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2022-07-15 21:51
安徽县城地产真相

本文来自微信公众号:五环外(ID:wuhuanoutside),作者:小书,编辑:张假假,原文标题:《安徽县城地产真相:房价开始吞噬人口和产业》,头图来自:视觉中国


2022年,没有一个行业像房地产,尤其是县城的房地产这样刷新我们的认知。


在经历了大蒜、小麦、猪可以抵扣房款的神奇营销轰炸后,最近一条热门新闻,是广西玉林的公务员被要求进村卖房。


而且要知道这绝对不是什么利益输送,明确了公务员没有佣金但有业绩指标,而且一个月至少要卖五套房。


这次,终于轮到公务员们开始担起拯救县城房地产的历史重任了。


玉林博白县是最快积极响应的,甚至官方组团,名字直接就叫做“加快人口进城看房团”,多么简单粗暴。


无独有偶,曾被誉为“县城之王”的碧桂园,下沉市场的魔咒似乎开始爆发。


6月22日晚,国际评级巨头穆迪公告称,下调碧桂园企业评级为“Ba1”级,简单理解就是,碧桂园国际信用评级从“审查中”调整为了“负面”。


而一场中国县城房地产的大变局序幕,在这些神奇现象中才刚刚被掀开一角。某种程度上,县城没有房地产的皇帝新衣现实,也即将展现。


作为一个多年的地产人和小镇青年出身的我,正好也借着最近一次返乡所见所闻,希望能更好帮各位理解这一趋势。


一、县城,没有房地产


我老家,曾经是个没有房地产的县城。


安徽某四线县城,交界江苏,中国百强县凤尾,GDP产值刚刚600亿出头,但居住还算舒适。


相比昆山、义乌这样动辄2万+的房价,GDP能吊打部分省会的超级县城,我老家这种中位数位置的县城,其实更能代表中国广大县城“沉默的大多数”。


房价均价在几千到上万的区间徘徊,但购买力很难迈过万这道坎,称不上有什么优势产业,但有一两个产业集群养活了大批人。


这里一直是没有房地产的地方。


不要误会,房子一直是有的,只不过没有带电梯的这种,估计城里人很少见过房子拿到独立产权随便建,80%小区没有围墙这种生态。


家乡真实县城居住,实拍


物业服务更是遥远的都市传说。


没有商品房,而房地产也从未作为一个产业在县城形成,大家的上升路径要么是去外地跑业务搞钱,要么进入体制内慢慢待机。


房地产业一个最重要的标签:土地出让,在这里好像也没有过。


一切改变在2018年前后,全国推进的棚改,通过拆迁创造出的居住需求支撑了大量的县城发展,也成就了不少三四线房企品牌。


那年很多县城的一个标志性的事件,就是碧桂园或者恒大的到来。


虽然这两位在业内的口碑爆裂,但对普通县城来说,这确实是一场降维打击的洗礼。


原来有电梯应该是房子的标配,景观是能有步行跑道的,车库不仅是地下的,还是人车分流的,一个基本的社区应该是有围墙的。


对大量的原来县城底层房子而言,更接近于耐耗品,大家买也只是因为想要住而没其他。


和大城市一对比,都不能算是房子。


碧桂园在我们这里城北荒地试水一个商品房,结果县城人民买房热情,把刚招的本地销售团队都吓坏了。


我朋友周姐入职后和我说,价格百来万房子的卖出成交速度,居然比去小吃街买一碗馄饨还直接。


恒大则在和南京交界湖区地段拿出曾经风靡一时的文旅模式,这个本质想利用县城最廉价土地“收割”南京人民“韭菜”的超级文旅大盘,居然被县城人民提前消化光了。


实探恒大超级文旅项目


一口汤都没给南京人民剩下。


我隔壁开厂的邻居一口气定了六套,他告诉我说,一套才60万出头,旁边还有这么大的动物园和游乐场,这波不亏。


即便这个项目离传统意义上县城市区,还有20公里。


虽然我很难理解他的土豪动机,或许这种县城封闭生态下的认知,会天然对一些高线城市独有标签有认同,尤其在陌生领域。


县城的财富,就这样被一种另类信息差给引导到房产中来了。


过去五年,全国棚改大潮就这样如火如荼,近3/4的棚改都在三四线城市和县城。加上2020年整体市场的大牛市下沉到了县城,助推了县城最后一轮房价上涨。


