冯仑：被套住的老板，都是想讲故事圈地赚钱的

本文来自微信公众号：风马牛地产研究院（ID：FARE_2016），作者：冯仑，原文标题：《冯仑：地产人不要人云亦云，尤其这两个人的话不要听》，题图来源：《功夫》剧照

5月11日，冯叔受到和君咨询以及一木基金会的邀请，和大家探讨有关“职业生涯规划与不动产行业机遇”的话题。从智者的思想中找寻把握当下的力量与方法，我们把这次访谈对话分享出来，希望对你能有所启发。

一

Q1：冯叔经历了非常传奇的职业生涯，在这之中是如何进行自我认知的？

冯叔：人死去以后时间很长，活着的时间很短，有用的活着时间其实更短。

在25岁到60岁这段时间，大家将用人生一半的时间参与职业生涯，首先要把个人自我认知的大难题解决。因为“自我”犹如自己手中的东西，往往难以正确认识。我认为，个人自我认知的体验和完善要经历三个阶段：

第一，在学校期间，对自己缺乏全面的了解，每年要做一次“鉴定”，很容易受到学校老师和同学的影响，通过别人的评价和鉴定结果总结自我，这是人生开始自我认知的第一步。

我在上中学时，有教数学的朝鲜族老师和另一个老师，这些外界的声音不断地向我灌输“你是个什么样的人”。比如老师写评语时，用“个性好强，过于自信”这8个字描述我。所以这阶段自我认知的形成，是老师和同学强加给自己的，靠班主任的鉴定和同学的打分。

遗憾的是，中国的家长不重视这一步，老是对自己的孩子不断地打击，说别人家孩子如何好，这恰恰是妨碍自我认知的障碍，让孩子无法成长为有着超强能力和明确自我认知的个体。

第二，在团体组织里，当你加入一个组织机构，比如大厂、入党等，在组织里扮演角色时，开始接受各方面对你的认知评价。

在你当了团队Leader或者做了产品经理后，手底下有几个人，组织对你也有360度的考核，你就会对自己在特定社会组织或团体中拥有的关系、作用、权利、义务及行为有自我认知。

所以第二阶段的认知跟在组织里扮演的角色有关，如果你不在组织里、也没有角色，自我认知的形成一定是封闭的、模糊的，甚至没办法清晰地建立对自我的认知。

“知人者智，自知者明。”而判断自我认知有没有偏差，一方面是自身的参照标准，对心理和情绪状态及工作能力的认知；另一方面来自外部的人员、组织、环境对自身的角色期待和角色定位，是否存在偏差和错位。

第三，在急剧的社会变动和矛盾冲突中完成自我认知，前两个阶段是常态，但对自我认知最重要的是非常态。

比如面临生死选择的矛盾，像电影里戏剧化突出特别激烈时；比如出卖朋友就能得到利益，你对自我的认知是做君子，选择不出卖朋友；但假定到了生死抉择，只有出卖朋友才能活，你可能就觉得，我只能在活着的前提下做君子。在极端情况下，你可能对君子这个角色开始打折扣。

真正的认知挑战是在社会极具变革和矛盾冲突中，甚至是极度艰难的选择或狭小的空间里，会产生对迄今为止“旧我”的否定感，但“新我”则在自我撕裂中艰难找到。

比如在孤岛、在船上、在劫机时，一般在极端情况下潜意识对自我的认知，成为了价值观的最终底线，你最终抉择是斗争、屈服或同归于尽。

总结一下，建立认知主要是这三个方面：

• 第一，在学校初步建立，靠老师和同学建立自我认知；

• 第二，在组织里扮演角色的过程中，会逐步调整自我认知；

• 第三，在矛盾和冲突中，坚守原则和底线，让角色有某种连续性。

今天我讲的是自知，其实这大部分来源于他知，即别人对你的评价。所以《资治通鉴》是讲给皇上听的，《贞观政要》也是给李世民提意见，“以史为镜，可以知兴衰；以人为镜，可以知得失”，这个过程也促使李世民建立自知。

二

Q2：如何选择创业和找工作，冯叔你有什么见解？

冯叔：现在大学毕业，应该大部分都去工作了，创业的人很少。因为创业需要有强大兴趣或使命驱动来面对不确定性的人生。很多人一开始走上社会，是没有心理准备接受风险挑战的。但大部分人也许工作几年后，对市场风险有足够把握，并找到了自己真正想要做的事情，有了更加强大的、准确的自我认知，就下定决心跟朋友创业了。

