房地产保交付的红与黑

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，题图来源：视觉中国

9月2日下午3点，郑州市金水区北三环附近的融创中原大观二期工地一片沉寂，部分楼栋已经封顶，还有几栋楼建到一半，黄色的塔吊和绿色的围挡悬挂在半空中。

透过工地敞开的大门，可以看到几名工人在一栋已经封顶的楼前干活，“整个工地的工人加起来也就十来个”，项目的一位购房者告诉经济观察网，他的房子将于年底交付，如果按照当前的施工进度，几乎没有按期交付可能。

该项目曾于2021年11月停工，在相关部门督促下，2022年4月底前后复工，但整体施工强度不大。接近项目的一位人士告诉经济观察网，项目距离交付还有2亿元资金缺口，账上近2000万元资金被当地一家银行冻结。

他介绍，项目还有7亿元左右的待售货值，目前在相关部门的协调下，正在与金融机构协调抵押融资事宜，金融机构担心风险传递，进展不大，未来“随着资金注入，施工强度会逐步加大”。

在郑州乃至全国其他城市，类似该项目的楼盘并不在少数，由于母公司爆雷，项目现金流短缺，并不能开足马力保交付，多数项目的施工强度维持在正常的30%~50%左右，但完全停工或烂尾的项目并不多。

郑州市官方一位人士告诉经济观察网，郑州已经建立了问题项目清单，经过政府各级部门大半年努力，停工项目复工情况获得一定改善，“大部分问题项目都还有房源，现在难的是怎么把这些房源盘活变现”。

在他看来，停工情况并没有外界想象的那么严重，保交付也没有外界想象的那么简单。

“不同的项目情况不一样，解决方式也不同，需要一个一个处理，有些项目我们相信是可以解决的，有些项目还需要各方继续努力。”

一、停工与复工

9月2日下午，在郑州金水区杨金路北侧的奥园誉湖湾工地，一期7栋楼已经封顶，二期4栋楼建到一半左右。从外围看，一期项目仍在施工中，升降机、塔吊和工人在作业，二期没有明显的施工迹象。

2018年，奥园从启迪手中收购该项目60%的股权，2020年底开盘预售，2021年11月前后，受奥园流动性风险影响，项目停工，2021年4月前后，在政府督查下，项目艰难复工。

一位熟悉情况的人士透露，该项目大部分已经售完，部分预售资金没有进入监管账户，进入监管账户的预售资金，由于借款纠纷，被监管银行划转、冻结数千万元，最艰难的时候，甚至连农民工工资都欠发。

与奥园誉湖湾相比，融创中原大观施工强度不大，但并没有停工，这也是郑州多数项目的现状。

经济观察网实地了解，郑州房地产项目大体可以分为四类：

第一类是正常施工的项目，多数由央企、国企及混合所有制房企开发，包括中海、保利、华润、万科等外来房企，也包括当地国企及本土民企开发的项目。

第二类是施工强度维持在正常的50%项目，由于资金短缺、市场去化等方面原因，并没有满负荷生产，而是选择性施工或滚动开发状态，最大限度降低建安成本支出。

第三类是施工强度低于50%的项目，多由爆雷房企开发，这类项目之前已经停工，在政府督促下复工，其中部分资金到位的项目，施工强度在逐步加大，而资金短缺的项目，象征意义大于实际意义。

第四类是完全停工或烂尾的项目，这类项目既包括住宅项目，也包括公建项目和产业园区。

与郑州不同，北京的停工项目相对较少，除了泰禾等房企开发的部分项目施工强度较小，即便是爆雷房企，也维持正常施工节奏，这一定程度与北京市场及监管相关。

与北京类似，杭州多数房地产项目正常施工，经济观察网走访杭州上城区十多个项目发现，即便是已经爆雷的房企开发的项目，多数均处于正常施工中，像郑州施工强度不足的情况并不多。

杭州官方及部分房企人士均证实，一直以来，杭州预售资金监管较为严格，超额提取预售监管资金的情况并不严重，在当前房地产流动性风险背景下，加上杭州市场利好，多数项目资金可以支持项目正常施工。

而廊坊、天津等区域，情况则与郑州更像。

二、保交付

无论是停工、烂尾，还是施工强度不足，都有可能导致房子无法按期交付。

7月，全国超过300多个楼盘的购房者发表了断贷声明，虽然真正的断贷者并不多，但他们试图通过这一方式引发监管部门的重视，以保证自己能够按期收到花费毕生积蓄购买的房子。

2022年以来，保交付成为各个城市、各级政府部门的重要任务之一。不同的是，有的城市还在筹办专班中，有的城市已经展开工作。

杭州市住房保障与房地产管理局（以下简称“住保局”）一位工作人员告诉经济观察网，为了保障辖区内项目能够按期交付，杭州已经成立了由住保局牵头的专班，专班由住建、住保、自然资源与规划及辖区内金融机构的分支机构组成，在杭州市政府设有办公室。

