本文来自微信公众号：五环外（ID：wuhuanoutside），作者：小书，编辑：张假假，原文标题：《安徽县城地产真相：房价开始吞噬人口和产业》，头图来自：视觉中国

2022年，没有一个行业像房地产，尤其是县城的房地产这样刷新我们的认知。

在经历了大蒜、小麦、猪可以抵扣房款的神奇营销轰炸后，最近一条热门新闻，是广西玉林的公务员被要求进村卖房。

而且要知道这绝对不是什么利益输送，明确了公务员没有佣金但有业绩指标，而且一个月至少要卖五套房。

这次，终于轮到公务员们开始担起拯救县城房地产的历史重任了。

玉林博白县是最快积极响应的，甚至官方组团，名字直接就叫做“加快人口进城看房团”，多么简单粗暴。

无独有偶，曾被誉为“县城之王”的碧桂园，下沉市场的魔咒似乎开始爆发。

6月22日晚，国际评级巨头穆迪公告称，下调碧桂园企业评级为“Ba1”级，简单理解就是，碧桂园国际信用评级从“审查中”调整为了“负面”。

而一场中国县城房地产的大变局序幕，在这些神奇现象中才刚刚被掀开一角。某种程度上，县城没有房地产的皇帝新衣现实，也即将展现。

作为一个多年的地产人和小镇青年出身的我，正好也借着最近一次返乡所见所闻，希望能更好帮各位理解这一趋势。

一、县城，没有房地产

我老家，曾经是个没有房地产的县城。

安徽某四线县城，交界江苏，中国百强县凤尾，GDP产值刚刚600亿出头，但居住还算舒适。

相比昆山、义乌这样动辄2万+的房价，GDP能吊打部分省会的超级县城，我老家这种中位数位置的县城，其实更能代表中国广大县城“沉默的大多数”。

房价均价在几千到上万的区间徘徊，但购买力很难迈过万这道坎，称不上有什么优势产业，但有一两个产业集群养活了大批人。

这里一直是没有房地产的地方。

不要误会，房子一直是有的，只不过没有带电梯的这种，估计城里人很少见过房子拿到独立产权随便建，80%小区没有围墙这种生态。

家乡真实县城居住，实拍

物业服务更是遥远的都市传说。

没有商品房，而房地产也从未作为一个产业在县城形成，大家的上升路径要么是去外地跑业务搞钱，要么进入体制内慢慢待机。

房地产业一个最重要的标签：土地出让，在这里好像也没有过。

一切改变在2018年前后，全国推进的棚改，通过拆迁创造出的居住需求支撑了大量的县城发展，也成就了不少三四线房企品牌。

那年很多县城的一个标志性的事件，就是碧桂园或者恒大的到来。

虽然这两位在业内的口碑爆裂，但对普通县城来说，这确实是一场降维打击的洗礼。

原来有电梯应该是房子的标配，景观是能有步行跑道的，车库不仅是地下的，还是人车分流的，一个基本的社区应该是有围墙的。

对大量的原来县城底层房子而言，更接近于耐耗品，大家买也只是因为想要住而没其他。

和大城市一对比，都不能算是房子。

碧桂园在我们这里城北荒地试水一个商品房，结果县城人民买房热情，把刚招的本地销售团队都吓坏了。

我朋友周姐入职后和我说，价格百来万房子的卖出成交速度，居然比去小吃街买一碗馄饨还直接。

恒大则在和南京交界湖区地段拿出曾经风靡一时的文旅模式，这个本质想利用县城最廉价土地“收割”南京人民“韭菜”的超级文旅大盘，居然被县城人民提前消化光了。

实探恒大超级文旅项目

一口汤都没给南京人民剩下。

我隔壁开厂的邻居一口气定了六套，他告诉我说，一套才60万出头，旁边还有这么大的动物园和游乐场，这波不亏。

即便这个项目离传统意义上县城市区，还有20公里。

虽然我很难理解他的土豪动机，或许这种县城封闭生态下的认知，会天然对一些高线城市独有标签有认同，尤其在陌生领域。

县城的财富，就这样被一种另类信息差给引导到房产中来了。

过去五年，全国棚改大潮就这样如火如荼，近3/4的棚改都在三四线城市和县城。加上2020年整体市场的大牛市下沉到了县城，助推了县城最后一轮房价上涨。

有平台统计，2021年中国就有103个县均价过万，有6个县级市或县的房价超过了2万元。