对于找工作的同学，我只说一点，除了考公、考编，找工作主要两类公司：民企和国企，外企算进民企里面。

选国企，是选行业、选公司、不选老板，老板是个差不多的符号，可能满了任期就调任了。比如学电力，就选电力部门；学铁路，就选铁道部门。因为国企是资本机构化，资本不人格化。

选民企，不在于行业、不在于公司大小，而是选老板，选他的价值观、使命和人格特质，以及你喜不喜欢这个人。比如，阿里巴巴成立初期只有18个人，剩下那17个人选的是马老师，选择和他一样的价值观。

所以毕业生找工作，我给这么个建议：你要想清楚，如果是选国企，现在的董事长和总经理是谁没关系，行业和公司你喜欢就可以；选民企的话，一定要选老板的价值观和使命以及人格特质，少研究当下的薪资和公司大小。

这是我观察到的一个点，也许对同学们有帮助。

三

Q3：从个人的经验上来看，说到行业和城市选择问题，冯叔有什么看法？

冯叔：人生不同阶段，对自我认知、事业期待和考虑的机会成本是不一样的。一个人一生要搬4次~5次家，也就是去4个~5个城市：

第一个城市是出生城市，不是由你选的而是父母定的，性格的形成和出生地有很大关系，比如我出生在西安，但父母是江浙人，所以这两地的文化积淀塑造了我；

第二个城市你或许有了一半的选择权，比如上大学，可能是老师、家长和自己综合选择的结果，这是个集体选择，你有权利表达，但意见可能不太重要；

第三个城市是你自己选择的，比如考研和工作，未来去哪儿都可以自己定，比如我上硕士、博士都在北京。也就是说，这次城市选择跟事业有很大的关系，你确定了干哪行，关于城市选择和成长赛道都是理性的。

第四个城市，大多发生在30多岁，这可能是事业选择，为了更好地发展去一个城市；也可能是家庭选择，男女双方结合为家庭，选择去哪个城市一块打拼。比如我选择北京，因为曾经在中央机关工作过，也非常喜欢西安和北京的文化，所以在两地都有发展事业。

第五个城市是在退休时，五六十岁又面临一次选择。你要是强大，没有经济压力的话，就跟着自由和舒适走，喜欢哪里就去哪里定居养老，比如我们这些爱折腾的人，在故乡西安也挺好，这个地方永远包容自己，有熟悉的文化、友人；你要是弱小，在经济上有比较大的压力，就得考虑生活成本和子女远近。

最后一个城市选择，是关于死亡的。如果你信教，可能会找个可以安放精神灵魂和身体的地方；如果你喜欢冒险，那死在哪儿都成，只是选择死法但不会选择地方；如果在人生的最后阶段面对困境，也有一些人选择自尽，想报复别人就死在他家门口；想舒服的离开不想给人添乱，就选择人少的地方解决。

人的一生有很多次选择，只有30岁到40岁的时候，城市的选择跟事业发展有关，其他的城市选择可能都不是自己选的，但最后一次选择特别重要，就是死在哪儿，你的宗教、价值观、性格和居住习惯，都会意外地决定最后死亡的城市，所以人生是非常有意思的。

四

Q4：现在新形势下，不动产行业还有哪些新机会？

冯叔：作为几百年来都有的商业行为，房地产行业是个省心的行业，它不会被技术替代，未来仍然会继续存在。房地产这个事，用一句话说清楚，就是创造有价值的固定人造空间。

移动的人造空间是汽车、飞机、太空船等，房子是固定的人造空间，这个空间是收费的、有价值的，能够收租金或售卖掉。

人类80%的时间呆在人造空间里，人造空间里90%是固定的，所以固定的人造空间永远是我们生存的第一需要。

在这个情况下，房地产是非常好的行业，你进入到这个行业可以干一辈子，不用担心人类不在固定空间里活动，因为甚至连火星都在盖房子，只是说房地产每个阶段的机会重点不同，比如从经济发展来看，GDP处于经济起飞期，高速成长到人均8000美金，那这阶段的重点机会都在土地和住宅上。

随着城市化的聚集，人口不断地流入，土地开始有价值，满足人的居住需要，先盖的当然是住宅。所以在这个阶段，住宅其实是房地产最大的机会。

从1998年住宅市场化改革至今20余年，大家提了半天的房地产其实都在说住宅，仔细想想哪个公司今天暴雷了、今天又成黑马了，主角大部分是住宅公司，所以住宅是第一个机会，你想要做大公司，这个机会的重点是规模、成本、速度，核心竞争力是高周转、高杠杆、高利润、高回报，这都跟上升的经济周期有关，同时跟有价值的土地有关，你甚至不用做什么，只要手里有地就可以赚钱。

