25亿净亏损，贝壳“重生之门”只推开一道缝

本文来自微信公众号：中国企业家杂志 （ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，编辑：周春林，头图来自：视觉中国

楼市一片哀嚎之际，“亏损”成为贝壳和房企都难绕过的一道关。

回港“双重主要上市”三个月后，8月23日晚，贝壳找房发布首份中期财报。期内贝壳净收入同比下降41.3%至263亿元；净亏损约24.85亿元，而2021年同期净利润21.74亿元。经调整净亏损约5.92亿元，而2021年同期经调整净利润为31.4亿元。

身为一家备受投资人追捧的明星上市公司，贝壳这样的业绩表现显然不是他们所乐见的。早在大半年前，陪伴贝壳成长多年的资本就已接连撤出。软银近期披露的文件显示，孙正义已清仓了价值25亿美元的贝壳股票。今年2月，高瓴资本持有的贝壳股份也从5%降至3.3%。

贝壳用“行到水穷处，坐看云起时”形容公司的表现，但自今年以来，房地产市场无论是从政策面、市场面还是居民购房信心层面，均出现了不小的波动。尤其是政策刺激下的市场恢复缓慢，烂尾、停贷一系列事件，挑战着购房者的最后一根神经。

受市场整体下行影响，中介行业步履艰难。对于市场变化和预期，贝壳找房董事长兼CEO彭永东表述克制：“从长期来看，我们所处的内外部环境无疑充满挑战，不确定性持续增加。”言语间，他也试图为颠簸一年多的贝壳找到一些确定性。

彭永东  摄影：邓攀

重压之下，“两翼”被彭永东委以重任，扩张路线高举高打。去年底，贝壳推出“一体两翼”战略，宣布成立整装大家居事业群与惠居事业群。“我们比以往更坚定地认为存量房业务是未来的核心，在战略上也会重点关注和聚焦存量房业务。”此次财报发布后，彭永东如是称。

《中国企业家》获悉，过去半年来，通过内部活水计划，不少中高层管理者转战阵地，发力新业务，或是下店学习，深入到具体经营场景，“到一线去”。“贝壳正式吹响战斗号角，扑向‘第二曲线’。”一位贝壳内部员工总结称。

从最新财报表现来看，新业务规模正加速生长，但还不足以贡献像样的营收。二季度，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套；贝壳家居家装和装修服务、新兴服务和其他服务的净收入为15.76亿元。对比同期138亿元的总体净收入，占比仅为十分之一。

“2020年的关键词是高光，2021年是艰难，2022年会是什么？我们希望是重生！”今年4月23日贝壳找房成立四周年时，彭永东在个人微信朋友圈写下这番话。过去半年的行动证明，“重生”之门正在打开，彭永东开始试验这家全国最大房产交易与服务平台的承压能力。

彭永东坦言，随着“一体两翼”战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。这样看似扩容般的变化，自然给贝壳带来了更大的张力。而“一体”能否撑起“两翼”，甚至经纪业务基本盘还稳不稳，仍是外界关注的话题。

一、“基本盘”承压，上半年流失两万名经纪人

8月23日晚，贝壳找房公布了2022年中期业绩。公告显示，期内贝壳实现总交易额12255亿元，同比下降46.5%。其中，存量房交易的总交易额7676亿元，同比下降42.1%；新房交易的总交易额4154亿元，同比下降50.6%。

总交易额大幅下降的同时，经纪人仍在持续流失。2021年第二季度，贝壳经纪人总数54.86万人，活跃经纪人49.93万人，到当年末，总数已经下滑至45.45万人，活跃经纪人为40.67万人。最新财报数据显示，贝壳仅有活跃房产经纪人38万人，较上年减少23.9%。

也就是说，今年上半年，贝壳又流失了2万名活跃经纪人，同比去年，流失近10万。

除了缩减经纪人规模，贝壳门店规模也在“瘦身”。2021年底，贝壳门店数约为5.1万家，活跃门店数4.5万家。最新财报显示，截至2022年6月30日，贝壳门店数量为4.28万家，活跃门店数量4.11万家。从门店总体数量来看，贝壳上半年已经减少了近万家门店。

持续低温的楼市环境，是影响贝壳业绩的致命因素。据悉，为应对市场变化，贝壳在存量房业务上“动刀”，治理亏损的链家门店。同时，通过调整区域运营团队的组织结构，降低门店租金成本，降低链家的固定成本及盈亏平衡点。

贝壳失血背后，整个房地产市场仍在“供需两弱”的低谷徘徊。根据国家统计局数据，今年第二季度，全国新建商品住宅销售GTV同比下36%，相较第一季度跌幅进一步扩大。克而瑞机构显示，百强房企二季度销售额同比下降超五成。于此，外界对贝壳坏账风险不免担忧。