有平台统计,2021年中国就有103个县均价过万,有6个县级市或县的房价超过了2万元。


就这短短三年,这里房价完成了从3k到7k均价历史性的奔跑,而在我印象中,从几百房价到3k用了大概20年。


家乡县城真实挂牌房源,实拍


伴随而来的就是这样各路房企下沉,以及县城房地产时代高光时刻短暂到来。


在县城人民还没回过味来的时候,所有人命运的一只脚已经迈上即将远洋的小船。


二、县城技能树,都点给了房地产


其实房价并不是县城楼市的重点。


几千的房价,某种程度上并不是县城不能承受之重。实际上,县城里几乎人人都有房子,被唤醒的需求一定以改善置换为主,而县城本身正在强烈呼唤品质项目的到来。


这是被漠视的县城居住需求,遇上棚改东风的强烈爆发,并在洪流中短暂扭曲了供需和房价。


但真正值得注意的是,和房价一起改变的还有县城产业链生态。


其实没有一个县城不想寻求发展,只是大部分都卡在了没钱上。棚改和品牌房企下沉,真正激活的是县城的土地出让市场,以及一条快捷财政的路径。


碧桂园和恒大是两条财富鲶鱼,不仅吸引了新的品牌房企下沉淘金,这里各种卖机械、卖线缆的摇身一变, 成了新一代县城房产大亨。


财政充盈也带来了县城的急速扩张。


在很多的传统县城老城区的外面,有一块相对完整的区域可以开发构建出一个新中心。


和老城不一样的是,这里铺设了更多的快速道路,和不输高线城市城市界面。


新城,来了县城真正意义上的集中性的商业。县城消费力你从来不用怀疑,商场开业后和小伙伴去过几次,这些新消费餐厅几乎没有不叫号等座的。


海底捞、星巴克在这里迅速成为县城的网红地标,但很少人知道他们都是被商场的招商团队整体引入的。


家乡总是人满为患的星巴克(吾悦店),实拍


这里构筑出了真正意义上的高楼,这些高楼包括了五星级酒店和商品房社区,而这些都在内部培育出以往县城没有的产业链。


新商业带来消费下沉,释放了一波县城红利。许多大大小小的奶茶店、面包店、咖啡店,这些年轻化消费业态涌现出来,引发县城年轻人的创业新浪潮。


县城精品店伴随财富和消费升级开始出现,实拍


这一切都在向着城市化的方向在发展,而城市化意味新的财富链被制造出来。


和房产和城建相关的上下产业链开始铺展开来,包括建设、家具、设计等等,去年春节遇见亲戚家表哥,终于靠着关系拿到一个楼盘项目绿化的承包逆袭了。


说实话,我从来没见到哪顿饭他吃的这么眉飞色舞过。


还有两个我们大城市习以为常的财富机制也来了。


二手房中介门店像雨后春笋一般冒了出来,这么多年来都没有的房产流通的需求,感觉一瞬间被点燃了。


但是营销模式就非常分裂,十年前的那种地推传统模式,这些方式在这里依然有效。


但是多年朋友的K姐,靠着从大城市回来的嗅觉先发优势,和当下最时髦的抖音、直播等宣传模式,已经坐稳头部。


K姐和她开出的县城旗舰店,实拍


还告诉我一个很震惊的业内数据,她的成交最高峰有4成来自抖音获客。


还有一个容易被人忽视的县城财富现象是,学区房的概念开始出现了。


因为以前城区和人口密度小,关系网很窄,没有必要把房子和学票联系起来。但是现在城市边界和人口扩张后,学区高低和背后即将到来的财富暗涌也将不可避免。


应该这么说,我们对县城是有偏见的,甚至可以说连偏见都是落后的。


很多人觉得县城应该走一二线城市过去10年走过的道路,但是真实的县城是在同步走一二线城市正在走的路。


旧城改造、城市更新、改善置换等等,这些一二线城市正在发生的,如今县城也在经历。


但不得不说,过去5年,这里不仅等来了房地产的高潮,也迎来它的最后黄金年代。


三、县城的人口,产业和财政之殇


楼市的火热,也伴随着棚改的结束开始预冷。


但是县城房产大开发这件事本身没有改变城市能级,从城市配套和产业布局而言,并没有为县城带来太大的改变。


对于小地方而言,产业和产能正在流失,我们期待的城市升级和产能发展这件事并没有发生,甚至可以说更严重。


这几乎是所有县城的通病,当城市版图不够辽阔,人口基数不够充沛的时候,行情可以带动一波涨幅,但却没办法在未来的趋势中夯实这样的价格箱体。


还有个县城灰天鹅——人口外流一直在隐秘的发酵着。


