地产债主的声讨

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳，头图来自：视觉中国

地产的“罗生门”越来越多。

近日，中融信托声讨融创，说它擅自开启保险柜，拿走印章、挪走十余亿资金，损害了项目投资者的权益；而融创则表示保交楼、为业主负责更为重要。双方各执一词，孰是孰非很难定论。

这一幕，总让人有似曾相识之感。就在去年，合凡资产也曾指出合作伙伴佳兆业，私自关闭保险柜监控，而柜里的共管证章照物品，也不知所踪。但彼时接近佳兆业人士，则否定了这一说法。

地产圈内的熙熙攘攘、纷纷扰扰的博弈情节，都围绕着“拮据的现金流”而展开拉锯。金融机构雨天收伞，而房企缺乏资金，有时候只能兵行险招，以便让项目运转起来，促使真金白银的回笼。

这种无硝烟的利益争夺，短期内都不会消散。

一、不保险的“锁”

地产江湖是是非非的画面，正在调控的环境下徐徐展开。

近日，中融信托发布“中融-丰腾83号集合资金信托计划”临时管理报告，声称于9月发现，存放受托人与融创方共同保管塔子湖置业章证照，及印鉴等共管物品的保险柜锁芯被换，保险柜无法打开。

此外，塔子湖置业预售资金监管账户中，约11.4亿元资金，已被划走。其中，1343万元划转至武汉融创基业控股集团有限公司账户，剩余约11.2亿元划转至武汉市江岸区人民政府塔子湖街道办事处设立的塔子湖项目专户。

监管资金不翼而飞，让人直呼不可思议，但外界尚不知这起事件，是监守自盗，还是另有隐情。热议纷纷的时候，涉事双方都站出来回应了。

中融信托向融创方提出交涉并报案，迅速将所关联的项目资产，即塔子湖置业剩余10%股权，及公园大观项目剩余未售在建工程查封，由此摆出了一副保障委托人权益，义不容辞的积极姿态。

不过，融创方关注的焦点，则在于“保交楼”。其直言，为更好的保民生、保交付，融创武汉1890、融创公园大观两项目，被纳入武汉监管重点保交付项目，项目资金已严格按照政府监管专户要求管理。

一方为了投资者，一方为了业主，可谓是各执一词，都表达了自己的“苦衷”。

据悉，中融-丰腾83号集合资金信托计划的底层资产，为武汉市武昌区姚家岭村K1地块、K2地块项目开发，项目投资金额3000万元，于今年4月30日已到期，利率7.2%。后经中融与融创沟通，才将该项目延期至2023年3月底，利率改为7.5%。

项目本来已处于延期阶段，如今有了风吹草动，就更加剧了投资者的担忧。而购房者也表达了隐忧，据他们观察，融创公园大观、融创武汉1890等项目，自今年以来，均出现了施工进度放缓的问题。

因此，中融信托与融创此次发生的纠葛，可以看作是现实倒逼下的产物。行业进入深度调整期，风险骤增，不少主体都会围绕资金进行博弈，保险柜印章“蒸发”的蹊跷事件，也不止眼前这一起。

去年11月底，原为合作伙伴的合凡资产与佳兆业，突然横生枝节。合凡声称，其投后人员发现，放在佳兆业集团办公地嘉里中心的保险柜监控摄像，被无故关闭，后发现该保险柜不知下落，里面的共管证章照物品也不知去向。

真相如何，外界无从知晓。但在此之前，因地产行业形势下行，合凡曾向佳兆业提出追加其他在售项目作为补充担保；此后它又以“暂停项目正常业务用印”与佳兆业谈判，促使后者增加担保措施。

佳兆业也曾向合凡函告，合凡未能依约配合履行包括但不限于配合用印等事项，已违反协议约定。基于其无故提出退出股权、超额查封及造成公司严重的经济损失，佳兆业宣布解除两者的投资协议，并将恢复协议签署前证照及银行账户管理状态。

二、对簿公堂

金融机构与地产商对簿公堂，已成家常便饭。这种现象，近期仍不见缓解。

10月中旬，恒大集团又新增一则法院公告，公告显示，因票据纠纷，渤海银行天津自由贸易试验区分行，将恒大地产集团等相关公司，诉至法庭。

据乐居财经统计，截至目前，渤海银行状告恒大已超200次，这样的数字着实让人惊呼。

翻阅这些案件便可发现，其案由大多为票据纠纷、票据追索权纠纷，还有少量为金融借款合同纠纷、服务合同纠纷等，渤海银行方面均为原告。目前大多案件处于民事一审程序，可见渤海银行维权之路漫漫。

9月，云南城投则披露了一则法院的《执行裁定书》。其中提及，它的控股股东云南省康旅控股集团，以及下属公司成都银城置业，均被列为被执行人，执行标的合计为16.81亿元。

