苏州楼市“变调”24小时

本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：刘颂辉，原文标题：《现场| 苏州楼市“变调”24小时：昨日销售员奔走狂欢，今日买房人面临毁约》，题图来自：视觉中国

“买房得趁早，否则明天就没资格了！”

不到24小时，首个强二线城市的全域放宽限购政策便宣告暂停。

9月16日上午10时许，位于苏州市姑苏区锦帆路的苏州市房地产市场和交易管理中心，王力前（化名）正在窗口办理出售公寓房的手续。

“交易窗口已经恢复执行原购房政策，即非苏州户籍居民家庭购房条件为3年内在苏州连续缴纳6个月社保，包含新房和二手房。”

但苏州市房地产市场和交易管理中心负责网签交易的工作人员这一句话，令王力前的换房计划突然中止。

苏州市房地产市场和交易管理中心 每经记者 刘颂辉 摄

买房人突然面临毁约

据《每日经济新闻》此前报道，9月14日，苏州对非本地户籍居民购房政策做出调整，外地人在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明，但只限购1套。同时，相城区也取消了自2018年开始实施的需要600积分才能购房的规定。

“苏州解除外地人买房限购了！”9月15日，《每日经济新闻》走访苏州市相城区多个热销楼盘发现，销售人员忙着将这一消息奔走相告，不少无锡和上海的购房者也开始来电咨询。

此前据克而瑞苏州机构统计，在9月14日更新限购政策后，苏州市外地户口居民无需社保、个税和积分证明，可在吴中区、吴江区、高新区、姑苏区、相城区和工业园区购买1套房，本地户口的居民家庭最多能购买3套房。

市内六区是苏州限购政策优化的最后一个区域，此番调整让当地房地产从业人员振奋不已。

9月15日下午，在苏州高铁新城板块铂悦春和万象营销中心，一位身着西装的工作人员步履匆匆，向手机里发着语音信息：“外地人在苏州买房不用看社保了。”刚经历中秋促销季，大厅里还保留着不少醒目的广告牌。

销售人员成芳介绍，这两天前来看房和询问的外地人明显增多。

就在前天，“外地人可直接买房”的消息让在姑苏区工作生活了12年的王力前，差点提前实现了自己换房计划。一没户口，二没社保，他成了苏州市区限购商品房的群体之一，一家人住在酒店式公寓里。孩子渐渐长大要入学，所以王力前一家置换房的想法也越来越强烈。

中秋假期刚结束，王力前就通过房产中介的介绍，在相城区看中一套二手房，很快便与房东签订了买卖合同。

但9月16日上午，苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员向记者表示，外地户籍购房仍需提供6个月及以上社保证明。

“今天早上收到的通知，重新按原规定执行。”高新区房地产市场和交易管理中心一位人士称。

对于交易窗口的说法，《每日经济新闻》记者赶往苏州市住建局房地产市场监管处和房地产监控处等部门，相关负责人表示，涉及购房条件问题，一切以各区房产交易中心为准，没有官方文件和资料可以提供。

“今天早上接到通知开始执行的，外地户籍居民在9月14日和15日办理网签的，建议再去交易窗口咨询，具体处理方式都还在内部商榷。”高新区房地产市场和交易管理中心一位人士在电话中表示。

高新区住建局一位人士则表示，“后期是否会调整回来，我们也在等通知，建议再关注一段时间。”

王力前“绝望”了，因为他已经在线下跟二手房房东签了合同，来了窗口办手续才突然被知道已经恢复原政策，所以他又不满足网签条件了。而另一头，与二手房房东的合同里还有违约条件，他担心要赔偿违约金。

热销盘降价打折

“金九”开局叠加中秋假期，苏州房地产市场迎来一系列优惠促销活动，楼盘营销中心各出奇招。

据克而瑞苏州机构统计，8月份，苏州市区商品住宅的供应面积为38.81万平方米，环比增加37.93%，同比减少48.89%；成交面积约53.70万平方米，环比微降1.55%，同比减少22.82%。

在楼盘销售金额TOP10榜单中，相城区占5席，新区占3席，姑苏区占1席，园区占1席。从上榜楼盘所属板块来看，头部价值板块和主城核心板块去化效果比较好。

其中，销售表现最佳的铂悦春和万象实现销售金额4.99亿元，销售面积1.67万平方米共147套。

2021年4月，中国金茂在与20家房企的激烈竞争中拿下相城区苏地2021-WG-15号“巨无霸”地块，竞拍企业（含马甲公司）达到93家。最终成交总价48.21亿元，成交楼面价16369.6元/平方米，溢价率13.92%。

该项目2021年12月首开入市，曾一次性售罄264套房源，销售额达到近10亿元，前两次备案均价为30200元/平方米。据该项目公布的海报，中秋假日期间实现销售金额逾1亿元。

成芳在沟通中坦言，铂悦春和万象项目在售新房有1%的折扣优惠，所以开发商还是对限购政策放宽抱有期待，以此打开更大销路。

在克而瑞苏州机构的新房成交榜单中，平江新城的璀璨平江如苑、云起平江、仁恒耦前、星河平江新著等项目包揽8月份姑苏区商品住宅成交榜前三。

8月苏州市区商品住宅销售榜 来源：克而瑞

璀璨平江如苑一位销售人员也透露，目前在售房源也有折扣优惠，普遍可以在备案价的98%成交，特惠房源折扣还要大一些，“去年这个时候来看房，是不可能有折扣的。”

其还提到，从自己长期在营销一线来看，苏州市区这两年的购房需求以改善置换偏多，房贷利率下调和首付比例降低是增加看房量的主要原因。

璀璨平江如苑售楼处 每经记者 刘颂辉 摄

“试探性放开”

克而瑞苏州机构数据显示，今年以来，苏州自住需求的刚需或改善购房者，买房门槛大幅下降，首付和月供在减少。四大行已全面调整至首套首贷4.1%，二套贷款未还清调整至4.9%，其它几家银行也已同时调整。

当下4.1%的利率已降至历史低点，相较2019年的6.1%高点，30年期等额本息的贷款相差约88万元，几乎是当下苏州部分区域的首套房首付款。

《每日经济新闻》记者在采访中了解到，今年8月份，苏州和南京同一日执行新规，下调了二套房首付比例。购房者在贷款结清后再购新房，首付比例从此前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成。

苏州大学商学院经济学教授沈健在电话中向记者介绍，受房地产市场整体影响，今年苏州的新房价格其实稳中有降，不再有前几年迅猛涨价的势头。其将苏州近期房地产的政策调整，形容为“试探性放开”。

“地方楼市调控还应该在房住不炒的基调下，坚持‘因城施策’，支持刚性和改善性住房需求。”沈健表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进9月16日下午则通过微信向记者表示，苏州限购措施重新调整，虽然出乎市场意料，但也说明政策确实考虑的内容比较多。各地在房地产政策放松过程中依然要注意，房住不炒是需要坚守的红线，各类政策调整要牢牢把握这个基调。

中指研究院提供的数据显示，今年1-8月，苏州市内六区商品住宅市场供应套数分别为3749套、852套、3052套、2231套、4697套、5232套、2835套、2861套，成交套数分别为4568套、2545套、4396套、3197套、4642套、6754套、4387套、4296套。在6月份达到峰值后，供应量和成交量目前处于下探状态。

（应受访者要求，文中王力前、成芳系化名）

本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：刘颂辉