这段时间大家开始迷惑了，为什么呢？

当人均GDP超过1万美金后，房地产进入后开发时代，住宅开始减量、减速、减价，大家有点懵了，不做住宅其他品类要怎么做，我觉得其它地方的机会太多了，甚至比住宅要多很多倍。除了住宅以外，还有7大领域，包括办公、商业、酒店、产业园区、物流仓储、医疗健康和公共物业。

如果你现在从住宅行业跳出来，可以转型和研究这7大类，这些领域还都有共同支持的机会，比如运营管理和资产管理的机会远大于开发机会：

• 在办公领域，有支持运营和管理的SaaS平台，在软件平台上就能实现对人、事、物的管理，沉淀下来的数据还能为经营决策做支撑。

• 在物流仓储领域，普洛斯在中国投资、开发、管理着400多处物流仓储、制造及研发、大数据及新能源等基础设施，目前还处于高速增长阶段。

• 在医疗健康领域，越来越多的公司尝试把空间产品化、品牌化，孵化了很多知名的养老机构和康养酒店、医疗MALL等。

更为重要的是，房地产行业的科技化程度越来越高。最近在港交所上市的贝壳找房，利用人工智能、大数据等撮合交易效率；元宇宙等概念也正盛，御风资本最近投资了一家在元宇宙盖房子的科技公司，未来将与线下空间打通来提供服务。科技主要解决了三个问题：

• 第一，提高效率，首先是提高了交易效率，比如刚刚提到的贝壳找房和诸葛找房；另外还有出租效率的提升，爱彼迎Airbnb租赁效率甚至超过了酒店，这是技术对房地产的重要影响。

• 第二，便捷性和舒适性，通过运营科技创新商业模式，使运营服务方法更先进，比如松下或小米的智能家居，就解决了空间的便捷性和舒适性。

• 第三，增强对空间的体验，人造空间变成无墙空间，强化了我们在现实空间和虚拟空间之间的交互，也强化了社交、商务行为的深度体验，比如VR看房和元宇宙等。

所以在后开发时代，如果我们不看或少看住宅的机会，在远处或许发现更多的机会，还能再干100年。毕竟以前只做了“住宅”两个字，现在要做的是“房地产”三个字。

五

Q5：产业地产也发展很多年了，对于现状和发展趋势、从业人员转型，您有什么建议？

冯叔：我是不大同意产业地产这个说法，从专业房地产的角度，地产就分两种：一种叫销售型不动产，一种叫商用不动产，商用不动产总体上是B to B to C的生意，或者B to B to B的生意，而销售的是B to C的生意。

所谓产业地产，国内大概没有一家是赚钱的，原因是产业不会做，地产也不会做。做地产永远是赚的，要么卖掉按平米算钱，要么拿租金做空间生意，至于客户怎么在我的空间赚到钱，我不知道，因为我是做服务业的。

现在说的产业地产、文旅地产、大健康地产等都是误导，跟房地产没有关系，凡是说这些概念的都赚不到钱，想要讲故事圈地卖住宅，结果却都失败了。现在被套住的老板全是这类型，不相信经典房地产的基本原理就是商用不动产和住宅。

跟产业相关的物业租金很低，做出租业务无非是投资性物业和非投资性物业，投资性物业有一个刚性指标——净租金回报率6%，做到这个数值以上才有金融价值、投资价值和资产证券化的机会。如果产业地产只能做到6%以下，加上土地只有20年年限，基本上房子钱和地钱都赚不到。

所以，在经济转型和产业升级的情况下，对于房地产行业来说，如何为这些新产业提供空间服务，这才是特别的机会。

比如，数据中心为什么能赚钱？建造这个空间并不复杂，但它的管理和运营很复杂，这都是地产商不会做的，要交给专业的运营商去做。可其他的并不难，数据中心的客户稳定，租约稳定、换租率很低，同时物业成本并不高，又不需要24小时服务，对人力的需求很少。

简单地说，他只需要一个壳，那么相对成本而言，数据中心的租金是可以的。作为物流仓储中独特的细分领域，数据中心就赚到了钱。

因此做产业服务，地产商要为产业发展提供特殊空间来支持产业，这个思路是正确的，为哪些产业服务则要好好挑选。做服装鞋帽的产业，人又很多，对物业设施的损坏很大；租给做医院的，租约长、稳定，对周边产业有一定带动。但租给做购物中心的就不太好，为什么？