因中信信托与上述两者发生了借款合同纠纷，云南城投持有的成都银城置业，位于成都市高新区天府大道北段254套商业房屋被查封，期限为三年，查封日期至2025年7月27日止。

再往前的8月，浦发银行做好了与新力地产对簿公堂的准备，案由系金融借款合同纠纷，不过并未公布具体诉讼金额。平安银行同样以同样的案由，将新力地产及旗下三家公司告上法庭。

而近几个月来，中原信托也深陷与许昌锦恩置业、郑州宝泰置业的金融借款合同纠纷当中。经查，中原信托与许昌锦恩置业的纠纷已持续近五个月，而与郑州宝泰置业的纠纷更是从去年年底延续至今，期间开庭次数达18次。

据了解，郑州宝泰置业为宝能集团旗下子公司，成立于2017年，注册资本4.7亿元。目前，该公司被列为被执行人13次，被执行金额8557.83万元；被列为失信被执行人2次，失信金额56.67万元；此外，其还有限制高消费11次的记录。

在违约、暴雷的地产圈内，金融机构都绷着敏感的神经，这才有了去年7月，广发银行宜兴支行申请诉前财产保全，请求冻结宜兴市恒誉置业、恒大地产存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产。

法院认为，广发银行宜兴支行以情况紧急，不立即申请保全，将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由，向该院申请诉前财产保全符合法律规定，便通过了这项申请。此事轰动了地产圈。

后来，谨慎的华夏银行佛山分行，眼见佳兆业流动性承压，未经监管各方同意，擅自将佳兆业相关项目的商品房预售款从专用账户划出，也是金融机构反应过度的体现。

三、唇亡齿寒

房地产是资金密集型行业，对资金依赖度极高，其生存离不开银行、信托等机构；另一方面，向房地产投入资金是一笔双赢的生意，依靠落地快、收益高的地产项目，这些年资本方也挣得盆满钵满。

被地产信托催肥、最为典型的是中融信托。2010年，中融信托资产管理规模快速上涨，曾一度跻身行业第一梯队，地产项目在其中扮演了重要角色。

有媒体报道，彼时的中融信托地产项目遍布全国，最快时从项目考察到做信托计划，再到风控通过，3天就能完成。与此同时，其规模迅速膨胀，从2010年至2014年，中融信托规模增加5407亿元。

但杠杆游戏总有终结的一天。自“三道红线”的实施，加速了房地产去杠杆、去金融泡沫的过程，也使得房企控负债压力增加，业绩增长承压、目标增速趋缓。

有人统计过，2020年的前四十强房企，今年已经有24家违约，32家失去了融资能力。27家民企只剩两家还能正常融资，连金地、绿地这种半国企都负面缠身了。

眼下，“控地产”成为银行、信托行业监管主要方向，各家均在不同程度降低房地产投入。因为谁也不想总是过着“讨债”的日子，为计提损失、坏账而提心吊胆。

不可否认，开发商要及时偿还兑付，注意逾期甚至拖延带来的风险。否则，一方面对房企自身而言，容易影响工程进度，同时造成声誉下降等信任危机；另一方面也极大损害金融机构等资本方利益，干扰行业的正常运转。

但无论何时，资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱，命运与共。倘若，房企最后因为流动性危机而破产倒闭，金融机构砸下的大笔资金也将覆水难收。

一位业内人士向乐居财经透露，“企业破产清算是有优先顺序，并不是借出的越多就能收回越多，很多金融机构甚至最后只能拿回30％～50％的本金，这些坏账就只能往自己肚子里吞。”

所以，金融机构必须从利益最大化的角度考虑，多给陷入困境的房企一些翻盘自救的喘息时间。只有当企业步入正轨，资本方才能收回当初借出去的钱。

而房企也要运用得当的损管措施，顾全债权方的利益，让债主们不焦虑、不恐慌，实现利益的双赢。

在这方面，不少出险房企通过与债权人协商的方式，寻求债务展期，将逾期债务转化成长期借款。如此一来，它将工作重心转移至卖房，形成销售回款和持续回血后，逐步偿还债主们的欠款。

当然，眼下金融机构对于房企也不是一杠子打死。今年以来，招商银行，兴业银行、浦发银行、交通银行、广发银行、平安银行相继向地产“开闸放水”，积极响应监管层鼓励商业银行支持房地产收并购的号召，形式除了提供并购贷，还有发行并购债券等。

银行从以往“广撒网”的投资，转变为有选择地明确投资企业，他们主要向国企、央企，以及优质的民企，如碧桂园、美的置业、新希望地产等开放融资渠道，提高业务开展的安全系数。

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