1500亿，让碧桂园取暖过冬

11月24日，又一大房企发布了重大利好信息。

碧桂园控股有限公司与中国工商银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司分别签署战略合作协议，深化银企合作。

根据协议，碧桂园共获得三家银行逾1500亿元综合授信支持。合作各方表示，将充分发挥各自在资金、运营、风险管控、资源整合等专业优势，共同促进房地产市场平稳健康发展。

2022年以来，房地产市场供求两端表现均偏弱，房企资金压力不减。在房产行业继续维持筑底态势，整体表现不及预期的背景下，碧桂园仍然表现出稳健的运营姿态，频频释放出包括回购债券在内的多项利好消息。

此次获得的逾1500亿元的融资，也表明碧桂园良好的财务状况正在受到监管部门和金融机构的充分认可。随着密集房产政策的持续托底，这个冬天，碧桂园也许感受不到太多寒气。

银企合作，房企不过冬

就在碧桂园宣布获得超千亿授信支持的前一日，中国人民银行、银保监会联合公布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。

而此次碧桂园与三家银行的合作，也是各大银行积极落实央行、银保监会等部门一系列支持政策和“金融16条”支持房地产的具体举措。

根据相关协议显示，邮储银行将为碧桂园提供不超过人民币500亿元意向性授信额度；中国银行将向碧桂园提供总额不超过600亿元人民币或等值主要外币的意向性授信额度；工商银行则在当天与碧桂园等12家全国性房企签约，共提供意向性融资支持逾6500亿元。

据业内人士透露，行业内为数不多的能够进行全品种融资的民营房企，碧桂园集团稳健的经营和良好的财务基本面受到监管部门和金融机构的充分认可。

受此重大利好影响，碧桂园(02007.HK)盘中上涨幅度最高超过21%，净买入额3.35亿港元，高举所有个股首位。11月以来，碧桂园股价一度暴涨近两倍，北向资金持有流通股比例从9月底的8.6%一路增持至目前的23.29%。与此同时，当天多只碧桂园债券出现大涨，共六只债券盘中临时停牌。包括高盛、汇丰等多家机构上调了碧桂园评级。

另一方面，宏观政策的利好不断，也是碧桂园等房企能够实现合理融资和股价强势走向的最大原因。根据《通知》内容显示，此次多项举措中，“保交楼”和“保融资”是针对各大房企的重点政策。

其中，“保交楼”是近来房地产工作围绕的重点。《通知》中也指出支持国家开发银行、中国农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。此前，相关政策性银行已经设立“保交楼”专项借款，规模预计达到2000亿元。

作为“保交楼”政策最新的支持工具，配套融资支持也将逐渐成为金融机构推动化解未交楼个人住房贷款风险的有力手段。《通知》中也提出了明确的指导方案，如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分‘专项借款配套融资’科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。

9月底，监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，预计支持共计达6000亿信贷。11月以来，金融支持房地产“组合拳”再度出击，其中包括用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持房地产民营企业发债融资，总支持规模约2500亿。在“第三只箭”股权收购即将快速落地的前提下，房企风险处置手段也将进一步得以丰富。

根据中指监测数据，今年初至11月，全国已有超300省市优化调整楼市政策超900次。政策密集托底之下，多家机构认为，年底房地产市场或将见底复苏，各线城市或将轮动修复，央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，而碧桂园无疑就是其中的代表。

打铁还需自身硬

当然，外部环境向好或许只能起到辅助作用。房企自身的经营状况和抗打击能力才是企业能够走出这轮下行周期的关键。

2022年以来，尽管政策逐渐回暖，但受疫情及宏观经济波动影响，房地产市场延续筑底行情，整体弱于预期。在严峻形势下，保证融资渠道稳定成为了各大房企的优先考虑。

中指研究院监测数据显示，2022年10月份房地产企业非银融资总额为557亿元,同比上升16%，是今年以来首次出现同比正增长。市场相关人士认为，与下行周期初期相比，融资已现修复迹象。

然而，在即将来临的偿债高峰期里，房企融资需求仍旧巨大。监管部门选定的示范民营房企，碧桂园一直都在维持融资渠道上苦下功夫。自2021年下半年至今年8月底，公司在境外资本市场几乎停滞的状态下，已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元；境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。

今年5月至10月期间，碧桂园先后通过发行公司债、中期票据、ABS债券、新股配售等方式，不断获得市场和监管部门的认可。

进入11月，债券（第二支箭）逐渐成为房企和监管曾推崇的融资支持工具。而碧桂园也积极通过回购债券来优化债务结构，实现财务稳健。

境外，自2021年年底至2022年5月，公司累计购回本金总额5570万美元的优先票据。在6月份，公司以自有资金提早完成一笔美元优先票据的赎回，总额约4.11亿美元。本年内公司已无境外美元优先票据到期。境内，自今年7月14日截至10月14日，碧桂园地产控股股东累计购买公司债券超3.25亿元。此外，公司董监高以市场化方式在境内二级市场购买公司债券，规模将不超过1亿元，目前已购买5999万元，体现了核心管理层对公司未来持续经营能力和偿债能力的坚定信心。

多项“组合拳”下，碧桂园的债务规模有了持续的改观。截至2022年H1，公司总借贷余额从去年底3179.2亿元进一步降至2936.8亿元，较去年底下降7.6%；公司净负债率48.1%，连续多年维持在60%以下，继续稳定在民企最低区间。期末集团可动用现金余额约人民1479.8亿元，现金短债比约2倍。

资本市场和财务情况的良好表现也给碧桂园的业绩带来了正向促进。公司今年前十个月累计实现权益合同销售金额约3094.3亿元。高举第三方机构榜单的首位。前十月全口径销售金额为4032.9亿元。今年10月，公司单月实现权益合同销售金额约333.3亿元，环比增加4.09%，连续两个月实现业绩环比增长。

在已被视为房企“试金石”的保交付环节，碧桂园同样有着优于同行的表现。2022年前三季度，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已累计合同交付约45万套房屋，累计交付面积超5300万平方米。根据国家统计局数据，碧桂园前三季度累计交付面积约占全国18%，意味着全国范围内每交付的5套房屋中，就能看到碧桂园的身影。

从“保需求”、“保项目”的两保政策，到如今“保房企”加入支持对象中，监管信号的明确也让众多房企有了“不过冬”的信心。