房企预售金监管“春风”度关

本文来自微信公众号：风财讯 （ID：fengcaixun），作者：黄小妹，头图来自：视觉中国

地产好消息似乎没有停止的势头。

紧跟“金融支持地产16条”之后，11月14日晚间，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，称商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

通知要求，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。通过保函置换的预售监管资金优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

被称为房企现金流命门的预售资金强监管松绑，资本市场“涨”声一片。11月15日，房地产板块125家上市房地产企业，共101家股价上涨。

继央行发布的“金融16条”之后，预售资金监管迎松绑，政策传递何种信号？对于房企的效用几何？对于行业的预期发展影响何在？凤凰网风财讯协同业内，多方解读。

一、健全与灵活

中银证券分析师夏亦丰分析：本次为全国性的保函置换预售监管资金统一规定，至此形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。

此前预售资金监管多以地方性政策为主。据不完全统计，保函置换预售监管资金被超过17个城市运用，包括北京、成都、南京、武汉、长沙、济南、郑州、天津、珠海、长春、海口、银川、无锡、淄博、衡阳、宿州、阜阳等。

从额度方面，本次统一规定保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。这样可以最大程度的保证资金安全，降低银行风险，也最大程度上利用预售资金。不过倘若有已支付的工程款，该等工程款是否需要扣除，仍有更多的细节待明确。

从用途方面来看，本次规定下的置换资金用途相对灵活。预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。其中重点监管资金仅用于工程建设，按照工程建设进度设臵提取节点；一般监管资金除了项目建设外，还可用于偿还开发贷等，支取手续相对简易。本次规定：保函期限与项目周期匹配，保函置换的预售监管资金优先用于工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

从适用范围上，房企是否能使用保函仍较为依赖房企自身的信用。规定要求银行参照开发贷款授信标准，充分评估房企信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，选择经营稳健、财务状况良好的优质房企；同时保函额度全额计入对房企及其所属集团的统一授信额度。部分城市，例如武汉、无锡、珠海对申办保函替代业务的房企一直另有信用资质方面的要求。譬如无锡规定A级诚信企业、武汉明确近2年内在预售资金方面有良好信用记录才可申办。

亿翰智库分析，在2022年上半年的各地方的预售资金监管政策放松中，已经出现了允许企业使用商业保函替换不同程度监管额度的规定，不过此次是从全国层面，是从金融机构层面出发，政策力度和覆盖面要明显高于此前。

本次预售监管新规延续了今年2月出台的全国性商品房预售资金监管办法的整体思路，在保障预售资金服务于“保交楼、稳民生”使命的同时，给予了市场更多的灵活性，有助于在监管比例、提取节奏、信用关联机制等方面继续优化。

二、马太效应，优者恒优

机构普遍认为，银行保函置换预售资金，短期有助于企业加大预售资金使用效率和灵活性，利好央国企和优质民企。

天风证券指出，新规明确，允许商业银行在充分评估企业信用、财务、声誉等风险的基础上自主决策与优质房企开展保函置换业务，而对债权债务关系复杂的应审慎出具保函。预计对于尚未出险的民营房企，本次政策效力更为直接，有助于其项目层面的资金腾挪。

亿翰智库分析，包括金融十六条在内，此条政策明显利好现在仍然稳健经营的民营企业。政策一方面要求商业银行按照参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业，另一方面提到需要房企提供保证金、反担保等增信措施，因此政策的覆盖对象正是具有优质资产、信用记录良好以及财务状况依然稳健的民营企业。

西部证券认为，优质房企可向银行申请保函置换预售监管资金，对短期房地产流动性形成重大利好。同时明确规定置换额度上限和保函期限，银行风险也有保障。国金证券研究推算，保函置换预售监管资金，大约能释放约540亿元的流动性。从主体方面看，市场化原则下，银行更愿意提供给央国企和部分优质民营房企。 

海通证券认为，保函置换预售资金，主要是支持短期有流动性风险的优质房企，短期将有助于这类企业加大预售资金使用的效率和灵活性，加快实现保交楼任务，减轻偿债压力。

中信证券认为，房地产行业风险整体可控，才符合商业银行的根本利益，因此商业银行完全有动力落实保函置换预售监管资金的要求。保函置换有助于部分优秀房企总部灵活调度资金，限定30%的置换金额上限，同时能确保顺畅交付。

三、“春风”的后劲

预售资金监管松绑的效力，于行业而言，更多是稳行业预期，稳优质主体，加速行业出清。

不过一位武汉地产开发企业负责人告诉凤凰网风财讯，这类政策很多城市原本就在实施，可实际能用到的企业凤毛麟角。

“银行开具保函不是白开的，要么需要对等现金存款，要么要利息成本。如果是项目公司存在开发贷的，而且监管资金被置换了，那贷款银行肯定不同意。”

因此，此次预售资金监管对行业实际提振，还需要看落地之后的实施效果。但近期从顶层吹来的阵阵春风，已经摆明了政策的导向。

对此，天风证券提出，本次的预售监管优化以及近期“第二支箭”、“金融16条”等一系列供给侧政策的集中发力，并不意味政策基调的转向，而是基于此前信用风险无需扩散和金融机构过度反应的市场纠偏。

从本轮政策的宽松路径来看，整体仍然遵循稳定行业预期需优先稳定金融机构信心的原则，后续市场预期回暖也需倚靠政策端更大力度的扶持巩固。后续供需两侧政策空间值得期待。从政策导向看，短期或将围绕扶持未违约的优秀民企、控制供给侧改革的出清烈度，保障房地产市场平稳健康发展展开。

亿翰智库认为，近日出台的金融十六条政策着力于从融资端改善民企资金压力，而此条政策的目的在于从销售回款方面缓解企业流动性压力，近期中央层面的密集政策都显示出了稳住现存优质主体的思路。

中邮证券指出，稳主体成为政策发力重点，楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出出清与修复并存的局面。

光大证券分析，本次《通知》是继近日交易商协会“第二支箭”、央行等部门发布金融支持地产16条措施以来又一重要房地产利好政策，近期政策先后从发债、贷款，再到经营性现金流方面对房企给与支持，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。

本文来自微信公众号：风财讯 （ID：fengcaixun），作者：黄小妹