贝壳执行董事、CFO徐涛透露，截至二季度末，贝壳累计计提坏账准备22.1亿元，覆盖公司应收原值的31%。同时，加大了对历史应收账款的催款管理，二季度新房业务累计回款84.5亿元。在内部考核上，贝壳将新房回款纳入各级管理层的绩效体系，以降低回款风险。

彭永东称，贝壳从房源端积极开展与优质开发商的总对总合作，提升了国央企开发商销售占比。报告期内，贝壳平台国企开发商销售占比提升至37%。

展望2022年下半年，贝壳认为，房地产市场将逐步企稳复苏，政府政策亦偏向支持。不过，考虑到近期房地产政策和措施的潜在影响、新冠疫情暴发的不确定性等，贝壳预计其第三季度总净收入将介于165亿元和170亿元之间，较2021年同期下降约6.1%至8.8%。

二、新业务的极限挑战

一场“极限”生存挑战正在贝壳拉开。

过去一年，创始人辞世、“中概股”监管、平台经济质疑、房地产周期作用……多重困境下的贝壳，正经历一场史无前例的“阵痛”。美股市场上，贝壳市值已跌去八成。5月11日，“中概股”贝壳在港上市。重重迷雾中，彭永东试图为贝壳找到一条出路。

2021年底，贝壳推出“一体两翼”战略，“一体”即房产经纪事业群，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。贝壳对新业务的布局早有端倪。再早一年，彭永东在出席中国家居产业数字化峰会时透露，贝壳有意在家装、家居领域做一些新尝试。

备受关注的是，今年4月20日，贝壳宣布与圣都家装达成全资收购协议，对价约80亿元。彭永东对此表示，贝壳与圣都走到一起，是基于对未来以及达成目标路径的高度共识。这场收购背后，贝壳的多元扩张战略进一步落地，亦透露出希望扩大盈利空间的迫切。

据贝壳方面透露，公司搭建了一二赛道联动的组织结构，建立了联动规则、系统等基础设施。在向家装家居业务导流的客户签约后，房产交易店东收到佣金的周期可从过去的30天缩短到5天内，一赛道导流活力被全面激活。

据悉，针对家装家居业务，贝壳内部提出三点可量化目标，包括“家装业务规模过百亿、第一赛道导流占比超40%、硬装业务对新零售业务的放大系数达1.5”。此外，有贝壳内部高管对《中国企业家》透露，未来还可能在家装领域探索平台模式。

据二季报，贝壳家装家居业务GTV约13亿元。假设全季度并表圣都家装业绩，该收入达到13.7亿元。彭永东透露，圣都家装的供应链帮助被窝家装客单价提升33%；今年6月第一赛道（房产交易业务）的流量贡献家装家居业务合同额的比例超25%。

今年4月底完成对圣都家装的收购后，圣都首次并表进入贝壳业绩中，家装家居业务也首次独立出现在贝壳财务报表中。从“两翼”的家装业务中获得收入，亦可抵消主营业务的持续低迷。但对贝壳来说，跨界到家居家装行业后，能否找到新的增长点尚待观察。

作为“两翼”中的“第二翼”，贝壳租房发展同样迅速。2021年底，贝壳找房成立惠居事业群，正式推出“贝壳租房”。截至二季度末，贝壳租房业务签约在管房源超4.2万套，较一季度末增加近2.2万套。其中，分散式租赁管理业务“省心租”，在管规模突破3.1万套。

一直以来，租房业务被认为是微利行业。尤其是近两年随着“租金贷”等违规模式被叫停、恶性竞价收房导致运营失衡出现不断“爆雷”等问题，行业发展模式与前景受到诸多挑战。以租房业务为核心的惠居事业群，其源头定位是响应国家“租购并举”的战略方针。

但这并不意味着贝壳租房这一翼是个“公益业务”。从商业层面，其被定位为“微利可持续”。据贝壳相关人士介绍，贝壳“省心租”模式目前已在成都“跑通”。截至2022年7月，省心租在成都市场的在管房源已过万套，并整体实现盈利。

“什么叫跑通？跑通有两个关键点：第一个收得进来，第二出得出去，同时还能赚钱，这就是关键点。”贝壳租房成都站负责人肖振宇表示，“收得进来一定是一体支持你，他和你联动，他给你推荐。我们自己设立了激励机制，管理层对我们的重视度也提高了。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，“一体两翼”战略中的“一体”——房产经纪业务，作为贝壳的基本盘，仍在承受地产大周期持续且负面的影响；“两翼”业务市场空间足够大，却均属于经营难度很高的传统业态，短期内很难为母公司贡献像样的收入和利润。

本文来自微信公众号：中国企业家杂志 （ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，编辑：周春林