谁能让欧美央行低头？不是财长，而是房子

本文来自微信公众号：华尔街见闻 （ID：wallstreetcn），作者：葛佳明，原文标题：《谁能让央妈低头？不是财长，而是房子啊》，头图来源：视觉中国

被推高的抵押贷款利率，使欧美房地产市场散发出阵阵寒意，这可能正在迫使各国央行放缓加息的脚步。

金融科技公司Exante的分析师Chris Marsh及德银首席策略师Jim Reid都不约而同的认为，抵押贷款利率将在很大程度上决定央行的政策走向。Reid在11月8日的报告中称：

从11月开始，英国央行就对房价的波动感到非常紧张，我们可能正处于抵押贷款主导货币政策的时代。全球房价从高位下跌，可能会破坏经济稳定，对此，美联储等其他中央银行会放松与通胀的斗争吗？对于全球房地产而言，将会迎来有趣的几年。

欧洲房地产的降温

据媒体报道，在英国，11月首次购房者的借贷成本已从一年前的每月平均850磅推高至每月1300镑，同比上涨近53%。同时，伴着高借贷成本而来的就是需求的急剧下降，11月英国的购房需求同比暴跌了26%。 

在需求的暴跌后，卖家不得不降价，英国房产搜索网站Rightmove表示，在年末，卖家愈发愿意通过降价来完成销售。Rightmove的数据显示，在10月英国房屋售价环比上涨0.9%之后，本月环比下跌1.1%，Rightmove的房地产部门主管Tim Bannister说：

为了能在圣诞节前吸引买家，在今年最后几个月上市房子的房主往往会降低售价。可以肯定的是，在经济衰退风险加剧和购房者日益沉重的负担下，过去两年的里持续的价格增长是会延续的。

根据英国皇家测量师学会（RICS）11月10日公布的调查显示，英国10月RICS房价差值降至-2，为28个月来首次负值，意味着英国房价面临着28个月来首次下跌，抵押贷款成本上升可能给房地产市场带来进一步压力。

RICS表示，英国房价增长“逐渐停滞”。对12个月后房价预期的指标从-18骤降至-42。调查显示，新买家的询盘连续第六个月下降，全国各地的买家需求连续两个月下降。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn称，在英国抵押贷款成本大幅上升的情况下，未来几个月的交易量可能会继续下滑，Rubinsohn说：

买家的负债压力越来越大，因此对于是否购买房屋的决定也越来越谨慎，现在要完成交易，符合实际的定价要重要得多。

分析称，在特拉斯的“迷你预算案”的影响下，抵押贷款利率突然加速上升，住房市场受到了巨大冲击，市场预计未来英国或将出现增税和削减支出的政策，这预示着房价将或将进一步下跌。分析指出：

在家庭财务已经面临高通胀压力之际，未来借贷成本上升，可能进一步加剧英国家庭本已捉襟见肘的住房负担能力。

由于英国房地产的极速降温，分析称，英国央行目前看似会继续强调激进加息来抑制通胀，但很可能在不久后就会屈服于寒冷的房地产市场。

不仅仅是英国，挪威央行上周也放慢了加息步伐，并表示由于对房地产未来的担忧将很快停止加息周期。

挪威央行行长Ida Wolden Bache上周在接受媒体采访时表示，房地产降温和现在超预期房价下跌会成为他制定货币政策的重要依据，他说：

我们确实看到了有明显迹象表明挪威房地产市场正在降温，我们预计房价会下跌，但现在看起来9月和10月的跌幅超出了我们的预期，这会成为我们制定最新货币政策的依据。

加拿大的地产泡沫

房地产的冷风也吹向了加拿大。

媒体报道称，加拿大央行曾在一段时间内展现出了加息的热情，现在也开始暗示会提前结束加息。加拿大皇家银行在报告中警告，加拿大央行大规模的加息将加速房屋的抛售，明年的房屋抛售较今年可能会增加14%。

Calderwood Capital的经济学家Dylan Grice认为加拿大皇家银行的分析太乐观。Grice最新报告中称加拿大房地产泡沫正在破灭，他说：

加拿大的房地产已经成为了教科书式的房地产泡沫，而且正在破灭。无疑将产生痛苦的后果。

美国的地产泥潭

有分析认为，绝大多数挪威人借用浮动利率抵押贷款，而英国人通常只锁定几年的利率，但美国人为30年期固定抵押贷款，因此在财务上可以得到更多保护。但Reid强调，随着美国三十年期抵押贷款成本的上升，美国住房的负担能力也受到了巨大的打击，这也会迫使美联储提前结束加息。

11月10日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）表示，由于购房者的偿贷能力接近几十年来的最低水平，第三季度美国房价增速急剧放缓。数据显示，第三季度现有单户住宅的销售价格中位数同比上涨8.6%，大幅低于第二季度14.2%的增速。高利率压制下，美国房价增长正在失速。

NAR分析指出，不断上升的贷款利率，推升了潜在购房者的借贷成本，许多人被赶出了买房市场。

分析认为，“抵押贷款主导经济决策”的问题远比想的要严重，要知道，世界上主要经济体的大部分债务都是抵押贷款的形式，因此房地产一旦降温，甚至走向崩溃，对经济的影响都将是巨大的，这就是为什么一些央行现在不得不放慢紧缩步伐。

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