深圳“车位之争”，开发商涉违规操作“埋祸根”

本文来自：凤凰网，作者：王婷婷（凤凰网房产风财讯），题图来自：视觉中国，原文标题：《“50辆宾利”撕开深圳车位纠纷 开发商涉违规操作“埋祸根”》

6月5日，“女子称开50辆宾利堵截被占车位”话题冲上热搜。事涉深圳宝能公馆（又名宝能城市公馆）业主因车位占用问题发生纠纷，在地下停车场内发表过激言论。

流传出的现场视频中的女子称，“我的车位有买卖合同，这个车位谁敢说是他的？”并扬言要开50台宾利堵车位一个月。

据了解，事件的导火索是宝能公馆小区的车位纠纷。流出的小区业主聊天记录显示，开发商售卖公寓时承诺了“公寓专用车位”（赠送30年的固定车位使用权），部分公寓车位设置在住宅区楼下，并装了地锁。而住宅区业主认为车位是公用的，并且一部分业主声称购买了车位使用权，因此两方业主经常就车位发生纠纷。

小区物业人员曾向媒体称，开发商卖房时与宾利女车主签过合同，其有相关车位的使用权。6月5日，小区所在的福田香蜜湖街道办表示，就此事已多次开会协商，派出所也已经介入调解。宾利女车主丈夫所在单位深振业也进行了审查和处理通报。

后续据凤凰网《风暴眼》了解，小区物业已将公寓专用停车位地锁拆除，并在业主群表示，会积极主动搭建平台，尽快推进（车位协调）工作。

（相关方面的事件回应）

宝能公馆的停车位问题为这次的纠纷埋下“定时炸弹”，而这背后折射出的是深圳车位能不能买卖，开发商是否违规售卖车位使用权，是否存在虚假宣传等一系列问题。

消失的停车位？

据凤凰网《风暴眼》了解，此前深圳宝能公馆在多个平台宣发了楼盘车位信息，从信息可见，项目住宅曾宣传车位比1:2，公寓则有车位比1:1.5、1:1.8两个版本。搜索小区二手房信息甚至能发现“带固定车位”的字样。

不过宝能公馆周边二手房中介人士告诉凤凰网《风暴眼》，“带固定车位”只是噱头，小区的住宅车位250元每月（租金），没有固定车位，根据深圳规定是公用车位，先到先停。

（深圳宝能公馆宣传信息截图）

据了解，深圳宝能公馆规划了-1、-2、-3三层地下停车场。但自2018年底小区业主陆续入住，便持续有业主投诉“负一负二停车位凭空消失”导致车位紧张。

业主在领导留言板投诉称，小区销售时承诺1:2的车位配，但入住小区两年多，直到2021年宝能地产及吉祥物业（宝能旗下物业）一直不给开放-1和-2停车位，物业曾经在负一负二层车位焊了卷闸门。后经过协商才开放了极少部分。

（宝能公馆业主在领导留言板投诉）

有业主称，停车场长时间封闭不给使用，但开发商卖公寓时却能承诺“专用车位”。而且车位属于业主公有，开发商出售、赠予车位却从未和业主协商。

对此事，深圳福田区香蜜湖街道办答复称，竹园社区党委已在2021年9月1日约谈了物业管理处有关负责人，管理处已全部开放三层停车位，目前开放1191个车位（其中负一层95个、负二层278个、负三层818个），并向宝能地产申请增加地下车位。

实际上，引发业主车位纠纷的不仅是宝能公馆，据了解深圳宝能城花园（西区）也因涉嫌违建，违规买卖车位被业主投诉。

（宝能花园城西区业主群部分截图）

开发商宝能埋下“祸根”

和宾利车主事件同样引起关注的是，开发商宝能“买卖与赠送车位使用权是否违规？”因为在大众印象中，深圳的车位没有产权，属于业主公有，不能售卖。

据凤凰网《风暴眼》了解，这主要源于2014年12月发布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，其中明确规定，配建车位归全体业主所有且禁止买卖。但正式的《办法》迟迟未出台。

据深圳资深地产人介绍，有些开发商是按2019年的《车位管理和分配办法（示范文本）》（征求意见稿）执行的，其中表示车位可以租赁、受赠、购买。

但2014年和2019年的管理办法都是“意见稿”，没有正式生效文件，因而引发深圳车位归属权和交易的争议。

据了解，此前深圳相关管理办法因与民法典《物权法》有所重叠，计划将《办法》的制定发布进行梳理，所以没有没有出台“正式”的车位管理办法。

虽然深圳当地办法未明确界定开发商能否承诺专属车位、出售车位使用权，但民法典第二百七十五条【车位、车库的归属规则】要求：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

并且根据2020年3月1日实行的《深圳经济特区物业管理条例》要求，开发商在预售/现售时、合同中，必须把出售、附赠、出租的车位、车库数量公示清楚。而根据业主反应宝能项目并未明确这些信息，开发商在多方面涉嫌违规操作。

律师：业主有权要求恢复原状和归还盈利

关于车位归属问题，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，如果开发商真的存在将住宅区的“公共”停车位使用权，赠送给公寓区业主“作为专用停车位”，那么开发商此举明显侵犯了住宅区业主的共有权利，开发商属于无权处分。

开发商一方面有义务恢复原状，另一方面还应当赔偿在此阶段期间给住宅区业主所造成的损失。物业公司也有义务将车位恢复原状，如果在车位赠送期间还因此而获益了，相关的盈利也应当归还给业主。

（深圳宝能公馆实景）

王玉臣律师指出，一个小区不同的停车位，所有权可能是不同的，具体要看背后的手续。

目前的小区车位一般分为三类：

（1）符合规划的，在销售许可范围内的车位，手续完备的可以直接办理产权证。

（2）规划上没有，通过占用车道、绿化或其它公共部分改建的车位。这种一般没有产权证，但是从相关法律规定而言，产权应当归属于业主共有。

（3）人防车位。这种也比较多，产权归属国家，但是日常属于“谁投资谁获益”。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权归开发商所有；但是如果分摊到业主的购房款中了，使用权则属于业主所有。

“现实生活中存在大量的将公共部分改造为停车位的情况，但是业主往往是不知道或不清楚的，相关的收益也被开发商或物业公司掌控。业主可以通过一定的法律手段，比如信息公开申请、诉讼等方式核实清楚业主权益，另一方面通过法律手段进行确认，并拿回公共收益。”王玉臣表示。

本文来自：凤凰网，作者：王婷婷（凤凰网房产风财讯）