本文来自微信公众号：家办新智点 （ID：foinsight），作者：foinsight，头图来自：《黄石》剧照

“劳动是财富之父，土地是财富之母。”

如今，许多美国亿万富翁们正在怀俄明州、蒙大拿州和德克萨斯州购买大型土地，成为“地主”。他们甚至还将土地称为“最硬核”的资产。譬如，比尔·盖茨拥有26.9万英亩土地；杰夫·贝佐斯拥有42万英亩土地。

为什么美国超级富豪喜欢当“地主”？

一、美国富豪爱当“地主”

在美国，许多私人富豪至少拥有数10万英亩的土地，其中少数人甚至拥有超过100万英亩的土地。

而排名前十位的私人土地拥有者共有超过1300万亩土地，占美国国土面积的0.5%以上。这些人中，一部分是家族继承人，早在1800年代就继承了祖先留下来的土地。其他人则是白手起家的富翁，在完成原始的财富积累后，开始不断收购土地。

富豪们往往喜欢在西南和西海岸投资大量的房地产土地，喜欢在得克萨斯州的南部、西部以及新墨西哥州投资牧场。而加州、怀俄明州以及蒙大拿州的大片土地中，既有牧场也有农场，可用来饲养牲畜、生产木材。

美国的土地投资，分为木场（森林）、农场（农田）、牧场三大部分。

在农田方面，据2021年1月《土地报告》爆料称，盖茨家族现在是美国农田最大的私人所有者，通过Cascade Investment LLC拥有24.2万英亩的农田。这使得盖茨家族领先第二大农田所有者奥弗特家族超5万英亩。

 盖茨家族所拥有的土地在美国的分布图

除农田外，盖茨家族还拥有过渡用地2.6万亩，休闲用地1234亩，拥有的土地总面积共26.9万英亩。其中，最大面积的土地位于路易斯安那州（6.9万英亩）、阿肯色州（4.8万英亩）和亚利桑那州（2.6万英亩）。

据悉，Cascade近十年来一直在收购美国的农田。2014年，该基金在加州、伊利诺伊州、爱荷华州、路易斯安那州和其他州拥有至少10万英亩的农田。

Cascade最大的一笔投资是在2017年。该基金从加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）收购了5.2亿美元的农田资产。这批资产以前由美国农业公司（AgCoA）所有，它占据了Cascade当今所拥有的大部分面积的农田。

2018年，Cascade以1.7亿美元收购了华盛顿约1.45万英亩的优质农田，卖方为另一家主要机构投资者约翰·汉考克的人寿保险公司。

此外，盖茨基金会也已投资农业超过10年。从投资方向上，可以猜测，其购买土地或为更好地促进农业可持续发展，包括促进高产、研究开发耐气候作物等。另外，Cascade的子公司之一Cottonwood Ag Management是Leading Harvest的成员，这是一个旨在促进可持续农业实践的非营利组织。

而亚马逊创始人杰夫·贝佐斯购买土地的原因，或因其在祖父母的德克萨斯牧场度过了童年的夏天。如今，他所拥有的土地也在德克萨斯州。

二、为什么美国富豪爱买土地？

虽然盖茨可能是美国最大的农田所有者，但他绝不是最大的个人土地所有者。

因其电信企业Liberty Media、Liberty Global和Liberty Global而被戏称为“有线牛仔”的约翰·马龙 （John Malone）是美国最大的单一土地所有者，拥有220万英亩土地。2010年，他通过购买位于新墨西哥州29万英亩的贝尔牧场，超越了CNN创始人特德·特纳，成为美国最大的个人土地所有者。

此外，约翰·马龙还在美国各地购买了地块，包括科罗拉多州、怀俄明州、佛罗里达州、缅因州、新罕布什尔州和马里兰州。

为什么美国富豪们热衷于购买土地？约翰·马龙曾说表示，“生产性土地是历史上为数不多的永久价值之一”，这句话或代表了许多富豪的心声。

“这是一项价值不断增加的资产，”美国农田信托公司CEO约翰·皮奥蒂也曾说，“它具有巨大的内在价值。除此之外，它还是一种有限的资源。”

土地资产的投资收益主要表现在以下几个方面：

首先，强劲的历史回报。

耕地收益有两种形式：一是租金和作物支付的当前收入；二是出售标的资产带来的价格升值。1992年至2020年间，美国农田的平均年回报率为 11.0%，高于股票市场的平均年回报率8.0%。

公开交易资产和实物资产表现（1992 - 2020年）

注释：资产类别由以下指数代表：私有美国农地-NCREIF农地指数；私营美国商业地产-NCREIF房地产指数。索引是不受管理的，不能用于直接投资。资料来源：NCREIF，公开数据。