举个例子，购物中心对空间的依赖在极度缩小，一个10万平米的购物中心，一般是10个亿的销售额，坪效为1万元/㎡。但SKP大概是23万~27万元/㎡的经营水平，李佳琦直播间的坪效是100万/㎡。

也就是说，做商业流通业对空间的需求在减少，但效率在提高，只是增加商业面积是没有意义的。

简单地说，城市发展带来了产业集聚和转型、空间布局的改变，以及行业的变化等，作为地产商要了解，我们永远是为别人提供空间服务，在住宅以外，永远是收租金的，主要算租金回报，逐渐有了回报，企业的转型才算成功。而不是转型了半天，为了卖住宅讲概念去圈地，然而鱼饵比鱼贵，住宅地没拿到产业也发展不起来，结果就被套死了。

另外一方面，房地产人一定要了解行业是干什么的，不要人云亦云，尤其是这两类人的话不能听：

• 第一，不能听财经记者的，他们是记录无数企业的兴衰成败，但并不会预知未来。

• 第二，不能听分析师的，他们分析会比财经记者深一些，但更像是流星。

最重要的是听自己的，通过亲身实战经验和积累行业规律，清楚明晰地对行业有自己的判断。

那么，地产转型的机会在哪里？

地产人如果要坚守，就要看准两方面：

• 一是，在住宅细分领域坚守。比如学生公寓、单身公寓、女性公寓、蓝领公寓、养老公寓等等，认真研究每个品类的消费需求的产品升级。

• 二是，房地产行业的跨界坚守。这时，你就变成了一个“老中医”，比如做资产管理，把做错的、废弃的空间重新修理好；做城市更新，把规划有问题、低效的空间改造成舒适的、高效的空间，实际上你就变成了空间的医生和保健师。

医生里头也分儿科、妇科、内科、外科，所以在行业坚守，一个是在住宅领域细分，另一个就是7大类里边，你看能不能成为一个专科医生，在资产管理、运营服务、财务投资等方面转型，其实会有很好的机会和发展。

六

Q6：不管是地产新手还是职场老鸟，您对这些朋友们有什么更进一步的建议？

冯叔：第一，在创业之前，我也打过工，兴趣很重要。

一开始我也不是做房地产的，但因为对它非常有兴趣，所以能坚持很久。除了对功利的算计之外，人在职业发展中兴趣才是最强大的驱动力。如果你已经在房地产行业，且不想跳去其他行业，往深处挖掘研究将有无限的乐趣。

比如有个朋友他对餐饮空间感兴趣，购物中心的租金过于昂贵，路边店的餐饮生意又不那么好，他就专门研究路边餐饮空间如何做标准化，包括工商牌照、桌椅板凳、碗具橱柜等等，提供全部空间和产品的租赁服务。

要耐心地研究感兴趣的领域，并坚守下去，我就对研究超高层建筑很感兴趣，也参与了500米左右的项目，带着使命研究超高密度空间的发展模式，但也在立体城市上失败了，当然目前也没有做成功的。

第二，你坚守了以后也要关心如何提高手艺，也就是专业性。

比如，国外就有房地产领域的专门研究中心，麻省理工学院房地产发展科学硕士就侧重于建筑物理空间的价值研究，纽约大学房地产硕士研究的是经济金融、资产证券化方面……

你要做一些职业规划上的提升，在坚守兴趣的同时，能够在公司晋升、加薪，甚至有助于以后创业的道路。

第三，房地产行业跟其它行业不同的是，职业历程稍微资深些，创业的门槛其实不是那么高，可以谨慎尝试创业。

比如，某人在物业公司干了 20 多年，侧重于机电管理，就可以找个市场能力强的伙伴，合伙做一个物业管理公司，专门做合同能源管理或帮助写字楼做机电管理，就成立了专业的小公司。

创业的门槛就是你的手艺，拥有足够好的技术、专业的人工智能，就能够降低成本、提高效率。其实并不需要很大的资本，万一创业失败，凭借着手艺也能谋求新的工作。

所以，在房地产行业拥有充分的兴趣并坚守下来，通过学习提升进阶专业能力，积累了一定的资本、人脉和资源后，创业门槛也不高，可以成立小公司管理某一类业务，其实也可以发展得很好。

本文来自微信公众号：风马牛地产研究院（ID：FARE_2016），作者：冯仑