就这短短三年，这里房价完成了从3k到7k均价历史性的奔跑，而在我印象中，从几百房价到3k用了大概20年。

家乡县城真实挂牌房源，实拍

伴随而来的就是这样各路房企下沉，以及县城房地产时代高光时刻短暂到来。

在县城人民还没回过味来的时候，所有人命运的一只脚已经迈上即将远洋的小船。

二、县城技能树，都点给了房地产

其实房价并不是县城楼市的重点。

几千的房价，某种程度上并不是县城不能承受之重。实际上，县城里几乎人人都有房子，被唤醒的需求一定以改善置换为主，而县城本身正在强烈呼唤品质项目的到来。

这是被漠视的县城居住需求，遇上棚改东风的强烈爆发，并在洪流中短暂扭曲了供需和房价。

但真正值得注意的是，和房价一起改变的还有县城产业链生态。

其实没有一个县城不想寻求发展，只是大部分都卡在了没钱上。棚改和品牌房企下沉，真正激活的是县城的土地出让市场，以及一条快捷财政的路径。

碧桂园和恒大是两条财富鲶鱼，不仅吸引了新的品牌房企下沉淘金，这里各种卖机械、卖线缆的摇身一变， 成了新一代县城房产大亨。

财政充盈也带来了县城的急速扩张。

在很多的传统县城老城区的外面，有一块相对完整的区域可以开发构建出一个新中心。

和老城不一样的是，这里铺设了更多的快速道路，和不输高线城市城市界面。

新城，来了县城真正意义上的集中性的商业。县城消费力你从来不用怀疑，商场开业后和小伙伴去过几次，这些新消费餐厅几乎没有不叫号等座的。

海底捞、星巴克在这里迅速成为县城的网红地标，但很少人知道他们都是被商场的招商团队整体引入的。

家乡总是人满为患的星巴克（吾悦店），实拍

这里构筑出了真正意义上的高楼，这些高楼包括了五星级酒店和商品房社区，而这些都在内部培育出以往县城没有的产业链。

新商业带来消费下沉，释放了一波县城红利。许多大大小小的奶茶店、面包店、咖啡店，这些年轻化消费业态涌现出来，引发县城年轻人的创业新浪潮。

县城精品店伴随财富和消费升级开始出现，实拍

这一切都在向着城市化的方向在发展，而城市化意味新的财富链被制造出来。

和房产和城建相关的上下产业链开始铺展开来，包括建设、家具、设计等等，去年春节遇见亲戚家表哥，终于靠着关系拿到一个楼盘项目绿化的承包逆袭了。

说实话，我从来没见到哪顿饭他吃的这么眉飞色舞过。

还有两个我们大城市习以为常的财富机制也来了。

二手房中介门店像雨后春笋一般冒了出来，这么多年来都没有的房产流通的需求，感觉一瞬间被点燃了。

但是营销模式就非常分裂，十年前的那种地推传统模式，这些方式在这里依然有效。

但是多年朋友的K姐，靠着从大城市回来的嗅觉先发优势，和当下最时髦的抖音、直播等宣传模式，已经坐稳头部。

K姐和她开出的县城旗舰店，实拍

还告诉我一个很震惊的业内数据，她的成交最高峰有4成来自抖音获客。

还有一个容易被人忽视的县城财富现象是，学区房的概念开始出现了。

因为以前城区和人口密度小，关系网很窄，没有必要把房子和学票联系起来。但是现在城市边界和人口扩张后，学区高低和背后即将到来的财富暗涌也将不可避免。

应该这么说，我们对县城是有偏见的，甚至可以说连偏见都是落后的。

很多人觉得县城应该走一二线城市过去10年走过的道路，但是真实的县城是在同步走一二线城市正在走的路。

旧城改造、城市更新、改善置换等等，这些一二线城市正在发生的，如今县城也在经历。

但不得不说，过去5年，这里不仅等来了房地产的高潮，也迎来它的最后黄金年代。

三、县城的人口，产业和财政之殇

楼市的火热，也伴随着棚改的结束开始预冷。

但是县城房产大开发这件事本身没有改变城市能级，从城市配套和产业布局而言，并没有为县城带来太大的改变。

对于小地方而言，产业和产能正在流失，我们期待的城市升级和产能发展这件事并没有发生，甚至可以说更严重。

这几乎是所有县城的通病，当城市版图不够辽阔，人口基数不够充沛的时候，行情可以带动一波涨幅，但却没办法在未来的趋势中夯实这样的价格箱体。

