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2022-09-20 10:01
房地产泡沫破裂十年后,一座“鬼城”的自我救赎

本文来自微信公众号:冯仑风马牛 (ID:fengluntalk),作者:毛洪涛,头图来自:视觉中国(图为2011年7月11日,内蒙古,鄂尔多斯市康巴什乌兰木伦湖边的楼盘)


一、开发商之死


2011年9月24日,鄂尔多斯,一家房企的法人代表在公司厕所内上吊身亡。


死者名叫王福金,是中富房地产开发有限责任公司(以下简称“中富”)的法人代表,也是这家公司的第二大股东,持有公司30%的股权,第一大股东名叫郝小军,持股70%——整个公司,只有这两名股东。


王福金在鄂尔多斯小有名气。他是本地人,自1979年起就在鄂尔多斯中级法院工作,按部就班,一路做到杭锦旗人民法院院长,2007年退休,随即下海,与郝小军合伙开了这家公司,从事房地产业。次年,中富投资开发“国电富兴园小区”项目。他自杀时,项目主体工程已经完工,住宅部分已开盘销售,商业用房即将开盘。


按照中富的说法,整个公司资产价值为4.91亿,资产负债率为53%。以现在的眼光看,一家房企资产负债率53%,非常健康,而且中富没有一分钱银行贷款。


那是什么把一个从事政法工作几十年的退休老干部逼到自杀呢?民间借贷。


中富开发项目所需的钱,全部来自民间借贷,总额2.63亿元,按鄂尔多斯当地的习惯,利息三分(月息3%)。换句话说,中富每个月光还利息,就需要789万元。但在当时,中富只从项目上收回了首付款817.053万元,还有1.5亿元等着银行办理按揭贷款。一头是进展缓慢的银行贷款,另一头是越滚越大的巨额利息,双重重压之下,中富的现金流岌岌可危。


王福金死后,郝小军外逃,几百个债权人挤满中富办公室讨债。中富给出两个解决办法:要么用房子抵债,要么等半年连本带息还钱。大多数人都选择了前者,因为拖不起。


其中一个债权人借了2000万给中富,但自有资金只有几十万,其它钱都是用两分利或者两分五的利息从亲朋好友处借的,中富每晚一个月还钱,他就要自己垫上几十万的利息。


在鄂尔多斯,像他这样吃利息的人数不胜数。据一位商会主席估算,鄂尔多斯当时的民间信贷资本总额不低于1000亿元。在网上,鄂尔多斯还有一个别名:“中国第二大地下钱庄”。


王福金自杀这一年,鄂尔多斯被称为中国最富有的城市,人均GDP超过香港,是北京的7.4倍,位列全国第一,“资产过亿的人有7000个”“街上的路虎比出租车还多”等说法传得沸沸扬扬。


鄂尔多斯的钱从哪里来?“羊煤土气”:全国四分之一的羊绒产于此,全国六分之一的煤炭、二分之一的稀土、三分之一的天然气全都藏于此。


尤其是煤炭,2000年后,能源市场需求大增,煤价飙升,鄂尔多斯经济随即飞涨。有媒体实地采访,2000~2005年间,一个年产煤在2万吨~6万吨的小煤矿,至少能赚8000万元,而整个鄂尔多斯80%的地下都有煤。


找煤挖煤,拆迁征地,凭借远高于国家标准的征地补偿,无数居民一夜暴富。


富豪们钱又往何处去?无非是车和房,以及钱生钱。


豪车是他们最喜爱的消费品之一。如果有人率先买了一款豪车,他的周围很快就会出现一片同款,类似“路虎村”、“丰田霸道村”在鄂尔多斯不是什么新鲜事。媒体还报道过当地一名环卫工人每天早上开着价值50多万的丰田普拉多,到离家5分钟车程的地方扫地,他的扫把、废纸夹子等工具就放在这辆豪车的后备厢里。


比起豪车,房子更像一个吸金漩涡,让当地人难以逃脱。


满城乍富之后,鄂尔多斯房地产市场异常火爆,每个楼盘一开盘就会被抢光,没有人斤斤计较银行贷款利率升了还是降了,因为大家都全款买房,人均几套房是基本配置,一房难求的盛况比比皆是。许多像王福金这样,从未涉及房地产生意的人都下海了,本地的外地的开发商摩肩接踵,全都试图在鄂尔多斯捞一波金。


在这背后,民间借贷市场越来越火爆。鄂尔多斯是个典型的熟人社会,面子就是信用,关系就是资金链条,房地产市场就建立在这之上,类似中富这样的开发商借钱做项目,盖出的楼又卖给那些渴望买楼的人。没钱可以借钱,有钱就能放贷,环环相扣,人人是债主,家家有债权。


