本文来自微信公众号：天机奇谈 （ID：TianJiQT），作者：奇谈Sir，题图来自：视觉中国

今天高速回杭州，开始为期7+7的生活，在高速上回顾和思考了一些东西。

一

我非常习惯用文字记录一些零零碎碎的东西。时间这种东西，有时很慢，有时很快，但时光永远不会倒流。这或许也是文字存在的意义。

福州市平潭综合实验区发布限跌令，商品房降价不得超过备案价上下幅度的15%；办理价格备案时，须同时在表上进行承诺；对超出规定幅度的，不给办理网签、备案。

平潭去过两次，第一次是十年前，那会在大规模拆迁。平潭做工程的老板很多，遍布全国各地。

第二次去平潭，是去年公铁两用大桥开通以后，大海很漂亮，散落在海天之间的风车，缓缓转着；进入平潭岛以后，沿着环岛北路驱车，车转过一个山头，水天一色的蔚蓝，从山的尽头跃入眼帘，很是惊喜。

跟平潭本地的一些朋友聊天时，聊到了房价，他们说平潭房价高点的时候，个别楼盘单价能走到两万左右，让我很是诧异，看着冷清的城市，陷入沉思……

只能说，当下这个限跌令，出得不意外。

当前不少房企陷困境，“限跌令”导致房企难以降价销售自救。广东省地产商会就曾发文件给省住建局，建议调整“一刀切”式的限价管控。

房企若在三四线等城市想积极去化，以价换量，争取回笼现金，会因限价令的存在，企业无法根据市场实际情况降价促销，没法快速销售回款自救，陷入进退两难的不利局面。

在限价令卡壳导致无法降价下，放松调控等政策，对购房者的刺激作用相对有限。

朋友说：妈妈设定彩礼房车等要求不许降，然后老是叫我不要远嫁，笑死，根本嫁不出去。

一民营房企老板的朋友，有时觉得委屈，像个倒插门女婿。

我想了想，只能送一份鸡汤给他：要坦然，不在看清了多少事，而在看轻了多少事。

……

中海地产近期对组织架构进行了调整。

华北区域与北方区域合并，成立新的华北区域；北方区域的青岛和烟台两城市公司划入华东区域，北方区域取消；

原华北区域的郑州、武汉、太原城市公司并入西部区域，成立新的中西部区域；华南区域管辖的长沙区域也并入新的中西部区域。

中海以成本管控严、融资利息低、利润高著称，品质方面有待加强和提升，有些城市的中海项目建筑质量是真的渣，如北京、厦门、上海、宁波、青岛、南京等城市的质量问题突出。

佳兆业公告称首席财务官吴建新已辞任，新任首席财务官为罗婷婷。

罗婷婷成为佳兆业2017年复牌以来的第四任首席财务官。佳兆业的CFO不是一份好干的差事，涉及沉浮不定的旧改和表外负债等庞大繁杂事项。

选择困难症就是，全都想要，却没那本事。佳兆业以前就犯了这点，“三道红线”全绿……

二

景瑞控股正式宣告违约，四只在联交所上市的优先票据未支付到期应付利息。

这可能引发交叉违约。景瑞起家于上海，业务覆盖长三角一二线城市，其中江苏土储占比超130%。

鑫苑成被执行人，标的2.7亿元。鑫苑是在美上市的大陆房企，早在2020年就有资金困境的传闻。

昨天的文章，有读者问我，什么时候开始有意识，准备了24个月的现金流储备。

这个和我第一次创业失败的经历有关，后来都习惯准备12个月。去年6月开始，提升到18个月，今年3月开始提升到24个月。

至于创业失败的心得，其实能记得的不多，只剩痛苦了。年轻人为爱哭泣，成年人为穷落泪，这就是成长。

再者就是要学会释怀。别和往事过不去，因为它已经过去；别和现实过不去，因为你还要过下去。

……

京系房企鸿坤，未在30天宽限期内及时清偿境内外债券本息，美元债违约触发提前到期。

两年前写过鸿坤存在的问题，今年3月也写过鸿坤30亿元的理财产品因为没有兑付，被投资人追讨一事。