经济观察网试图采访杭州市专班，但对方称暂不接受媒体采访。上述住保局人士表示，杭州市虽然也有保交付压力，但相比而言，压力并不大，多数项目的积余资金可以覆盖建安成本。

杭州房企人士告诉经济观察网，在预售资金监管方面，杭州一直较为严格，项目销售工作并没有受到母公司爆雷太大影响，个别项目甚至还出现摇号现象。大多数城市，爆雷房企项目去化较为艰难。

郑州保交付工作则走得更远。2021年四季度，受房地产流动性风险及市场等因素影响，郑州多个房地产项目停工。

此后，郑州成立以街道为最小单元的保交付专班，对辖区内项目进行地毯式摸底，将存在交付困难的项目列入清单，并进行分类。针对不同类别的项目，通过不同的方式辅导复工工作，而且取得不错效果。

对于预售资金没有进入监管账户或监管账户资金被挪用导致停工的项目，政府相关部门、街道办和区经侦部门约谈项目负责人，对资金流向、是否涉及违规等方面进行调查，一旦查实，要求房企补足被预售监管账户，以确保覆盖建安成本。

对于有剩余货值的项目，专班会帮助项目协调金融机构通过抵押剩余房源进行融资，或者政府纾困基金介入救助。今年下半年，郑州市设立了由财政局主导的产业纾困基金，并收购了建业的一个写字楼项目。

郑州一位官方人士告诉经济观察网，纾困基金采取商业化运作模式，重点帮助有产业属性项目的复工复产，对于住宅项目，更倾向于通过对接金融机构、追回预售资金等方式处置。

经过各方努力，2022年3月以来，郑州多数已停工项目陆续复工，虽然复工强度各有不同，但毕竟走出第一步。“起码给了老百姓一个交代，老百姓能看到政府在努力帮助他们解决问题。”上述官方人士表示。

虽然多数项目进入复工状态，但想要真正解决难题并不容易，最终归集到一个因素——资金，成为保交付最大难题。

三、资金难题

无论是二线城市郑州，还是准一线城市杭州，保交付面临最大的难题都是资金问题，对于资金从哪里来、如何使用、怎么收回等方面问题，目前并没有明确的模式可供参考，且由于涉及资金数额较大，各方也都较为谨慎。

杭州接近官方人士告诉经济观察网，保交付虽然涉及重大民生问题，但每个项目无法交付的具体原因都不相同，“如果是因为开发商把预售监管资金挪用了，核心是如何追回被挪用的资金，而不是由政府来填补这个窟窿”。

房企开发项目和购房者买房均是商业行为，政府财政使用则本着公共利益的原则。“公共财政的钱怎么可能去填补商业行为造成的窟窿，一旦出问题了，这个责任谁能背得起？”该人士表示。

在他看来，商业行为造成的问题，只能通过商业方式来解决，政府在其中扮演的是协调者的角色，可以帮助房地产项目对接金融机构进行融资，也可以对相关债务及交付问题进行斡旋。

即便是政府出资参与救助项目，也是通过商业行为，而不是公共行为，这是基本原则之一。如果通过商业行为进行救助，就会涉及到投入和回报的问题，项目是不是有剩余货值，剩余货值是否能覆盖建安成本，如何变现等。

上述郑州市官方人士也表达了类似观点，他认为救助底线是不违背法律、法规和纪律，在这个前提下，可以最大限度通过政府资源确保项目按时交付，“这个事不是慈善，是商业”。

对于去化率较小、货值较大的问题项目，收购过来用作保障性住房，此前曾被各方寄予厚望，但在实际操作过程中，如何定价是关键。“价格低，开发商不愿意，价格太高，外界会质疑政府。”郑州官方人士表示。

在各地保交付措施中，除了成立专班、纾困基金等方式，金融机构也被视为一支重要的参与力量。不过，经济观察网在杭州和郑州采访中，两地官方多位人士称，金融机构参与积极性不大。

上述杭州官方人士表示，对相关部门对接的保交付项目，金融机构会提两个要求：

• 一是有充足的抵押物，如果项目本身抵押物不足，还需要有第二或第三抵押物；

  
  

• 二是要求政府担保，如果房企还不上融资，政府需要进行兜底。

该人士表示，政府是公共机构，无法为商业行为提供担保，“但是房企可以提供充足的抵押物，城投公司或地方国企可以帮助融资，做成连环贷”。

郑州市某金融部门一位人士表示，在现阶段，除非有相当优质的抵押物，或者第三方机构兜底，否则资金会面临较大的坏账风险，“比如说你有价值两个亿的写字楼，作为抵押物贷两三千万是没问题的”。

但如果想要通过抵押项目剩余货值来获得融资，他认为金融机构仍面临着较大的风险：

• 一是项目杠杆到底有多高，金融机构可能很难穿透；

  
  