但这一切,都随着2012年煤炭行情的下跌而轰然倒塌。


二、摘掉“鬼城”的帽子


2012~2022年,鄂尔多斯的沉寂、挣扎与复兴,都藏在这几个数字之下——70%烂尾,7种面值“房票”,60万年薪教师。


2012年,由于国内经济增长减速,大量低价进口煤炭涌入,国内煤炭价格一泻千里,鄂尔多斯的民间借贷链条随之断裂,大量开发商无力偿债,在建房地产项目超过70%烂尾,新城空置率超过70%,存量住房与常住人口之比达到10:1。


短短几个月内,鄂尔多斯的平均房价就从过万元跌到3000元左右。


房地产市场泡沫破裂之下,类似开发商自杀、跑路的新闻,当地人已见怪不怪。“鬼城”一说,就是这一年传开的。


事实上早在2010年,美国《时代周刊》就发表了一篇题为《中国鄂尔多斯:一座现代鬼城》的文章,其中大多照片都拍自鄂尔多斯康巴什区,一片刚兴起的新区。但在当时,鄂尔多斯造富造城的热潮不断,仍有大量外来人口涌入,当地无人在意“鬼城”这个说法。直到2012年,煤炭价格大跌,矿上不再需要大量工人,外来人口离开后,房比人多的鄂尔多斯才显出几分“鬼城”的荒凉。


最荒凉的就是康巴什区。


鄂尔多斯原本就是一个小城市。1980年代,鄂尔多斯的老城区东胜区只有4万人,当地顺口溜“两条街、一条狗、一个警察、一只猴”就是说的东胜。1990年代末,东胜区的城市格局也只有“三纵三横”,人们都说“和故宫差不多大”。康巴什区更是如此,2004年前只是毛乌素沙漠边缘的小村子,人口只有1400人。


因为鄂尔多斯的造富运动,短短几年间,康巴什区就成了一座面积超过32平方公里的新城。在这座新城里,中高档住宅鳞次栉比,政治、科教、文化中心应有尽有,但就是没有人。当地人都留在老城区生活,哪怕已经在康巴什区买房,也没有动力搬过去。


鄂尔多斯的自救,也是从康巴什区开始的。


2012年起,鄂尔多斯停止新增房地产用地供应,居民只能转向二手房买卖。除此之外,鄂尔多斯还向政府和国有企事业单位定向分配住房,扩大住房保障范围,划分人才安置房,想尽一切办法消化存量房屋,包括鄂尔多斯市政府在内的许多政府部门都搬到了康巴什区。


2015年起,鄂尔多斯开启棚户区改造,推行房票。


房票全称是鄂尔多斯市房屋兑换凭证,意即不再给拆迁户货币补偿,而是发放房票,由政府出面集中整理一些愿意参与房票兑换的商品房项目,让拆迁户凭票选房。房票采取实名制,可以拆分找零,也可以互相转让,但必须在政府指定平台上操作。


为了保证灵活性,房票有7种面值:1㎡、2㎡、5㎡、10㎡、20㎡、50㎡、100㎡,正面是平米数,背面是房子的地段、单价、评估价和一个二维码,通过这个二维码可以知道持有者的具体信息。


由于房源质量不错,在去库存和房票的推动下,康巴什区渐渐多了人气。2016年起,房价开始回升,而原本的两个老城区也在棚改过程中增加了房屋流通效率。2017年起,鄂尔多斯平均房价开始温和上涨。


外界真正感知到鄂尔多斯的“钞能力”又回来了,是在2021年。


这年11月,随着一则“年薪60万元招聘中小学教师”的消息冲上热搜,鄂尔多斯重回大众视野。要知道,2020年深圳中学招聘教师也只开出了40万年薪。对此,鄂尔多斯有关部门的回答是,“我们的财政可以负担得起。”


这件事还有后续。今年3月,深圳老师降薪的消息传得沸沸扬扬,很少有人注意到,鄂尔多斯东胜区教育局同期发了一则招聘启事,在基本工资待遇之外,东胜区还开出个颇具诱惑力的条件:给研究生12万元安家费补助,公费师范本科生10万元,其他本科生6万元。而这只是东胜区一个区给中小学老师的待遇。


在鄂尔多斯,骨干教师安家补贴30~50万元,科研启动经费最高30万元;被评为“鄂尔多斯工匠”,一次性奖励5万元;博士科研资助10~30万元,在站博士后10万元;新兴产业新招聘本科生奖1万元;如果被评为“天骄英才”“草原英才”“鄂尔多斯英才”,分别可获得180㎡、150㎡、120㎡的购房全额补贴,也就是说,白送一套房。


包含上述细则在内,鄂尔多斯公布的人才引育政策多达30条,但字里行间只有四个字:给钱,抢人。


从消灭烂尾楼、房票去库存,到砸钱引人才,鄂尔多斯摘掉“鬼城”帽子的努力,持续了整整十年。2022年,鄂尔多斯康巴什区房价跃过1万元/㎡关口,全城平均房价超过7000元/㎡,已恢复到房地产泡沫破裂前的水平。


三、资源诅咒被破解了吗?