这里我没有老家最新的人口变动数据,就来看看百强县里前十强县城的人口情况。


数据来源:各地统计局


十强县中,除了昆山、义乌、慈溪近十年来的人口增量达到平均每年3-6万,还算比较可观的数字。


其余的前十百强县里平均每年增量最低只有5000人,其中还包含了每年的人口自然增长率。


江浙百强县尚且人口流失,其他地方可想而知。有数据显示这十年,北方有的县城人口,流失了30%以上。


这也是为什么说,鹤岗化将是很多县城最终的宿命。


那么可想而知,依附县城房产上的产业链,结局也是昙花一现。


但这还不是最麻烦的,要明白房地产本质是一种债务经济,对县城而言,已经在进行提前透支。


大量房企进军县城都是以高周转的方法在实现规模化扩张,这样的好处是能帮县城急速城市化,但坏处在于债务和库存也膨胀得飞快。


根据易居研究院的《全国百城住宅库存报告》显示,三四线和县城,他们的库存是2016年7月份以来的最高值,创5年新高。


如果你真的下沉到县城去看楼市真实情况,大部分县城里的房子,依旧还是本地人在买,基本没有外来人口有购房需求。


但为了适应这些开发商快周转的节奏,城建是以狂奔速度推进的。


举老家的两个例子。为了解决恒大项目去化顾虑,不仅围绕恒大做了全新的园区,还做了一条城区直达的快速路,但途经的都是人口稀少的村镇。


而新中心造了一个不输二线城市水准的县城奥体中心,超低的利用率和收益比,也成了县城的低收益的资产负债。


这一切债务逻辑的原点,依然是房地产。


但如果一个城市的GDP对土地收入的依存度超过30%,甚至更高,那这个城市在经济发展中一定是被动且无助的。


可惜,没有几个县城有底气说摆脱房地产,对于刚刚尝过地产甜头的县城,一时很难完成戒断反应,毕竟由奢入简难。


显然,财政收入可持续性和债务透支产生了不可调和的矛盾。


房企们也不给机会了,我这次回来,看到恒大暴雷后,项目被地方政府接手自救,碧桂园趁着入场早,清盘早,但也不再拿地了,新城在创始人风波后愈发低调。


蓝光是我见过的最后一个来这里的品牌房企,随着自身暴雷也以最快的速度离开了,之后再也没有任何品牌房企进入。


实拍,县城蓝光雍和府项目


没有人管县城的人们是否还需要更好的房子,反正县城商铺新贵的中介门店都在大批量在凋敝。


K姐也和我说,她现在大量精力都放在本地土特产鸡头米直播带货上,门店也就偶尔去转转。


按目前各大房企拿地数据,三四线拿地占比仅有22%,从县城撤退才是房企主旋律。


数据来源:中指研究院


都说一个时代谢幕是缓慢的,但对县城而言,更像一个开关,只有yes or no。


四、逼仄但还有希望


老家的房产,从头到尾就像一场春梦。


但你要知道中国一共2843个县城,县及县级市数量占县级行政区划数量的约65%,县城及县级市城区人口占全国城镇常住人口的近30%。


从数据上,没有人能否认这是一片万亿级地产市场,但地产行业极强的地域性和非标性,注定这是个没法仅仅靠资本和渠道就能完成规模布局的赛道。


据碧桂园不久前披露的销售简报,今年前5个月,权益销售额同比去年下降近四成,而拿地面积则不足100万平方米。


实践证明,想要从地产维度下沉到这里,比想象中难得多。


2021年,我国城镇化率达到了64.72%,根据纳瑟姆曲线定律,当城镇化率达到70%后,速度将放缓。


换句话说,城镇化高速发展的红利期,还约有三年左右的时间。只不过对县城而言,房企们的大败退,势必意味着县城将不会有大量的土地开发和基建建设。


恐怕没有这个三年过渡期了。


是时候倒逼它们改变经济发展模式了。类似“曹县模式”单点产业突破也许是值得普通县城学习的,只不过对比房产,要耐得住长时间的产业发育的寂寞。


但没有任何一段过去能够重演。


希望我们今后回忆2022,它会是个中国县城破而后立的节点,不是魔幻回忆的开始。


本文来自微信公众号:五环外(ID:wuhuanoutside),作者:小书,编辑:张假假

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