沈天晴“悔棋”，罗玉平没了11亿

本文来自微信公众号：地产K线 （ID：dichankx），作者：魏薇，题图来自：视觉中国

五年卖了两次，罗玉平的中天城投还在自己手中。

10月27日，中天金融发布公告披露，其此前拟以89亿元出售中天城投100%股权予佳源创盛的交易宣告终止。

对于终止出售的原因，中天金融解释称，市场形势较《股权转让协议》签订时发生了较大变化，继续履行《股权转让协议》已不符合各方利益。

去年8月底，中天金融与佳源创盛签署《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》，股权转让价款暂定为180亿元。当时，在利好消息的刺激下，中天金融收获了连续三日的涨停板。但不久后，转让价确定为89亿元。

截至2021年8月31日，中天城投总资产463.09亿元，总负债390.68亿元，净资产72.41亿元。相比净资产，89亿元的转让价溢价22.91%。

但今时不同往日，在市场的下行期，中天城投已经不值去年谈好的卖价了，而中天金融也不会做亏本生意。

卖价腰斩

历时一年多，直至最后终止交易，这场收购几经波折。

协议签署三个月后，中天金融又公告称拟将中天城投100%股份转让给佳源创盛和上海杰忠，作价变成了89亿元。相比于初始转让价，几乎是打了对折，还新增了一位收购方。

价格缩水的原因是180亿的价格中包含了中天城投应收中天金融的83.2亿元款项，佳源尽调之后，提出这部分款项由中天城投和中天金融自行处理，不包括进此次交易中。

为了达成中天城投100%股权转让的目的，中天城投在去年6月以零对价将旗下持有的非地产类子公司及主体、潜在收购方不拟收购项目已开发完的地产类子公司，划转至中天企管旗下。

今年1月5日，中天金融披露进展，称已收到受让方15.8亿元定金，占交易股权转让价款的17.75%；在向受让方发出催告函后，对方提出了分三期付款的计划。

之后，佳源方面仍未支付相应款项。6月30日，中天金融再度公告称，已收到受让方支付的 15.8 亿元定金，该部分定金已转为本次交易的第一期股权转让价款。但截至6 月 28 日，尚未收到第二期股权转让价款和第三期股权转让价款。

对买卖双方来说，这本是一笔可以实现双赢的交易。

中天金融在公告中透露，转让中天城投或给公司带来11亿元净利润。除此之外，中天金融也想通过转让使负债结构得到实质性的改善，负债规模和负债率下降。

对佳源创盛来说，中天城投不失为一处优质的资产包，其土储主要集中在贵阳、遵义、泸州三个城市，楼面地价才3000元/平方米出头，而贵阳住宅均价在1万元/平方米左右。收购成功之后，也将有助于佳源完善在西南地区的布局。

中天金融困境

中天金融是贵州首家上市公司，主营业务为房地产、证券、保险等，掌门人罗玉平一度为贵州首富，人称“罗半城”。作为中天金融旗下的地产业务平台，中天城投是一家区域性房企，在贵州当地以房地产开发商的身份为人熟知。

2014年开始，中天金融全面强化金融业务，并提出“金融、康养、精品地产”的产业格局，陆续控股中融人寿、海际证券（现中天国富证券）等。同时，中天金融尝试去房地产化。

在中天金融的收入构成中，房地产板块占比虽呈下降趋势，但一直较高。2018年～20201年，房地产业务占总营收的比重分别为91.7%、87.1%、76.18%、71.31%。今年上半年，这一趋势得到扭转，期内，保险业务营收占中天金融总营收的76.93%，其次为房地产业，占比为15.23%，

早在2018年3月，中天金融就计划将中天城投100%股权以245.59亿元的价格出售给贵阳金世旗产业投资有限公司，后者的实控人为罗玉平，目的是借此支持收购华夏人寿，以扩大金融业务版图。当年末，出于中天金融整体业绩的考虑，中天金融又收回中天城投。

如今，五年过去了，收购华夏人寿的事项仍未落地，70亿元的收购定金能否收回还是个未知数。

另外，金融转型也没能给中天金融带来可观的收益。例如，今年上半年，中天金融保险业务即中融人寿实现营收69.79亿元，同比下降50.86%；净利润为-7.39亿元，去年同期为盈利7.1亿元。当前的中融人寿已资不抵债，净资产为-41.12亿元。

就中天金融自身而言，其业绩情况也不容乐观。2022 年第三季度报告显示，中天金融前三季度实现营业收入 106.7 亿元，同比减少 52.2%，受房地产市场影响，销售不达预期及本期无新增竣工交付，致营业收入下降。同时，报告期内归属股东净亏损扩大至45.49亿元。

截至报告期末，中天金融负债总计1533.68亿元，其中短期借款、一年内到期非流动负债合计363.61亿元，同比增长45%。

本文来自微信公众号：地产K线 （ID：dichankx），作者：魏薇