其次，被动回报。

农田提供了一种有吸引力的被动收入来源，使投资者能够多样化收入来源。另外，作物支付价格会随商品的价格波动，而农田却不会。这意味着，农田可以有效地对冲通货膨胀。

第三，投资多元化。

据估计，比尔·盖茨一半以上的财富都投资于技术，并在技术投资领域赚了数十亿美元，但他深知投资一些其他的资产类别对于财富保值增值的重要性。譬如，股票、债券、商业房地产和黄金等资产类别或会出现波动，但农田投资则波动很小。例如，在金融危机期间，标准普尔500指数的最大跌幅为-46%。同期，NCREIF农田指数却上涨了17%。

第四，低波动性。

农田是一种极低波动性的资产类别。如上图所示，1992年至2020年间股市波动率为17.2%。相比之下，美国农田的波动率仅为6.9%。

在新冠疫情流行的前几个月，这种波动性差异得到了体现。2020年第一季度，美国股市下跌了-19.8%，原因是新冠疫情的封锁导致了经济缩减和投资者的恐惧。第二季度，市场反弹的速度几乎一样快，回报率为20.0%。相比之下，新冠疫情对农田收益的影响要小得多。农田回报率在2020年第一季度下降至-0.1%，并在2020年第二季度上升至0.6%。

第五，可持续性。

投资农田有利于全球经济发展，并增加可持续性资产。据《国家地理》报道，通过采用技术和可持续耕作方法，农场的产量可以增加一倍或三倍。因此，农田投资能够为地球上约90亿人提供食物，能够有效保障粮食安全。

另外，可持续的耕作方式也增加了土地的价值，为地球和投资者创造了利益。然而，投资新技术需要前期投资。因此，投资农田是农民、投资者和环境的共赢。

如今，农田投资不再是超级富豪的“专利”。投资者不及比尔·盖茨的财富水平也可以投资农田。一些投资平台正在为合格的投资者创造机会，以低至1.5万美元的价格投资农田。

截至2020年，美国农场地产每英亩土地的平均价格

第六，通过租赁，获得回报。

私人土地所有者会利用土地，通过多种方式获利。据美国农业部数据显示，美国9.11亿英亩的农田中约有39%出租给农民，其中80%的出租农田归私人地主所有。

“年轻的农民很乐意租地，因为不管是老是少，这都是生意。”盈透证券董事长、拥有58.1万英亩土地的Thomas Peterffy说道。

“如果你购买一个农场，并将现金租赁租约到位，你将看到大约2.5%的资本回报率，”Peoples Company总裁Steve Bruere说。

从历史上看，美国的土地一直是一项有吸引力的投资，因为其具有长期升值、税收优惠的价值，这使得它比许多奢侈品投资更稳定、更可预测。除此之外，土地还可为富豪们提供高品质的生活。如，许多大型牧场不仅可以用来养牛，还可用于娱乐，例如狩猎、钓鱼、度假等。

三、美国土地交易频繁

如今，美国的土地交易市场正在蓬勃发展。

“由于利率处于历史低位，拥有牧场是一项非常有吸引力的投资”，一位美国行业人士说道，“合格的买家现在能以3%的利率购买牧场，或对牧场进行融资。由于疫情影响，‘城里人’正在寻求购买牧场的机会，以逃离人口众多的地区，这样他们就可以呼吸到清新的乡村空气。”

在卖方市场上，众多富豪正在出售他们的土地。

亿万富翁科赫工业的董事长兼CEO查尔斯· 科赫在德克萨斯州的斗牛士牧场以1.24 亿美元的价格上市出售，烟草亿万富翁布拉德·凯利在新墨西哥州的麋鹿谷牧场以9600万美元的价格上市出售，葡萄酒商雷蒙德·邓肯在科罗拉多州的钻石尾巴牧场以4500万美元出售，高尔夫球手格雷格·诺曼在科罗拉多州的七湖牧场以4000万美元出售。

同样在买方市场上，富豪们争夺土地的热情很高。

2020年最引人注目的是纽约亿万富翁Bloomberg大股东、联合创始人兼CEO迈克尔·布隆伯格以4479万美元收购了亿万富翁KKR联合创始人亨利·克拉維斯和亿万富翁家得宝联合创始人亚瑟布·布兰克拥有的4600 英亩科罗拉多牧场。

另据报道，亿万富翁奈飞创始人里德·哈斯廷斯正在科罗拉多州建造一座占地2100 英亩、耗资2000万美元的Lone Rock Ranch大院。

尤其新冠疫情期间，土地托管期限明显缩短。随着城市压力的加剧，富豪们想要利用土地资源变现的时间明显缩短。大多数买家，早已开始在土地这块画布上，描绘他们未来对于房屋和谷仓的梦想。

土地，正在成为美国富豪和新投资者的“新宠”。

本文来自微信公众号：家办新智点 （ID：foinsight），作者：foinsight