• 二是如何保证资金合规使用和项目顺利交付。

四、各方博弈

保交付是一场政府、房企、金融机构和购房者之间的博弈，如何取得有利的结果，考验着各方的智慧和胆识。

上述政府官方人士介绍，按照规定，预售监管资金提取需要符合一定条件和施工节点，从理论上来说，除非项目去化极差，否则基本不存在资金链断裂的可能，大多数项目停工都伴随着相应的违规使用资金问题。

他以郑州某停工项目举例，项目11栋楼，其中10栋楼售罄，剩余一栋楼，房源也所剩无几，资金完全可以覆盖建安成本。最后经过调查发现，该项目大部分预售资金并没有进入监管账户，房企通过其他方式挪用了资金。

根据房地产预售制度，在房地产项目正式竣工交付前，预售款只能作为房企的负债存在，只有交付后才能作为营收；预售资金存放于由地方房管部门、监管银行及房企三方共管账户中，也就是所谓的监管账户。

不同城市的预售资金提取节点和比例不同，有的城市以建安成本进行固定金额的监管，有的城市按预售资金比例进行监管，大部分城市都将封顶作为一个重要提取节点，一般可以提取50%~80%左右的资金。

往年，也有城市对预售资金监管职责相对模糊，导致项目停工时，出现房管部门和监管银行相互推诿的现象。多数停工情况较为严重的城市，或多或少都存在类似的情况。

正是由于房企超额或违规提取预售资金这一背景，为当前政府保交付工作带来较大的困惑，如果预售资金被开发商总部抽走，政府出资救助缺乏合法、合规和合理的依据。

部分开发商认为，在保交付的大背景下，涉及到民生问题，地方政府不会坐视不管，所以对项目复工消极应对。“假如政府救助了这样的项目，就是对其他民众的不公平。”上述郑州官方人士表示。

对购房者而言，房子几乎占据个人家庭大部分资产和未来几十年的收入，很大程度上，保交付即保民生，政府有动力去保交付，但涉及到具体细节，又需要格外谨慎。在官方人士看来，目前全国范围内，保交付工作雷声大雨点小，也正是基于这一原因。

这其中，金融机构注定不会是救世主，一位银行人士告诉经济观察网，在发展业务中，金融业远比房地产规范，受到的牵制也多，除了合规，还得有利可图。

五、模式之变

与保交付伴随而来的是房地产开发模式在逐渐转变，之前被诸多房企奉为圣经的“高周转”模式，在现实面前黯然失色。

一位郑州本土房企人士告诉经济观察网，2019年前后郑州市场就开始下行，彼时他们公司就开始实行以销定产。

这一模式不仅适用于一家公司，也适用于一个项目内。“我们开发的一个项目，就是建一栋卖一栋，快卖完的时候再建下一栋，之前一个项目三年就清盘了，现在可能五年都卖不完。”该人士表示。

对追求规模的房企来说，这一模式显然存在巨大短板，但对本土房企来说，“日子过得很滋润”，“不用配备太多人员，也不用太大资金投入，甚至都不用杠杆，每年一个项目起码一两个亿的进账”，上述郑州本土房企人士表示。

这也是多数停工项目的复工模式，如果账上有100万元，就只对一栋楼复工；如果有1000万元，那就可以建5栋楼。根据自身资金状况和进账排布工程进度，可以更大限度减少支出，降低风险。

“原来在高周转要求下，多数项目虽然也分期开发，但各期基本没有太大时间差。”一家TOP30房企人士告诉经济观察网，当前，由于房企普遍资金较为紧张，开发节奏也在调整，“像我们的一个项目，账上只有2000万，那就一栋楼一栋楼的开发。”

最为重要的因素是去化速度，去化快的项目，资金回流速速也快，具备整个项目同时开发的条件和能力；项目去化慢的时候，开发节奏和密度也慢了下来。

上述TOP30房企人士表示，市场好的时候，一个项目几百套房源几天就销售一空，一个月内可以清盘，多数时间都在做收尾工作，这也是高周转模式下常见的现象。

但随着市场转冷，越来越多开发商倾向于多次少开，每次只开出一小部分房源，但保持一定的开盘密度。之前，深圳、杭州等热点城市的部分项目实施过这一策略，但更多侧重饥饿营销。

当前，这一销售节奏正成为越来越多房企的常规操作，并逐步影响到开发建设端，好处是，一个项目只需少量人员即可，也不需要维持庞大开支及背负资金成本，有更多精力琢磨客户，打造好的产品。

在投资人会议和中期业绩会上，万科均提到“以销定产”概念，即根据销售目标或市场情况进行投资和生产。实际上，已经有越来越多房企主动或被动踏到这一轨道之上。

开发一栋卖一栋，建成一栋交付一栋，是否会成为一种主流开发模式？多数房企人士认为，这本来就是房地产开发的正常模式，只是之前的高周转掩盖了很多本来面目。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