还有个县城灰天鹅——人口外流一直在隐秘的发酵着。

这里我没有老家最新的人口变动数据，就来看看百强县里前十强县城的人口情况。

数据来源：各地统计局

十强县中，除了昆山、义乌、慈溪近十年来的人口增量达到平均每年3-6万，还算比较可观的数字。

其余的前十百强县里平均每年增量最低只有5000人，其中还包含了每年的人口自然增长率。

江浙百强县尚且人口流失，其他地方可想而知。有数据显示这十年，北方有的县城人口，流失了30%以上。

这也是为什么说，鹤岗化将是很多县城最终的宿命。

那么可想而知，依附县城房产上的产业链，结局也是昙花一现。

但这还不是最麻烦的，要明白房地产本质是一种债务经济，对县城而言，已经在进行提前透支。

大量房企进军县城都是以高周转的方法在实现规模化扩张，这样的好处是能帮县城急速城市化，但坏处在于债务和库存也膨胀得飞快。

根据易居研究院的《全国百城住宅库存报告》显示，三四线和县城，他们的库存是2016年7月份以来的最高值，创5年新高。

如果你真的下沉到县城去看楼市真实情况，大部分县城里的房子，依旧还是本地人在买，基本没有外来人口有购房需求。

但为了适应这些开发商快周转的节奏，城建是以狂奔速度推进的。

举老家的两个例子。为了解决恒大项目去化顾虑，不仅围绕恒大做了全新的园区，还做了一条城区直达的快速路，但途经的都是人口稀少的村镇。

而新中心造了一个不输二线城市水准的县城奥体中心，超低的利用率和收益比，也成了县城的低收益的资产负债。

这一切债务逻辑的原点，依然是房地产。

但如果一个城市的GDP对土地收入的依存度超过30%，甚至更高，那这个城市在经济发展中一定是被动且无助的。

可惜，没有几个县城有底气说摆脱房地产，对于刚刚尝过地产甜头的县城，一时很难完成戒断反应，毕竟由奢入简难。

显然，财政收入可持续性和债务透支产生了不可调和的矛盾。

房企们也不给机会了，我这次回来，看到恒大暴雷后，项目被地方政府接手自救，碧桂园趁着入场早，清盘早，但也不再拿地了，新城在创始人风波后愈发低调。

蓝光是我见过的最后一个来这里的品牌房企，随着自身暴雷也以最快的速度离开了，之后再也没有任何品牌房企进入。

实拍，县城蓝光雍和府项目

没有人管县城的人们是否还需要更好的房子，反正县城商铺新贵的中介门店都在大批量在凋敝。

K姐也和我说，她现在大量精力都放在本地土特产鸡头米直播带货上，门店也就偶尔去转转。

按目前各大房企拿地数据，三四线拿地占比仅有22%，从县城撤退才是房企主旋律。

数据来源：中指研究院

都说一个时代谢幕是缓慢的，但对县城而言，更像一个开关，只有yes or no。

四、逼仄但还有希望

老家的房产，从头到尾就像一场春梦。

但你要知道中国一共2843个县城，县及县级市数量占县级行政区划数量的约65%，县城及县级市城区人口占全国城镇常住人口的近30%。

从数据上，没有人能否认这是一片万亿级地产市场，但地产行业极强的地域性和非标性，注定这是个没法仅仅靠资本和渠道就能完成规模布局的赛道。

据碧桂园不久前披露的销售简报，今年前5个月，权益销售额同比去年下降近四成，而拿地面积则不足100万平方米。

实践证明，想要从地产维度下沉到这里，比想象中难得多。

2021年，我国城镇化率达到了64.72%，根据纳瑟姆曲线定律，当城镇化率达到70%后，速度将放缓。

换句话说，城镇化高速发展的红利期，还约有三年左右的时间。只不过对县城而言，房企们的大败退，势必意味着县城将不会有大量的土地开发和基建建设。

恐怕没有这个三年过渡期了。

是时候倒逼它们改变经济发展模式了。类似“曹县模式”单点产业突破也许是值得普通县城学习的，只不过对比房产，要耐得住长时间的产业发育的寂寞。

但没有任何一段过去能够重演。

希望我们今后回忆2022，它会是个中国县城破而后立的节点，不是魔幻回忆的开始。

本文来自微信公众号：五环外（ID：wuhuanoutside），作者：小书，编辑：张假假