贷成本，但若想有效推动居民消费需求明显回升，尚需更多举措。

“当前中国宏观经济的最大问题之一是缺乏稳定的需求。”5月19日，国家金融与发展实验室副主任、中国社会科学院金融研究所副所长张明在“大金融思想沙龙”线上研讨会上表示，所有关于消费和投资的需求不足都会集中反映到金融数据上，所以今年4月的金融数据中，无论是社会融资总额增量、人民币贷款增量、还是居民住房抵押贷款增速，都出现了明显下降。需求不足的问题很难用补充流动性的方式来解决，因为问题的核心不是流动性短缺，而是市场主体的信心不足。

此前，央行发布的金融统计数据显示，4月新增社融9102亿元，同比少增9468亿元；4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。

针对目前市场主体缺乏需求的问题，张明提出，这时候尤其需要财政政策发力。考虑到今年的特殊情况，建议财政部发行大规模特别国债来做三件事情：一是给受疫情冲击比较大的中低收入群体直接发消费券；二是给受疫情冲击比较严重的中小企业直接发放补贴；三是用特别国债募集资金支持地方政府重大基建项目建设。

中泰证券首席经济学家李迅雷近日在第三届清华五道口首席经济学家论坛上亦表达了类似的观点。他认为，在促消费上，货币政策的作用有限，财政政策应该更加积极。当前财政主要投入在稳企业稳就业上，对于消费领域的支出偏少。对此，财政政策力度要继续加大，尤其用于消费方面，应推动发放消费券。

“目前，中国的消费总量还可以，因为人口基数大，过去几年经济高速增长。但结构上存在消费率过低问题，居民家庭消费更多用来投资、买房。相信今后随着房地产投入的减少，消费率有可能会有所上升。此外，还要通过收入再分配、第三次分配增加企业责任等多种举措共同发力改善居民的收入结构。”李迅雷说。

本文来自微信公众号：财经五月花（ID：Caijing-MayFlower），作者：严沁雯 张颖馨，编辑：袁满