化债之下的恒大香港资产

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：孙婉秋，编辑：左宇，题图来自：视觉中国

四五折出让成了这块“熟地”的最终结局。

11月6日晚间，恒大集团公告称接到资产接管人通知，质押标的资产已被资产接管人以6.37亿美元（约合人民币46亿元）出售，资产涉及一宗香港元朗未开发的土地。

此次出售所得款项将用于偿还中国恒大于该项目的财务义务，公司预计该项目的出售将产生7.7亿美元（约合人民币55.6亿元）的亏损，售价相当于评估价的45折。

对于市场高度关注的买方情况，公告并未披露，香港房地产独立分析员纪言迅推测大概率是香港本土开发商，且其规模较大经济实力较强，当前新鸿基、恒基、长江实业等在香港新界地块的土储较大，纪言迅表示“他们拿地发展的意愿或更强烈”。

元朗地块于三年前被恒大收入囊中。

2019年7月，入港的第一个项目“珺珑湾”尚未开盘，恒大又从恒基手里接盘了元朗和生围项目。该项目总占地约223.25万平方英尺，其中与香港米埔保育区相连的逾51万平方英尺将会被修复为湿地生态区，与住宅发展地盘相隔，用作建设房屋的超172.23万平方英尺地盘，总可建楼面约89.3万平方英尺，交易作价47.5亿港元。

恒大投入的成本远不止此。

和其它内地开发商通过竞投官地进行开发不同，恒大的香港布局选择熟地开发模式。

有业内人士对《国际金融报》记者表示，在香港，开发商竞投的官地基本为生地，拿地后需要进行合并规划和处理，收地和重置难度相当高，除此之外还要通过城规程序改规划，改地契及补地价后，才可申请发展，通常生地到熟地需要10年左右的时间，因此香港住宅项目开发周期普遍较长。

在内地习惯了高周转模式的恒大显然不喜欢这样的长周期慢开发，其进入香港的几个住宅项目均是从港资手中收购可即时发展的现有成熟地块而来。

熟地开发模式加速了恒大在香港的布局，珺珑湾和睿峰两个项目均在收购后一年半便完成开发推向市场，并迅速扩大了恒大在香港的销售额。年报显示，2018年恒大在香港的销售额为零，2019年这一数值增长至17.86亿元，2020年来到47.25亿元。高速入市的背后是恒大高昂的交易成本。

以元朗和生围项目为例。

出售给恒大前恒基已前后筹划超10年时间，早在2008年其便完成了地块的第一次规划更改，随后几年间项目经历数度改规。有消息称，因未能与政府就补地价金额达成共识，恒基最终决定出售套现。

2021年初，恒大完成了元朗项目补地价程序，补地价金额近42亿港元，项目总支出达89亿港元左右。

补完高昂地价后，恒大却未能顺利开发，其陷入债务危机，元朗项目也被置于货架。

2021年8月，市场消息称恒大拟出售持有的元朗和生围大型住宅项目，意向价约80亿港元，相较其投入成本账面亏损9亿港元。

交易未有实质性进展，项目也迎来债权人的接管。

2022年1月，因为未能偿付到期债务，恒大若干附属公司的资产被美国不良资产管理企业橡树资本接管，其中便包括元朗项目，此前该项目作为抵押资产从债权人处取得5.2亿美元融资。

实际上，债务危机以来，恒大已有多处资产遭债权人接管或放售。

和元朗项目境遇相似的香港恒大中心在两度寻觅买家无果后，也于9月被债权人中信银行旗下中信银行国际委任接管人接管。

香港恒大中心是恒大2015年从刘銮雄旗下的华人置业收购而来，125亿港元的成交价创下了香港写字楼交易记录。随后，恒大以该写字楼作抵押，换取了以中信银行国际牵头的财团提供贷款，由于后续未能偿还贷款而于2021年下半年宣告违约。

出售大楼偿债成了恒大的选择，在此出售过程中曾一度有接近交易的买家。

去年8月市场传出越秀地产意欲收购香港恒大中心，交易作价105亿港元，最终双方未能就价格达成共识而作罢。今年7月恒大再次以竞标形式将中国恒大中心出售，作价由此前的105亿港元降至90亿港元，李嘉诚旗下的长实集团提交了投标书，市场将此举解读为一次“抄底”。

李嘉诚逆势抄底的计划最终落空，恒大中心随后被债权人接管，接管人将其于市场放售，估值约12亿美元，折合94亿港元，以购入价计算折价约25%。

香港恒大中心出售不利在纪言迅看来并不意外，其指出多重原因造成了这一情况。

一是项目资金门槛高，难度大，限制了部分企业的参与；二是受经济环境影响，当前香港市场较为低迷，租金回落，写字楼空置率创新高。

第一太平戴维斯数据显示，今年第三季度香港整体写字楼空置率为10.2%，部分地区的空置率已接近或稍高于2009年环球金融海啸时的水平。

高升的空置率导致租金进一步下跌，三季度中环租金跌至每月每平方英尺102.5港元，较2019年的高峰水平下降了33%，全港整体平均租金也较高位下跌了约30%；此外香港恒大中心位于中环边际地带，周边未来供应量较大，恒大当前处境一定程度上也影响了市场参与意愿和交易对价。

基于此，纪言迅预判，香港恒大中心的最终折价并不乐观，且原定的截标日期也面临延期。

不仅如此，11月初有消息称，恒大实控人许家印去年抵押的三幢香港别墅的其中一幢，已被中国建设银行（亚洲）接管，市值7亿港元（约8900万美元）。

相较于陆续进行的资产处置，恒大的债务重组方案始终未有实质进展。

去年12月，恒大宣布启动境外债务重组程序，并在2022年1月26日的投资人会议上透露了计划公布境外债务重组方案的时间表，彼时公司执行董事肖恩表态争取在未来六个月内提出初步重组方案，随后恒大重申了将在今年7月底前提出重组方案。

7月29日，没能等到既定方案，恒大表示尽职调查工作将在近期基本完成，届时集团将与有关债权人及其顾问沟通境外债务重组方案框架和建议，并希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展。

化债的关键一步，恒大依然未踏入。

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：孙婉秋，编辑：左宇