很多事情并不是突然发生，而是早有端倪，需要的是时间验证，以及我们多留心留意。

龙光控股7.73亿元ABS“荣耀13A”展期方案已获必要同意。

读者经常问，在当下的环境应该怎么办。其实我也没有太多办法，毕竟不是万能的，能做的有限，早期提前提醒，事发后想些对策，并期待能有一定效用。

有人等烟雨，有人怪雨急；有人等雨伞，有人等雨停；世间大雨滂沱，更何况你我。

……

表达是一门艺术和技巧，重复或许是最简单有效的。

但我生性又讨厌做个复读机，所以回答过的一些问题，有点厌倦多次再回答，这会很消耗我，容易丧失表达欲，希望部分读者能理解。

如果你一定要杠一下，反驳“重复或许是最简单有效的”，那我只能举例论证了：

女朋友生气的时候，你说“又怎么了？”，对方会更生气；如果换成意思一样的“怎么了怎么了怎么了”，效果马上不一样。

三

地产与金融天生具有高度相关性，房企学会了如何起飞，却还没学会如何安全降落。这很明显，直接体现在加杠杆和去杠杆时，房企的表现。

2014年～2015年，政策重启宽松，房企债务处于初步扩张阶段。随后，金融机构向房地产行业宽信用，市场触底回升，房企拿地态度开始偏乐观。

随着市场热度持续提升，房企的土储快速消耗，经营信心提振，开始积极加杠杆，金融杠杆用得得心应手，规模急剧扩张，债务开始走向泡沫化阶段。

一般来说，房地产政策和金融政策往往是泡沫形成的主要助推器。

2015年中旬～2016年，政策全面宽松。

棚改大规模推进，货币化安置比例急剧提升；银行信贷投放激增；销售市场量价齐升；土地市场火热。

2016年9月～2020年，市场过热引发政策转向，调控持续升级。

银行信贷投放趋紧；行业阶段性见顶；市场持续火热，房企大规模拿地，由于高价土储沉淀，资产负债表质量开始恶化。通常是信用、品牌、现金流危机依次爆发。典型如泰禾、福晟。

2020年至今，政策保持调控基调。

房企被动去杠杆，典型如恒大、蓝光、华夏幸福等一众房企；去杠杆阶段，金融收缩，房企自身经营问题暴露爆发，引发流动性危机，进而形成债务危机。

房企应对危机的错误示范案例，莫过于恒大。正确的应对，实际上应以恢复现金流为导向，逐步恢复品牌及信用。

出售项目，实现债务剥离；降价促销，以利润换现金流；出售资产，引入战投恢复现金流是常用的三种恢复现金流的途径。

房企债务危机爆发后，影响销售、影响融资、影响房地产投资和上下游产业链、影响行业并重塑行业格局，如今国企央企快速推进就是具体表现。

而民营房企资金困境引发的延期交房、停工等问题，又教育了购房者，使销售市场格局出现很明显的分化。

金融机构在行业授信整体收缩下，更倾向于国企央企这类房企；消费者对民营房企的信任度降低，对国央房企的信任度提升。

房地产调控主要有两大目的，一是让住房更多发挥居住作用，二是防止可能的风险。

……

有人，讨厌房地产行业；也有人，喜欢房地产行业。这两种都能理解。

喜欢一个人，是因为喜欢的人在那里；讨厌一个地方，是因为曾经喜欢的人在那里。这个行业给你的收益和伤害，都是喜欢和讨厌这种情感诞生的由来。

至于我，其实没有喜欢或讨厌一说，我接触最多的，反而是大家，如果非要我表达情感倾向，那：

我希望你读很多书，走很远的路。

我希望你爱很多人，也被很多人爱。

我希望你走过人山人海，也遍览山河湖海。

或许是年龄增长的缘故，或许是习惯的缘故，我喜欢回顾和总结，我们总要往前看：

如果总是在流泪，如何看见满天星光。 

本文来自微信公众号：天机奇谈 （ID：TianJiQT），作者：奇谈Sir