经济学上有个理论,资源诅咒,意思是充足的资源对某些地方的经济增长和社会发展而言,并非有利条件,反而是一种限制。


提及资源诅咒,人们大多更容易想到资源用尽后衰落的城市,例如石油枯竭后的某些东北城市。事实上,资源诅咒更像是一种自我实现的预言,从城市或国家因某种资源而兴起时,就已开始显现。


鄂尔多斯长达数年的房市低迷,就是资源诅咒机制下的一种结果:居民因煤炭资源暴富,城市却没有发展出与资产规模相匹配的其它产业,资金都投入到民间借贷和房产中,最终导致链条断裂。


资源能让城市急速扩张,却无法给予这座城市自然生长而来的产业脉络,其结果往往是城市经济始终高度依赖资源开发本身,其它产业无法发展,甚至原有的产业也开始萎缩。


就鄂尔多斯而言,这种情况最先反映在当地人的就业观上。


受益于城市征地运动,鄂尔多斯的普通居民迅速富裕,钱生钱的收入足以覆盖生活所需,许多年轻人不再工作,城市整体消费水平越来越高。这种情况使得本地劳动力质量受到限制,外地劳动力又因为高物价难以融入,于是本地劳动成本上升,劳动密集型产业难以壮大,而中低端服务业也难以发展。


鄂尔多斯采取了种种行动对抗资源诅咒,之前说的砸钱抢人是一种办法,还有一种别具特色的办法:资源换项目。


2005年,鄂尔多斯引进华泰汽车装配厂项目,给出的是碾盘梁和唐家会两处煤炭探矿权,另外以1万元/亩的白菜价,给了6000亩土地。也是这一年,内蒙古自治区政府出台《关于进一步完善煤炭资源管理的意见》,从政策层面肯定了资源换项目的可操作性。随后,鄂尔多斯凭借得天独厚的煤炭资源“换”来不少项目:奇瑞汽车装配厂项目、精工载重车装配厂项目、国电3000吨级多晶硅项目、无锡尚德5G太阳能电池项目等等。


资源换项目的确带来了新产业,但也让鄂尔多斯担上“贱卖国有资源”的恶名。


被树立为标杆的华泰汽车进入鄂尔多斯后,并未按照原约定,投资200亿元建成年产值600亿元的项目,反而在短短3年后,就将手头的煤矿以10亿元高价转让给了一家山西企业。类似的事情并不少见。


目前,鄂尔多斯已建成包括高新技术产业开发区、装备制造工业园区、云应用平台数据中心等13个产业园区,涉及云计算、装备制造、大新材料、汽车装配等行业。但从鄂尔多斯公布的官方数据来看,新兴产业所占的产值并不高,鄂尔多斯的经济基础,仍然是传统的“羊煤土气”四件套。


很显然,鄂尔多斯拼尽全力,资源诅咒依然如影随形。


但相比起那些因资源枯竭而衰败的城市,鄂尔多斯已经算是非常幸运:暴富十年,房地产泡沫破裂和民间借贷危机给这座城市泼了一瓢冷水,资源储量却仍然丰沛,鄂尔多斯还有大把时间可以慢慢探索如何破解资源诅咒。


毕竟就像有关部门说的那样,“我们的财政负担得起”。


资料来源:

[1] 鄂尔多斯市人民政府官网:市情-城市概况-经济发展

[2] 安颖男:“鄂尔多斯模式”研究,中南民族大学硕士学位论文

[3] 田傲云:楼市泡沫破灭十年救赎之路:鄂尔多斯 GDP 重回内蒙古第一,中国房地产报

[4] 刘卫民、王辉:从鄂尔多斯的房地产困境看城镇化健康发展需注意的几个问题,北方经济

[5] 包军:鄂尔多斯市房地产市场治理中的政府职能履行研究,东北大学硕士学位论文

[6] 刘甜、张丽娜:民间借贷与房地产泡沫——以鄂尔多斯为例,中国外资

[7] 范璟:鄂尔多斯地产商自杀:中富两方案清偿3.2亿债务,21世纪经济报道


本文来自微信公众号:冯仑风马牛 (ID:fengluntalk),作者:毛洪涛

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